20230929 경매퀴즈 해설입니다. 이번 문제는 이전에 풀었던 유형에 복습과 같은 형태입니다. 하지만 지난 시간에서 문제를 풀어보며 꼼꼼히 체크하셨던 분들은 쉽게 느껴질만한 문제가 되겠습니다. 다들 어떻게 느끼셨을지 무척 궁금하네요.
20230929 경매퀴즈
보기를 보고 틀린 지문을 고르시오. (지역 : 서울), (낙찰가 : 2억원)
- 전입신고 2015. 09. 23. (보증금 1억 6,500만원)
- 인도점유 2015. 09. 23.
- 전 세 권 2015. 09. 30. (전세권 설정액 1억 6,500만원)
- 근저당권 2015. 09. 25.
- 임의경매 2023. 09. 29.
- 임차인은 대항력이 있다.
- 임차인은 우선변제권이 없다.
- 임차인은 최우선변제권이 없다.
- 임차인이 제때 배당요구를 하였다면 3,200만원을 배당받을 수 있다.
경매문제 해설
1. 임차인은 대항력이 있다. (O)
- 임차인은 근저당권 설정일보다 점유와 전입신고가 빠르므로 대항력이 있습니다.
2. 임차인은 우선변제권이 없다. (O)
- 임차인은 확정일자를 받지 않았으며, 전세권 설정일이 근저당 설정일 보다 늦으므로 우선변제권이 없습니다.
3. 임차인은 최우선변제권이 없다. (O)
- 이 지문에서 약간 헷갈려하시는 분이 계셨을지도 모르겠습니다.
- 말소기준권리는 근저당권입니다.
- 최우선변제권의 기준일이 근저당권이 되며, 근저당권 설정일은 2015년 9월 25일 입니다.
- 근저당 설정일을 기준으로 해당지역 서울에서 소액보증금을 확인해보면 “9,500만원 이하” 이며, 보증금 중 일정액의 범위 3,200만원을 최우선변제금으로 배당받을 수 있습니다.
- 보기에서 지역은 서울이지만, 보증금이 1억 6,500만원이므로 소액보증금에 해당하지 않습니다.
- 그러므로 최우선변제권이 없습니다.
4. 임차인이 제때 배당요구 하였다면 3,200만원을 배당받을 수 있다. (X)
- 임차인이 배당요구 종기일까지 배당요구하였다면 위의 1번, 3번 지문에서 확인하듯이 배당받을 수 없습니다.
- 경매실무로 접목해보면 낙찰가 2억원이고, 근저당권 채권최고액 2억원입니다.
- 근저당권은 은행에서 이자 등의 비용을 담보하기 위해서 채권최고액을 설정하는 권리입니다.
- 그렇다면 근저당권의 담보채권액의 확정시기는 언제일까요?
- 위의 보기에서 임의경매 등기자가 근저당권자였다면 피담보채권액은 경매등기를 함과 동시에 확정됩니다.
- 만약, 후순위 권리자가 있었고 후순위 권리자가 경매개시등기를 함으로써 선순위 등기자의 피담보채권액의 확정은 경락대금 완납시에 확정됩니다.
- 이것이 중요할 때도 있습니다. 근저당권자의 피담보채권액이 얼마냐에 따라 임차인이 소액이라도 배당을 받을 수 있는지 전혀 배당을 못받는지 결정되는 경우가 발생하기 때문입니다.
- 다소 어려운 내용이 있지만 습득해두면 도움이 되는 내용입니다.
후순위 근저당권자가 경매를 신청한 경우, 선순위 근저당권자의 피담보채권액이 확정되는 시기에 관한 판례를 첨부합니다. 나중에는 이러한 필요한 판례모음이 나에게 돈이 되는 정보라는걸 잘 아시죠? 어떠한 방식에 대해서는 각자가 편한 방식을 택해야겠지만 잘 선별하여 모아보세요. 재산이 됩니다.
대법원 1999. 9. 21. 선고 99다26085 판결
답 : 4번
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