20230927 경매퀴즈 해설입니다. 이번 문제는 임차인 전세권 배당문제로 실제 경매물건을 검색할때 이러한 물건들이 일반적인 물건보다 조회수나 낙찰가가 약간 낮은 편입니다. 아마 선순위 전세권에 대한 막연한 두려움이 있지 않나 해석되기도 하구요. 그럼 천천히 읽어보시고 풀어보세요.
20230927 경매퀴즈 해설 [임차인 전세권 배당문제]
보기를 보고 맞는 지문을 고르시오.
- 전입신고 2023. 09. 21. (보증금 1억 5,000만원)
- 인도점유 2023. 09. 25.
- 전 세 권 2023. 09. 21. (전세권 설정액 1억 5,000만원)
- 근저당권 2023. 09. 22. (채권최고액 2억원)
- 임의경매 2023. 09. 26.
- 임차인은 대항력이 있다.
- 임차인은 우선변제권이 없다.
- 임차인이 배당요구하지 않았다면 낙찰자는 임차인의 보증금을 모두 인수해야 한다.
- 임의경매개시결정 등기의 채권자는 ooo이다. 이 사람이 전세권자일 때 별도의 배당요구를 하지 않았다면 배당 받을 수 없다.
경매문제 해설
1. 임차인은 대항력이 있다. (O)
- 임차인의 전입신고는 근저당권 설정일 보다 빠르지만 점유의 날짜가 늦으므로 임대차에 의한 대항력은 없습니다.
- 하지만 근저당권 설정일보다 전세권설정일이 빠르므로 선순위 전세권에 의한 대항력이 있습니다.
- 그런데 임대차의 대항력과 전세권의 대항력을 조금 다른 맥락으로 보셔야 합니다. 약간 헷갈리는 부분이 생길지도 모르겠습니다.
- 밑에 4번 지문 해설에서 추가설명하겠습니다.
2. 임차인은 우선변제권이 없다. (X)
- 임차인은 근저당권 설정일보다 늦은 날짜에 점유를 시작하였으므로 대항력이 없습니다.
- 확정일자도 받지 않았으므로 우선변제권이 없는것 처럼 보이지만 선순위 전세권으로 인한 우선변제권이 있습니다.
3. 임차인이 배당요구하지 않았다면 낙찰자는 임차인의 보증금을 모두 인수해야한다. (O)
- 임차인은 선순위 전세권이 있으므로 배당요구를 하지 않는다면 낙찰자는 임차인의 보증금을 모두 인수해야만 합니다.
4. 임의경매개시결정 등기의 채권자는 ooo이다. 이 사람이 전세권자일 때 별도의 배당요구를 하지 않았다면 배당받을 수 없다. (X)
- 경매개시결정등기자가 전세권자일 때 배당요구 종기일까지 배당요구를 하지 않았더라도 경매를 알리는 등기를 한 자 이기에 배당요구 한 것으로 간주합니다.
- 만약, 전세권자가 이처럼 전입신고가 늦거나 혹은 점유가 늦어 대항력이 없는 경우에는 전세권으로 경매신청하는 방법이 좋지 않을 수도 있습니다.
- 낙찰대금에서 전세권 설정액만큼 변제를 받게 되는데 혹여나 전액 변제를 받지 못하였을 때에도 전세권은 말소가 되기 때문입니다.
- 대항력을 갖추지 못하고 전세권이 말소된다면 제3자에게 대항할수가 없겠죠.
- 그런데 선순위 전세권으로 인한 대항력이 있다고? 이렇게 연결지어질 수 있습니다.
- 임대차에 의한 대항력과 전세권설정으로 인한 대항력의 차이를 이해하려면 전세권의 효력에 관한 부분을 별도로 공부한다면 이해하는데 도움이 될지도 모르겠습니다. 전세권은 용익물권적 성격과 담보물권성격을 같이 가지고 있다보니 조금 혼란스러울수 있기 때문에 전세권을 이해하려면 조금더 읽어보시고 공부하시는게 도움이 많이 되실겁니다.
- 저도 이정도로 밖에 설명을 드릴 수가 없네요. 글몇자로 이해시킬수 있는 영역이 아니라는 말밖에 드릴말이 없습니다.
- 이처럼 배당요구를 하지 않더라도 배당받는 권리가 있으며, 배당요구를 해야만 배당받는 권리가 있습니다.
- 아래의 리스트를 참고해주세요.
배당요구를 해야만 배당받는 권리
- 경매개시결정등기 이후에 등기된 채권자 (가압류, 압류, 임차권등기자)
- 확정일자를 받은 후순위 임차인
- 주택임대차보호법에 의한 소액임차인
- 선순위 전세권자
- 근로기준법에 의한 임금채권자
배당요구를 하지 않아도 배당받는 권리
- 경매개시결정등기 전에 등기된 채권자 (압류권자, 임차권등기자, 저당권자)
- 경매신청채권자
- 이중경매신청인
- 후순위 전세권자
답 : 1번, 3번
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