20230926 경매퀴즈 해설입니다. 이번 문제는 임차인의 전입신고와 확정일자 그리고 전세권이 모두 있는 상황에서의 배당에 관한 문제입니다. 천천히 읽어보시고 신중하게 풀어보세요.
20230926 경매퀴즈 해설 [임차인 전세권 배당문제]
보기를 보고 맞는 지문을 고르시오. (지역 : 경기 파주시), (낙찰가 2억원)
- 전입신고 2023. 09. 26. (보증금 1억 5,000만원)
- 인도점유 2023. 09. 23.
- 확정일자 2023. 09. 26.
- 전 세 권 2023. 09. 23. (설정액 1억 5,000만원)
- 근저당권 2023. 09. 25. (채권최고액 2억원)
- 임차인은 대항력이 없다.
- 임차인은 우선변제권이 있다.
- 임차인이 배당요구하지 않았다면 낙찰자는 임차인의 보증금을 모두 인수해야한다.
- 임차인은 선순위 전세권이 있으므로 배당요구 하지 않더라도 선순위로 배당 받아갈 수 있다.
경매문제 해설
1. 임차인은 대항력이 없다. (X)
- 임차인은 근저당 설정일보다 전입신고와 확정일자 모두 늦은 날에 받았습니다.
- 하지만 전세권 설정일이 근저당 설정일보다 빠르므로 대항력이 있습니다.
2. 임차인은 우선변제권이 있다. (O)
- 임차인은 근저당 설정일보다 빠른 날짜의 선순위 전세권이 있습니다.
- 그러므로 우선변제권이 있습니다.
3. 임차인이 배당요구하지 않았다면 낙찰자는 임차인의 보증금을 모두 인수해야한다. (O)
- 임차인은 우선변제권이 있지만 배당요구하지 않았다면 낙찰자는 보증금을 모두 인수해야합니다.
- 임차인은 선순위 전세권으로 인한 대항력도 갖추고 있습니다.
4. 임차인은 선순위 전세권이 있으므로 배당요구하지 않더라도 선순위로 배당 받아갈 수 있다. (X)
- 임차인은 앞서 언급한대로 전입신고와 확정일자가 늦습니다.
- 하지만 선순위 전세권으로 인한 대항력과 우선변제권을 갖추었습니다.
- 그러나 배당요구하지 않는다면 배당받을 수가 없습니다.
- 배당요구하지 않고 배당받아가는 사례는 원칙적으로 불가능합니다.
- 예외사항으로는 경매개시신청등기자가 임차인이였다면 배당요구하지 않더라도 배당요구한것으로 간주합니다.
- 이외에 다른 사항으로는 현재시점으로 빈번하게 발생하고 있는 사례중 하나로 역전세가 났을 경우입니다.
- 매매가 5억 아파트에 4억 전세로 들어갔으나 아파트가격이 떨어져 4억하고 있을 때 전세권자는 배당요구하지 않을 가능성이 높습니다.
- 만약 3억 5,000만원에 낙찰이 된다고 가정한다면 전세권은 물권으로 소멸됩니다.
- 임차인은 전입신고가 늦으므로 대항력이 없습니다.
- 임차인은 전세금으로 지불한 4억에서 5,000만원을 손해보게되지만 낙찰인에게 대항할 능력이 없으므로 점유를 넘겨주어야 합니다.
- 그렇다보니 전문가에게 상의한다면 선순위전세권이라 하더라도 배당요구를 하지 않을 가능성이 높습니다.
- 전입신고가 없거나 늦어 대항력이 없지만 선순위 전세권자이다.
- 선순위 전세권자가 경매신청등기를 하였다. 배당요구는 하지 않았다.
- 이런 경우 일반적인 경매에서보다 낙찰가가 조금은 더 낮을 겁니다.
- 자세히 살펴보시고 좋은 가격에 낙찰받으시기를 바랍니다.
답 : 1번, 4번
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