20230923 경매퀴즈 해설입니다. 이번 문제는 임차인의 배당관련 문제로 조금씩 변형되거나 추가된 항목이 있으니 천천히 읽어보시고 신중하게 풀어보세요.
20230923 경매퀴즈 해설 [임차인 배당문제]
보기를 보고 틀린 지문을 고르시오. (지역 : 광주), (낙찰가 2억 5,000만원)
- 전입신고 2023. 09. 21. (보증금 2억원)
- 인도점유 2023. 09. 21.
- 확정일자 2023. 09. 21.
- 전 세 권 2023. 09. 23. (전세권설정액 2억원)
- 근저당권 2023. 09. 22. (채권최고액 1억원)
- 임차인은 배당요구를 하지 않았지만 2억원 전액 배당받을 수 있다.
- 말소기준권리는 근저당권이다.
- 말소기준권리가 저당권이므로 배당요구하지 않은 임차인과 전세권도 말소가 된다.
- 임차인은 후순위 전세권자이고 광주광역시 기준 최우선변제금 적용도 어려우므로 배당요구를 하더라도 배당을 전혀 받을 수가 없다.
경매문제 해설
1. 임차인은 배당요구를 하지 않았지만 2억원 전액 배당받을 수 있다. (X)
- 임차인은 근저당권보다 빠른 날짜에 대항력을 갖추었으며, 확정일자도 빨라서 우선변제권이 있습니다.
- 하지만 지문과 같이 배당요구를 하지 않았다면 배당으로 받는 금액은 없습니다.
2. 말소기준권리는 근저당권이다. (O)
- 등기상의 권리 중 말소기준권리가 될 수 있는 등기는 전세권과 근저당입니다.
- 그 중 빠른 날짜에 등기된 근저당권이 말소기준권리가 되겠네요.
3. 말소기준권리가 근저당권이므로 배당요구하지 않은 임차인과 전세권도 말소가 된다. (X)
- 말소기준권리가 되는 근저당 설정일보다 늦은 전세권은 말소가 됩니다.
- 하지만 근저당권 설정일보다 빠른 임차인이 있습니다.
- 대항력을 갖추었으며 확정일자까지 근저당권 설정일보다 빠른 날짜에 갖추었으므로 우선변제권이 있지만 배당요구를 하지 않았습니다.
- 우선변제권을 사용하지 않은 임차인이더라도 대항력이 있으므로 경락인(낙찰자)는 임차인의 보증금을 인수하여야 합니다.
4. 임차인은 후순위 전세권자이고 광주광역시 기준 최우선변제금 적용도 어려우므로 배당요구를 하더라도 배당을 전혀 받을 수가 없다. (X)
- 우선 이 지문은 초보자입장에서는 혼란이 올만한 지문으로 만들었습니다.
- 전세권 설정액이 거주지역 광주광역시에서 근저당권 설정일 기준의 소액보증금에 부합하더라도 최우선변제금을 배당받을 수 없습니다.
- 전세권에서 최우선변제권이 적용되지 않습니다.
- 임차인은 근저당 설정일보다 빠른 날짜에 우선변제권을 갖추었으므로 배당요구 종기일까지 배당요구하였다면 보증금 2억원에 대해 우선변제 받을 수 있습니다.
- 보기에서 낙찰가 2억 5,000만원으로 해뒀지만 만약, 낙찰가가 2억 미만이였다 하더라도 임차인은 우선변제권으로 우선적으로 배당받고 모자란 금액은 경락인(낙찰자)가 일부인수하여야 합니다.
답 : 1번, 3번, 4번
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