20230916 경매퀴즈 해설입니다. 이번문제는 최우선변제권의 기준일에 대한 문제입니다. 신중하게 풀어보시면 좋을거 같아요.
20230916 경매퀴즈 해설 [최우선변제권의 기준일]
대한민국 민법에서는 우선변제권을 갖추지 못한 임차인에게도 최우선변제권이라는 제도로 소액임차인을 보호해주고 있습니다.
그렇다면 최우선변제권의 기준일을 고르시오.
- 전입신고일 기준
- 인도점유일 기준
- 확정일자 기준
- 근저당권 설정일 기준
경매문제 해설
우선적으로 이 문제에는 아직 확정나지 않은 정확하지 않은 해설이 존재합니다.
저 또한 근저당권설정일 기준으로 공부해왔고 그렇게 알고있었는데 이번을 계기로 공부를 다시 하면서 알게된 사실을 함께 알려드리고자 합니다.
최우선변제금의 지급기준이 되는 종류
- 선순위 근저당권
- 선순위 담보가등기권
- 선순위 전세권
여기에 선순위 임차인의 확정일자를 기준으로 부동산의 담보권자에 유사한 지위에 있다는 판례가 존재한다.
확정일자를 기준으로 배당이 이루어지고 있는 실무사례도 존재하므로 그냥 무시할 내용이 아닌듯하다.
대법원 1992. 10. 13. 선고 92다30597 판결
대법원 1993. 09. 14. 선고 92다49539 판결
대법원 2007. 11. 15. 선고 2007다45562 판결
그런데 이것을 일반적으로 부동산거래에 적용해서 생각을 해보았다. 확정일자를 기준으로 소액보증금 우선변제를 지급하게 된다면 확정일자 받은 날을 공시할 수 있어야 하는데 다른임차인들이 확정일자를 받았는지 안받았는지 그 여부를 확인하기 어렵다. 확정일자를 받은 임차인이 배당요구를 하느냐 하지 않느냐에 따라 최우선변제금이 달라지는 불확실한 법률관계로 혼란에 빠지기도 쉽다는 것이다.
더군다나 현재의 대한민국 법 체계에서는 다가구주택에 임차로 계약할 때 기존임차인의 확정일자를 확인할 수 있는 방법은 없다. 공인중개사 조차 확인할수가 없는데 경매가 진행되고 난뒤에 선순위 확정일자가 나와버린다? 이것은 후순위 임차인에게 너무 가혹한거 아닐까? 선순위 담보물권의 날짜에 따라 최우선변제금의 규모가 달라질 수 있는데 그렇게 공시된 정보를 믿고 부동산계약을 할수 있겠으나 확인할 방도가 없는 확정일자를 기준으로 대법원판례가 존재한다니 그동안 변호사들은 무슨생각으로 소액보증금 피해자들의 변호를 맡았단 말인가.
이번 문제는 답이 정해져있지만 법의 모순때문일까? 답을 기재하고 싶지가 않네요.
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