20230909 경매퀴즈 해설입니다. 이번 문제는 최우선변제권이 실행되는 시기에 대한 문제로 어렵지 않은 난이도이니 자세히보시고 풀어보세요.
20230909 경매퀴즈 해설 [최우선변제권의 효력발생 시기]
보기에서 최우선변제권을 갖춘 날짜는?
- 전입신고 : 2023. 09. 08. 금요일
- 점유인도 : 2023. 09. 10. 일요일
- 확정일자 : 2023. 09. 11. 월요일
- 2023. 09. 08. 금요일
- 2023. 09. 09. 토요일
- 2023. 09. 10. 일요일
- 2023. 09. 11. 월요일
경매문제 해설
- 소액임차인은 비록 확정일자가 늦어 선순위로 변제를 받지 못하는 경우라도 임차주택에 대하여 선순위담보권자의 경매신청 등기전에 대항력을 갖춘 경우에는 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있습니다.
주택임대차보호법 제8조 (보증금 중 일정액의 보호)
① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(擔保物權者)보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.
② 제1항의 경우에는 제3조의2제4항부터 제6항까지의 규정을 준용한다.
③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 제8조의2에 따른 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. 다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다. <개정 2009. 5. 8.>
[전문개정 2008. 3. 21.]
최우선변제권의 요건
- 보증금이 소액에 해당할 것
- 경매개시신청등기 전에 대항력의 요건을 갖출 것
- 배당요구 종기일까지 배당요구할 것
최우선 변제권의 요건은 위에서 보는 바와같이 경매개시신청등기 이전에 대항력의 요건을 갖추어야 하며, 보증금이 소액에 해당해야합니다. 그리고, 배당요구 종기일까지 배당요구를 하여야 최우선변제권의 요건을 갖추게 됩니다.
여기서 오해할 여지가 있는 부분이 바로 대항력의 요건을 갖추어야하는 부분인데, 대항력은 엄밀히 제3자에 대한 대항력으로 알고계시고 그렇게 배워오셨을 겁니다. 선순위 대항력이 되는 부분이지요. 여기서 잘 짚고 넢어가야 할것 같아요.
선순위 대항력 요건을 갖춘자
- 소액보증금에 해당하고 선순위 대항력을 갖추었으며, 배당요구 종기일까지 배당요구하였다면
- 확정일자를 받지않아 우선변제권이 없다 하더라도 최우선변제권으로 소액보증금을 변제받을 수 있습니다.
후순위 대항력 요건을 갖춘자
- 선순위가 아니기 때문에 경락인 혹은 제3자 어느 누구에게 대항력을 행사할 수가 없습니다.
- 하지만 소액보증금에 해당하고 경매개시등기 이전에 대항력의 요건(전입 + 점유)을 갖추었고 배당요구 종기일까지 배당요구하였다면
- 최우선 변제권으로 소액보증금을 변제받을 수 있습니다.
이렇듯 최우선변제권의 요건을 갖추려면 제3자에게 대항력이 있는 선순위 요건을 갖추어야 하는 것은 아니고 대항력의 요건 자체를 갖추는 것을 의미합니다. 따라서 대항력의 요건을 갖추었는데 이것이 선순위라면 제3자에게 대항할수 있을 뿐만 아니라 최우선 변제권으로 변제받을 수가 있으며, 후순위라면 최우선 변제권으로 소액보증금만을 변제받게 되는 것입니다. 이부분 다소 헷갈려하실 수 있는데 다시한번 읽어보시고 잘 짚어놓으시면 좋을것 같아요.
효력발생 기준일
- 전입신고 = 익일 00시
- 인도점유 = 그 즉시
- 확정일자 = 당일 낮 (09:00 ~ 18:00)
답 : 3번
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