한강 더로드캐슬 오피스텔 분양이 10월 첫째주에 시작됩니다. 관심있으신분들이 계실듯하여 모집공고와 평면도를 기반으로 작성해봅니다. 더불어 시행사의 일정의 금액을 받고 올리는 광고가 아니므로 제 개인적인 소견이 거칠더라도 미리 양해를 부탁드립니다. 시행사측에서도 가끔 전화주셔서 글내려달라고 하실때가 있으신데 여긴 그러지 않으시겠죠?
한강 더로드캐슬 오피스텔 분양가 및 평면도 [주변시세 분석]
추석 연휴를 끝내고 10월 4일(수)부터 10월 6일(금)까지 청약이 예정되어 있습니다. 오피스텔 분양이라 그런지 자료가 제한적이라 동호수 배치도 이런것도 없네요. 소비자의 마음을 몰라도 너무 모르네요. 이거 괜히 썼나? 라는 생각이 잠시 스쳐지나가기도 하네요. 이왕하는거 그래도 최대한 열심히 써보겠습니다.
한강 더로드캐슬 사업개요
- 위치 : 서울특별시 영등포구 당산동 6가 347-5
- 지역지구 : 준공업지역, 중점경관관리구역 (한강변)
- 대지면적 : 342.80m²
- 건축면적 : 170.25m²
- 연 면 적 : 1,243.01m²
- 건 폐 율 : 49.66%
- 용 적 률 : 299.95%
- 건축규모 : 지하 1층 / 지상 9층 / 최고높이 35.20m
- 주차대수 : 15대 (법정 15대, 지주식 1대, 기계식 14대)
- 시행수탁자 : (주)무궁화신탁
- 시행위탁자 : (주)엘리츠 외 3인 (이재철, 이현준, 임혁)
- 시공사 : (주)현강종합건설
- 분양대행사 : (주)태성개발
한강 더로드캐슬 오피스텔 분양가
- 최저 분양가 456,560,000원
- 최고 분양가 473,200,000원
한강 더로드캐슬 평면도
한강 더로드캐슬 공동주택 23타입 평면도
한강 더로드캐슬 오피스텔 28타입 평면도
한강 더로드캐슬 모델하우스
- 서울특별시 영등포구 영등포동 618-91
한강 더로드캐슬 주변시세
사실 여긴 캡쳐사진을 올려가며 할 정도의 규모있는 단지가 아니기 때문에 수기로 작성하며 주변시세를 간단히 분석해보겠습니다. 평면도를 보면 방 1개에 거실로 되어있는 구조를 보이고 있으며, 드레스룸이 있는 것이 특징입니다. 주변에서 비슷한 크기의 오피스텔과 연식등을 고려하였을 때 신축 첫입주 기준으로 전세 3억원 초반대로 형성될듯한데 3억 중반에 전세를 놓고 싶어하시는 분들도 많이 계실듯합니다. 하지만 아파트 첫입주장에서 쉽게 볼 수 있듯이 한번에 여러개의 매물이 쏟아져 나온다면 단기간의 공급과잉으로 인한 매물소진이 어렵습니다.
그럼 급한사람이 먼저라 해야할까요 혹은 전략적이라 해야할까요. 2억 후반대의 전세로 놓는다면 금방 세입자를 구할수 있겠죠. 하지만 신축 오피스텔의 가격이 저렴한 금액이 아니기 때문에 이런 갭투자를 노리는것은 바보같은 짓이 될겁니다. 그렇다면 월세는 어떨까요?
월세의 수요는 무엇이 맞다 틀리다 까지 다루지는 않겠습니다. 주변 금액대를 보면 시행사측에서는 100만원 이상의 월세가 가능하다며 홍보할 가능성이 높아 보이는데 현실적인 금액은 100만원 선에서 자리잡혀야 적당해보입니다. 지금은 신축이고 5년이 흐르고 10년이 흐르면 결국 똑같아집니다. 어느것이 더 낫다를 정하는 기준을 신축에 한정해서 더 높게만 받을수는 없는거죠. 다른 주거환경 요소에 의해 정해질 가능성이 높습니다. 그것은 살아본 사람이 가장 잘 느낄 수있는 부분이라 말을 아끼겠습니다. 더불어 우리는 임장을 하러 갔을 때 이러한 점을 파악하기 위해 임장을 가는 것 아니겠습니까.
현재 높게 설정된 금액으로 매매를 하였다가 미래에 신축에 대한 가치가 없어지면 그 리스크는 온전히 나의 것이 됩니다. 그래서 신축이라 더 높게 받을 수 있다는 이런 사탕수수에서 느낄 정도의 단맛에 현혹되어서는 안될겁니다. 자 그럼 월세기준으로 3,000 / 100만원으로 정한다면 연 1,200만원인데 대출 이자는 감당하겠죠? 대출 없이 한강 더로드캐슬 오피스텔 최고가 기준으로 수익률 계산해보겠습니다.
2.7% 수익률이 나오네요. 대출금리가 2.7%보다 높으니 대출을 받으면 받을수록 수익률은 0에 가까워 질겁니다. 현재의 오피스텔 분양가를 고려해 만족할만한 수익률을 거두려면 보증금 3,000만원에 월세 200만원을 받아야 합니다. 그럼 5.4%의 수익률이 나오게 되는데… 이제 이 당산역 주변에서 월세를 200만원 받을 수 있을지는 주변부동산은 너무 신뢰하지 마시구요. 주변에 있는 오피스텔 시세를 알아보시며 200만원이 가능하실지 파악하시면 될듯합니다.
번외로 주변부동산을 신뢰하지 말아라는 이야기는 부동산도 영업인입니다. 부동산 전문가가 아니라 영업인이기 때문에 결국 눈치껏 내가 듣고자하는 이야기를 해주지 나에게 도움되는 이야기를 해줄 부동산을 만나는것은 극히 드문 케이스이기 때문입니다. 나에게 도움이 되는 이야기를 해주는 부동산이다? 그렇다면 역설적으로 그 부동산은 영업에 도움이 되지 않는 이야기를 해줬겠군요. 일못하는 부동산이 된다…. 그래서 부동산 공인중개사에게서 많은것을 바라지 마시고 나의 기준 내가 원하고자 하는 정보를 위한 표적질문이 필요할것입니다. 이상입니다. 긴글읽어주셔서 감사해요.