필요비와 유익비에 관하여 다뤄보겠습니다. 필요비와 유익비는 민법 여러곳에서 마주치게 되는 중요한 핵심 키워드 중 하나입니다. 점유권, 전세권, 임차권, 유치권 등등 어떠한 것이 필요비에 해당하고 어떠한 것이 유익비에 해당하는지 알아보고, 임대인에게 받을 수 있는 비용인지 아닌지 받을 수 있다면 언제 받을 수 있는지 등 알아볼 수 있는데 최대한 알아보도록 해보겠습니다.
1. 필요비와 유익비
1-1 민법 제203조 (점유자의 상환청구권)
- 점유자가 점유물을 반환할 때에는 회복자에 대하여 점유물을 보존하기 위하여 지출한 금액 기타 필요비의 상환을 청구할 수 있다. 그러나 점유자가 과실을 취득한 경우에는 통상의 필요비는 청구하지 못한다.
- 점유자가 점유물을 개량하기 위하여 지출한 금액 기타 유익비에 관하여는 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 회복자의 선택에 좇아 그 지출금액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다.
- 전항의 경우에 법원은 회복자의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.
* 해설
점유자가 비용을 지출했을 경우에 어떻게 해야하느냐를 먼저 다뤄보겠습니다. 점유자는 어떠한 물건을 점유하다 보면 비용을 지출할 경우가 분명히 있습니다. 볼펜처럼 작은 물건을 점유하면 비용을 지출할 일이 없겠지만. 예를 들어 렌트카를 빌렸는데 길을 가다가 타이어에 펑크가 나거나 엔진이 말을 듣지 않아 시동이 걸리지 않을 수도 있습니다. 당장의 사용, 수익을 하지 못할 뿐만 아니라 이건 돈으로 연결되는 일입니다. 점유자가 유지 보수를 위하여 돈을 지출 하였는데, 상식적으로 생각해보면 주인에게 돈을 받는게 당연하다고 생각이 들지만 어떤 명분으로 어떤 방식으로 받아내는지 알아야 하겠습니다. 이것이 민법 제203조를 통해 해결할 수 있는 질문입니다. 점유자가 점유기간에 지출할 수 있는 종류에는 크게 2가지가 있습니다. 이것이 필요비와 유익비입니다.
필요비란?
- 필요비란 물건의 상태를 유지하고 그 물건에 대한 권리를 보존하기 위하여 당연히 지출해야 하는 비용을 말합니다. 예를 들면 물건에 대한 수리비 또는 수선비가 있으며, 동물을 사육하는데 들어가는 사료값 등이 이에 해당 할 것입니다. 판례에서는 “기계의 점유자가 그 기계장치를 계속 사용함에 따라 마모되거나 손상된 부품을 교체하거나 수리하는데에 소요된 비용은 통상의 필요비에 해당”한다고 하였씁니다. (대법원 1996. 7 12. 선고 95다41161, 41178 판결)
대법원 1996. 7. 12. 선고 95다41161,41178 판결
유익비란?
- 유익비란 물건의 효용을 증진시켜 그 재산적 가치를 증가시키는데 사용되는 비용을 말합니다. 예를 들어 건물을 개조하여 그 객관적 가치를 온전히 증가시켰다면 그에 사용된 비용은 유익비로 인정받을 수 있습니다. 다만, 판례에서는 “카페 영업을 하기 위한 공사를 하고, 또 카페의 규모를 확장하면서 그 내부시설공사를 하고, 또는 창고 지붕의 보수공사를 하고 공사비를 지출한 사례에서, 창고 지붕의 보수공사는 통상의 관리비에 불과하고, 점포의 내부시설공사는 카페를 운영하기 위한 필요에 의하여 행하여진것일 뿐 그로 인하여 이 사건 점포의 객관적 가치를 증가한 것은 아니라고 보아 유익비로 인정하지 않는다”고 보고있습니다. (대법원 1991. 10. 8. 선고. 91다8029 판결)
대법원 1991. 10. 8. 선고 91다8029 판결
해설
이렇듯 필요비와 유익비는 여러법을 함께 봐야하는 수고스러움도 존재합니다. 민법 제626조 점유자의 상환청구권, 민법 제611조 비용의 부담 등이 있습니다. 점점 필요비와 유익비에 관해서 복잡해지기도 하는데 차근차근 하나씩 풀어가며 보겠습니다. 우선 필요비는 보존 수선을 위해 지출하는 비용입니다. 객관적 가치가 증대되지 않습니다. 유익비는 임차물의 객관적 가치의 증가를 위해 지출된 비용이므로 임대차 종료시에도 그 객관적 가치의 증가가 현존해야합니다. 필요비는 즉시 청구할 수 있으며, 유익비는 종료시에 남아있는 객관적인 가치에 대해 지불하게 됨으로 임대차 종료시에 청구할 수 있습니다.
동시이행항변권과 유치권 항변
필요비는 지출 즉시 청구할 수 있으며, 월차임을 지급하고 계시다면 지급 청구에 대하여 동시이행의 항변권을 들어 지출한 비용만큼 월세 지급을 거절 할 수도 있습니다. 만약, 필요비의 지출을 즉시 청구하지 않고 임대차 종료시에 청구하거나 유익비를 청구하는 경우에 임대인의 부동산 인도 청구에 대하여 유치권 항변을 하실 수도 있습니다.
필요비와 유익비의 포기 특약과 유치권
필요비와 유익비의 포기 특약
필요비상환청구권과 유익비상황청구권에 대한 규정은 강행규정이 아니여서 필요비와 유익비는 계약서상에 포기하는 특약을 기재하는것이 유효합니다. 판례에서는 상가 또는 주택의 임차인이 자신의 비용 부담으로 원상복구하여 임대목적물을 반환하기로 하는 특약을 한 경우, 이러한 특약은 임차인의 필요비상환청구권이나 유익비상환청구권을 포기하기로 하는 특약에 해당한다고 보고 있습니다. 실무에서는 부동산표준계약서에 원상복구의무를 기재하고 있습니다. 현재까지 이 특약이 없는 계약서를 본적이 없을 정도.
필요비와 유익비의 유치권
건물 명도 소송을 하는 임대인에게 임차인은 건물에 대한 점유할 권리가 있다고 항변해야 합니다. 임차인이 주장할 수 있는 권리가 동시이행의 항변권과 유치권입니다. 임대인의 건물의 명도 청구에 대해서 임차인은 필요비와 유익비의 상환청구권에 대한 변제를 받기 전까지 건물을 점유할 권리가 있기 때문에 동시이행의 항변권과 유치권을 행사 할 수 있습니다. 하지만 유치권 제도를 살펴봐야합니다. 유치권에 있어서 점유는 유치권행사에 있어서 중요한 요건 중 하나입니다. 이런 점유에서도 실질적으로 건물을 점유하면서 사용, 수익하였다면 월세에 상당하는 부당이득을 반환해야 합니다. 유치권에 있어서도 계약서상 계약 종료로 “임차목적물의 원상복구하여 반환하기로 한다”는 특약을 체결하였다면 필요비, 유익비 포기 특약에 해당합니다. 이러한 경우에는 유치권행사가 적법하지 않은 경우에 해당합니다.
필요비상환청구권
필요비의 의미는 임차물의 보존을 위하여 지출한 비용을 말합니다. 상가 또는 주택의 임차인이 하자를 보수하고 지출한 수리비, 수선비를 말합니다.
필요비에 해당하지 않는 것
임차물을 사용하기 위한 전기나 수도요금은 필요비에 해당하지 않습니다. 필요비에 관한 부분은 양도소득세를 계산할 때에도 중요한 체크포인트입니다. 이때, 일반적인 화장실 수리, 싱크대, 붙박이장 교체 등은 수익적 지출액으로 필요비용으로 인정되지 않습니다. 임대차에서도 임차목적물의 보존을 위해 지출한 비용이 아니기 때문에 필요비로 인정받기 어렵습니다.
대법원 2019. 11. 14. 선고 2016다227694
판례에서 “필요비”란 임차인이 임차물의 보존을 위하여 지출한 비용을 말한다. 임대차계약에서 임대인은 목적물을 계약존속 중 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하고, 이러한 의무와 관련한 임차물의 보존을 위한 비용도 임대인이 부담해야 하므로, 임차인이 필요비를 지출하면, 임대인은 이를 상환할 의무가 있다. 임대인의 필요비상환의무는 특별한 사정이 없는 한 임차인의 차임지급의무와 서로 대응하는 관계에 있으므로, 임차인은 지출한 필요비 금액의 한도에서 차임의 지급을 거절할 수 있다.
필요비상환청구건의 요건
임차물의 보존을 위해 지출하는 비용이므로 임대인의 동의를 요하지는 않습니다. 이득이 발생하거나 현존할 필요가 없기 때문에, 가액의 현존 여부와 상관없이 비용 전액을 필요비상환액으로 청구 할 수 있습니다.
필요비상환청구 시기는?
필요비는 어떠한 상황이 발생하고 지출한 즉시 청구가 가능합니다. 임대인의 필요비상환의무가 있는것입니다. 이와 관련되어 임차인의 차임지급의무와 임대인의 필요비상환의무는 동시이행관계가 성립하게 됩니다. 즉, 임차인은 필요비를 지출한 한도에서 월차임의 지급을 거줄 할 수 있습니다. 또한 임차인은 임대인이 목적물을 반환받은 날로부터 6월 이내에 필요비상환청구권을 행사하여야 합니다. (민법 654조, 제617조)
필요비상환청구권 포기 특약
판례는 임대차 종료시 임차인의 비용으로 원상복구하기로 하는 원상복구의무를 특약으로 약정했다면 필요비와 유익비의 포기 특약으로 해석하고 있습니다.
특약문구의 예시
- 임차인은 자신의 부담으로 임차목적물을 원상복구하여, 임대인에게 반환해야 하고 임차인은 임대인에게 필요비와 유익비, 시설비와 권리금 등을 청구하지 않는다.
– 원칙적으로 임대인의 의무는 임차인의 사용, 수익 할 수 있는 환경을 만들어주어야 합니다. 이것이 수선의무를 부담하는 것이지만 강행규정이 아니어서 특약으로 수선의무를 면제하거나 임차인에게 수선의무를 부담하게 할 수 있습니다. 이런 특약이 기재될 경우 임차인은 필요비를 지출 하여도 필요비상환청구권을 임대인에게 행사 할 수 없습니다.
다만, 임대인의 수선의무가 면제되었더라도 임차인이 수선의무를 부담하기로 하는 포괄적인 내용의 특약 경우, 구체적이지 않고 특정한 범위를 명시하지 않은 이상 임대인의 수선의무가 모두 면제되는 것은 아닙니다. 소규모의 수선부분에 한한다고 볼 수 있고, 대규모 수선의 경우에는 임대인이 수선의무를 부담합니다. 이럴 경우 임차인의 대구모 수선 비용으로 필요비를 지출할 경우에 필요비상환청구가 가능합니다. 동시에 월차임과 동시이행의 항변권, 유치권행사까지 가능할 수 있습니다.
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유익비상환청구권
유익비는 임차물에 대하여 객관적인 가치를 증대시키기 위해서 투입된 비용을 의미하고 있습니다.
유익비에 해당되지 않는 것
이는 객관적으로 보아야 할것임으로 임차인의 개인적인, 또는 주관적인 이익이나 특정한 영업 목적으로 인한 유익비가 아니며, 자영업의 운영을 위한 간판설치, 싱크대, 벽지, 바닥 등의 인테리어 공사비는 유익비에 인정받지 못합니다.
유익비상환청구건의 요건
유익비상환청구권을 행사하기 위해서는 임대차 종료시에 객관적인 가치의 증가액이 존재해야 합니다. 임대인의 경우 임차인이 목적물에 대해 지출한 비용과 현존한 증가액 중에서 선택하여 유익비상환액으로 변제할 수 있습니다. 이러한 임대인의 선택을 위해서 우리법은 임차인이 유익비상환청구권을 행사할 때 지출했던 비용과 현존하는 증가액을 산정하고 입증까지 해야 합니다.
유익비상환청구권 행사 시기는?
유익비상환청구는 임대차의 기간이 종료되었을 때 유익비의 상환청구가 가능합니다. 이때, 임차인은 목적물을 반환하고 6개월 이내에 유익비상환청구를 하여야 합니다. (민법 제617조, 민법 654조)
유익비상환청구권 포기특약
임대인은 유익비상환청구권은 강행규정이 아닙니다. 그리하여 당사자간의 포기하는 약정으로 필요비와 유익비를 포기하는 특약이 가능합니다. 이는 위의 필요비상환청구권의 포기특약에 관한 부분에서 이미 언급했던 내용으로 다시 한번 살펴보시기 바랍니다.
필요비와 유익비에 관해서 알아보는 시간을 가졌습니다. 아주 간단한 문구이지만 그에 내포하고 있는 의미와 법규정은 상당히 얽히고 섥혀 있습니다. 부동산에 관한 권리분석을 하실때 단순히 등기부등본을 이용한 권리분석이 있고 전입세대열람을 통하여 등기부등본과 대비하여 권리분석하기도 하지만 이렇게 현장에서의 상황과 대비하여 권리분석을 하는 방법도 있습니다. 당연히 들어나있는 정보들로 분석하는 방법은 쉽고 간편하지만 현장의 실무를 통한 권리분석은 어렵고 까다로운 부분이 있기 마련입니다. 이는 즉, 돈으로 연결되겠죠? 열심히 공부하셔서 큰수익 얻으시길 바라겠습니다.