최우선변제권은 어떤 요건을 갖춰야하고, 어떤 보장을 받을 수 있는지에 관해서 알아보도록 하겠습니다. 이제는 고인이 된 씻을수 없는 과거를 만든 전두환 전 대통령이 한 일 중에서 가장 잘했다고 평가받고있는 주택임대차보호법에 대해서 알아보고 있습니다. 이전 포스팅에서는 주택임대차보호법의 입법목적, 적용범위, 대항력, 우선변제권으로 Part 1에서 Part 4까지 알아봤습니다. 이제 다섯번째 최우선변제권에 관해서 알아보도록하겠습니다.
주택임대차보호법 입법목적[Part 1]에 관한 글 보러가기 <—
주택임대차보호법 적용법위[Part 2]에 관한 글 보러가기 <—
제3자에 대한 대항력[Part 3]에 관한 글 보러가기 <—
주택임대차보호법 우선변제권[Part 4]에 관한 글 보러가기 <—
1. 최우선변제권(보증금 중 일정액의 보호)
1-1 주택임대차보호법 제3조, 제8조
* 임차인이 비록 확정일자가 늦어 선순위로 변제를 받지 못하는 경우라도 임차주택에 대하여 선순위담보권자의 경매신청 등기 전에 대항력[1. 주택의 인도, 2. 주민등록(전입신고)]를 갖춘 경우에는 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있습니다. (주택임대차보호법 제3조 제1항 및 제8조 제1항)
1-2 주택임대차보호법 시행령 제10조, 제11조
* 이에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 다음 구분에 따른 금액 이하로 합니다. 다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함)의 2분의 1을 넘지 못합니다. (주택임대차보호법 제8조 제3항, 주택임대차보호법 시행령 제10조 제1항 및 제11조)
주택임대차보호법 시행령 제10조 (보증금 중 일정액의 범위 등)
주택임대차보호법 시행령 제11조 (우선변제를 받을 임차인의 범위)
1-3 최우선변제권 보증금 범위
- 위 규정은 2021년 5월 11일 당시 존속 중인 임대차계약에 대해서도 적용하되, 2021년 5월 11일 전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대해서는 종전의 규정에 따릅니다. [주택임대차보호법 시행령 (대통령령 제31673호) 부칙 제2조]
주택임대차보호법 시행령 (대통령령 제31673호) 부칙 제2조
1-4 해설
– 최우선변제는 대항력을 갖추지 못한 때에 실행됩니다. 하지만 모든 이들에게 적용되는 것은 아니며, 보증금이 상대적으로 낮은 사람들을 상대로 적용되는 법이라 보시면 됩니다. 그리하여 소액임대차보호법이라고도 불립니다. 서울특별시는 주택의 보증금이 가장 높은 지역이므로 임차인의 범위가 1억 6,500만원에 달합니다. 이 금액 이하의 보증금이 설정된 임차인에게 최소한의 5,500만원 한도내에서 우선적으로 변제해주겠다는 의미입니다. 전세권의 우선변제권과 주택임대차보호법 상의 우선변제권을 보셨으면 아시겠지만 법 조문에서 후순위권리자보다 우선하여 변제받을 수 있다는 조항을 기억하실겁니다. 선순위권리자가 존재한다면 우선변제권이 없다는 말과 같습니다. 하지만 이렇게 보증금이 낮은 서민들을 대상으로 선순위권리자가 있음에도 불구하고 우선하여 5,500만원을 변제 받을 수 있다는 겁니다. 다만, 보증금이 5,000만원인데 5,500만원을 변제받는 다는 의미는 아닙니다.
더불어 법원 경매의 실행으로 최우선변제금의 적용범위는 낙찰가의 2분의 1을 넘지 못합니다. 소액보증금으로 1억의 보증금이 있고 빌라의 낙찰가가 1억원에 낙찰되었습니다. 이럴 경우 제가 받을 수 있는 최우선변제금은 5,500만원이 되는데, 낙찰가의 2분의 1을 넘지 못하기 때문에 변제받을 수 있는 금액은 5,000만원이 됩니다. 아래에 주택임대차보호법 제8조의 링크를 다시 한번 남겨두겠습니다. 이 내용은 제8조 제3항에 기재되어 있습니다. 소액보증금이라고 하는 주택가액은 어느 기준으로 잡느냐 하는 판결문도 함께 올려드리겠습니다.
추가로 미등기 건물 또는 무허가 건물도 주택임대차보호법의 적용 되는지 그에 대한 판결문이 있습니다. 맨 아래의 링크가 바로 그것인데요. 전원합의체 판결로 나온 것입니다.
“대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 임차주택과 그 대지가 함께 경매될 경우뿐만 아니라 임차주택과 별도로 그 대지만이 경매될 경우에도 그 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있고, 이와 같은 우선변제권은 이른바 법정담보물권의 성격을 갖는 것으로서 임대차 성립시의 임차 목적물인 임차주택 및 대지의 가액을 기초로 임차인을 보호하고자 인정되는 것이므로, 임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라지게 된 경우에도 마찬가지이다.”
대법원 2001. 4. 27. 선고 2001다8974 판결 (소정의 ‘주택가액’의 의의)
대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결 (배당의의)
이렇게 최우선변제권에 관해서 알아보았습니다. 최우선변제권을 사용하는 가구는 대체적으로 다가구원룸과 다세대 빌라에 거주하는 경우가 많으십니다. 저 또한 이 모든 내용을 다 외우고 다니지는 않습니다. 하지만 “이런 법조문이 있었던거 같다” 정도로만 기억하신다면 나중에 찾아보실수라도 있지 않을까요? 올해들어 전세사기 뉴스를 많이 접합니다. 현재까지 정부에서도 뚜렷한 해결책을 내지 못하고 있고 피해자들의 안타까운 소식만 들려오네요. 제2의 제3의 피해자가 나오지 않기를 바랄 수 밖에 없네요. 사실 정부의 탓만을 할 것이 아니기도 합니다. 나의 재산을 지키기 위해서 행해져야 하는 것이고, 이러한 법에 대해서 누군가를 믿고 맡길 내용이 아닙니다. 공인중개사는 변호사가 아닙니다.
변호사의 일에는 피의자 또는 피해자 둘중 하나를 변호해야 합니다. 하지만 공인중개사는 매수자 혹은 매도자, 임차인 혹은 임대인 둘다를 상대로 하는 일입니다. 어느 한쪽에 치우쳐져서 중개를 하게 된다면 반대의 한쪽은 고스란히 피해를 보게 되는 것이지요. 이렇듯 공인중개사는 믿을 사람이 못됩니다. 영업을 위한 사탕발린말이 많을 수 밖에 없는 직종인것이지요. 그의 말이 진실인지 거짓인지 구분을 하시려면 단순 감에 의존하지 마시고 최소한의 법을 이해하고 계시는게 최선의 방법이 될겁니다.
그럼 다음 포스팅으로는 임차권등기명령제도에 관해서 작성하도록 하겠습니다. 감사합니다.