차임증감청구권에 관해서 알아보도록하겠습니다. 2023년은 부동산시장이 얼어붙어 폭락을 거듭하던 시장이였습니다. 그동안 폭등을 기록하던 아파트시세가 꺽인 모습을 보이는 것이죠. 하지만 그럼에도 불구하고 오랫동안 거주한 집의 경우에서 증액의 얘기가 나오기도 합니다. 그동안 월세를 올리지 않았던 것이 원인이된 것이죠. 높은 이자를 감당하기에 집주인도 나름의 사정이 있을 겁니다. 이사를 가자니 폭락한 부동산시장이라 한들 내가 갈 수 있을만한 금액대를 찾기도 쉽지않고 고민이 이만저만 아닐겁니다. 그럼 차임증감청구권은 어떤 내용을 담고있는지 확인해보시고 그에 따른 판단과 결정을 내리면 좋을것 같습니다.
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1. 차임증감청구권
1-1 차임 등의 증감청구권
- 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 않게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있습니다. (주택임대차보호법 제7조 제1항 전단)
- 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못합니다. (주택임대차보호법 제7조 제1항 후단)
- 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 5%의 금액을 초과하지 못합니다. 다만, 특별시, 광역시, 특별자치시*도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 5%의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있습니다. (주택임대차보호법 제7조 제2항)
해설
차임증감 청구권은 계약갱신청구권과 이어집니다. 임대차 3법이 통과되면서 임대기간이 2+2년으로 변경되었고 임차인은 집주인에게 갱신요구권이 생겼습니다. 기존의 계약은 2년의 계약기간이 끝나고 나면 전세 1억을 재계약 시 전세 2억으로 올릴 수도 있었습니다. 하지만 2+2가 됨으로 인하여 재계약일때 마찬가지로 5%의 상한선을 둔것입니다. 이것이 “전월세 상한제” 입니다. 그렇다면 임대료 인상 5%의 제한을 계산할 때 어떤 방식으로 계산을 해야할까요? 보증금 3억원에 임대료 100만원의 아파트에 거주하고 있다고 보면 100만원의 5%로 계산하여 증액을 청구합니다. 이는 실무에서도 대부분 이런식으로 계산을 단순화 합니다. 하지만 실제 우리 법은 보증금과 임대료에 대해서 계산하고 그에 5%를 증액할 수 있다고 합니다. 어떤 방식으로 계산하는지 아래에서 표시하겠습니다.
그리고 차임증감청구권은 말그대로 증감입니다. 요즘처럼 가격이 하락한 부동산시장에서 2년전 계약했던 전세금에서 낮아진 경우에는 감액할 수 있다는 내용입니다. 증액에 관해서 우리법은 5%의 상한선을 두고 있지만 감액에 대해서는 제한의 폭을 두지 않고 있습니다.
1-2 차임증액 계산방법
주택임대차보호법 제7조의 2(월차임 전환 시 산정률의 제한)
보증금의 전부 또는 일부를 월단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다.
- 은행법에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율
- 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율
주택임대차보호법 시행령 제9조 (월차임 전환 시 산정률)
- 법 제7조의2 제1호에서 “대통령령으로 정하는 비율”이란 연 1할을 말한다.
- 법 제7조의2 제2호에서 “대통령령으로 정하는 비율”이란 연 2퍼센트를 말한다.
- 기존 보증금 3억원
- 기존 월차임 100만원
- 보증금을 월세로 환산 = 3억원 / 12개월 = 2,500만원
- 한국은행 기준금리 3.5%
- 법정 전월세 전환율 연 5.5% (기준금리 3.5% + 대통령령 이율 2%)
- 법정 전월세 전환율 적용 2,500만원 x 0.5% = 1,375,000원
- 환산 월차임 2,375,000원
- 환산 월차임의 5% 인상분 2,375,000원 x 5% = 118,750원
- 인상된 월세 1,000,000원 + 118,750원 = 1,118,750원
해설
이렇듯 주택임대차보호법에서 말하는 차임증액 계산방식은 다소 복잡하기도 합니다. 하지만 기존의 실무에서 하던 단순한 임대료의 5%를 올리던 방식과 비교해보면 6만원이 넘는 금액의 차이를 보입니다. 하지만 보증금이 미미한 상황이라면 큰 차이를 보이지 않을 겁니다. 요즘은 아파트의 가격이 높아져 보증금이 몇억씩 하는 경우가 많습니다. 만약 몇억의 보증금에 월세로 아파트를 알아보고 계시다면 이 부분을 간과해서는 안될 것입니다. 최근들어 서울아파트는 회복 추세를 보인다는 뉴스가 연일 보도됩니다. 경제적인 상황이 달라지면 증액을 할 수 있다는 얘기가 됩니다. 아는 만큼 돈이 벌리기도 하지만 아는만큼 아낄 수도 있는 것이지요. 이러한 상황에 맞딱들이지 않을 대비를 미리 해보시는 건 어떨까요?
1-3 전월세 상한제
2020년 7월 30일 주택임대차보호법 개정안이 국회를 통과하고 다음날부터 전월세 상한제를 시행하게 되었습니다. 일명 임대차 3법으로 불리는 법입니다. 전월세 상한제와 더불어 계약갱신청구권 등이 바로 시행하게 되었고 2020년이면 문정부에서 부동산정책으로 골머리를 앓던 시기였습니다. 뛰는 부동산 가격을 잡겠다고 시행한 대책이였습니다. 계약갠신청구권은 기존 2년에서 2+2로 개정되었으며, 전월세 상한제는 재계약의 경우, 임대료 상승폭을 연5로 제한 하는 법입니다. 전월세신고제도 이때부터 시행되었는데 계도기간을 거쳐 지난달부터 본격적으로 시행되고 있습니다. 전월세상한제는 갱신청구권의 영향이 있습니다. 2년을 임대로 살고 집주인에게 재계약을 요구할 수 있는 법입니다. 이때 임대료의 상승을 5%로 제한하겠다는 법입니다. 단순히 놓고 보면 55로 제한하니 괜찮은 법이라고 볼 수 있겠으나 임대인이 납부해야하는 세금이나 이자를 임차인에게 전가시켜 계약시점부터 높은 가격으로 매물이 나올 가능성이 높아지는 부작용이 있습니다.
전월세상한제 위반과태료
- 임대인 1건 위반 시 500만원
- 임대인 2건 위반 시 700만원
- 임대인 10건 이상 위반시 최고 2,000만원
- 적발된 뒤 바로 시정하지 않고 재 적발 될 시 3,000만원의 과태료
차임증감청구권과 차임증액 계산방식, 그리고 전월세상한제에 관하여 알아봤습니다. 도움이 되셨는지 모르겠네요. 다음 포스팅에서 유익한 내용으로 찾아뵙겠습니다.