주택임대차보호법 우선변제권에 관하여 알아보겠습니다. 앞서 Part 3로 대항력에 관하여 알아봤었습니다. 대항력과 우선변제권의 차이는 무엇일까요? 대항력과 마찬가지로 아주아주 중요한 핵심키워드가 되겠습니다. 만약 경매공부를 하신다면 대항력과 우선변제권에 대해 습득하셨다면 반이상 공부하셨다고 볼 수 있을 정도로 중요한 비중을 차지하고 있습니다. 그럼 주택임대차보호법 우선변제권에 관하여 알아보겠습니다.
주택임대차보호법의 입법목적[Part 1]에 관한 글 보러가기 <—
주택임대차보호법의 적용범위[Part 2]에 관한 글 보러가기 <—
제3자에 대한 대항력[Part 3]에 관한 글 보러가기 <—
1. 주택임대차보호법 우선변제권
“우선변제권”이란 임차주택이 경매 또는 공매되는 경우에 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 말합니다. (주택임대차보호법 제3조의 2 제2항)
– 전세권 제도에서도 같은 문구가 언급됩니다. 전세권의 우선변제권 처럼 같은 맥락입니다. 아래의 링크를 남겨둘테니 함께 보시면 도움되실듯 합니다. 우선변제권은 결국 경매나 공매가 진행되었을 때 우선순위로 돈을 배당 받을수 있는 권리를 뜻합니다. 그러니 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 받을 수 있는 권리이며, 만약 나보다 우선순위의 임차인이나 채권자, 혹은 근저당권자가 있다면 우선변제권이 없는 것입니다. 우선변제권의 자세한 내용은 주택임대차보호법 우선변제권의 요건에 대해 알아보며 이야기 하도록 해야겠습니다.
1-1 요건
* 우선변제권은 임차인이 1. 대항요건(주택의 인도 및 전입신고)와 2. 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 경우에 취득됩니다. (주택임대차보호법 제3조의2 제2항)
* “확정일자”란 증서가 작성된 날짜에 주택임대차계약서가 존재하고 있음을 증명하기 위해 법률상 인정되는 일자를 말합니다. (대법원 1998. 10. 2. 선고 98다28879 판결)
대법원 1998. 10. 2. 선고 98다 28879 판결
1-2 해설
– 우선변제권의 요건
* 전입신고 + 점유 + 확정일자 = 우선변제권
– 대항력의 요건
* 전입신고 + 점유 = 제3자에 대한 대항력
대항력과 우선변제권의 차이는 확정일자가 있냐 없냐에 따라 나뉩니다. 대항력은 임대차계약을 한 당사자를 제외한 그 어떠한 사람도 제3자가 되고 그런 제3자에 대한 대항력이라고 합니다. 주택임대차보호법 우선변제권은 마찬가지로 한글 단어 그자체의 뜻을 가지고 있습니다. 우선하여 보증금을 변제받는 권리입니다. 우선하여 보증금을 변제받는다 하면 누구에게 돈을 받나요? 경매를 넘기게 한 집주인? 아니면 경매에 참여한 낙찰자? 둘다 아닙니다. 법원에서 경매를 진행하고 있고 낙찰자는 법원에 낙찰대금을 지급합니다. 그러면 법원은 배당요구를 한 사람들을 날짜 순으로 나열하여 순서대로 대금을 지급합니다. 위에서 제대로 읽어보셨다면 우선변제권은 다른 사람들보다 빠른 날짜의 선순위권리자입니다. 이것이 첫번째이고, 두번째는 확정일자가 없으면 대항력을 갖춘것이고 확정일자가 있으면 우선변제권입니다. 그렇다면 왜 확정일자 하나로 이렇게 차이가 있는 것일까요?
법원은 국가기관입니다. 그리고 우리나라 법제도는 신고제도와 허가제도가 있습니다. 대표적으로 자영업자가 영업허가신고를 할때 소매점은 신고만 하면 영업허가권이 발급되고 일반음식점을 신고하면 공무원이 실측을 하기위해 현장을 방문하고 허가를 내어줍니다. 건축법으로는 30평 미만은 건축신고, 30평 넘어가면 건축허가를 받아야 합니다. 이렇게 신고제도와 허가제도를 대입해보겠습니다.
전입신고 = 내가 이 집에 삽니다. (신고)
확정일자 = 니 이 집에 사는거 맞네 (허가)
전입신고는 말그대로 내가 이 주소지에 산다고 신고하는 겁니다. 그러면 공무원은 별다른 확인없이 받아줍니다. 주민센터에 따라 차이를 보이기도 합니다. 임차인이냐 가족의 집이냐 이런 질문을 하기도 합니다. 요즘은 좋은 학교를 보내기 위해 위장전입이 잦아 발생하는 확인 절차 정도 입니다. 그럼 확정일자는 무엇이냐? 받아보신분들은 아시겠지만 확정일자를 받기 위해서는 계약서를 가져가야합니다. 공무원이 계약서를 확인하고는 “니 이 집에 사는거 맞네”하며 계약서 뒷면에 확정일자 도장 “꽝” 찍어줍니다. 자, 이제 법원차례입니다. 법원의 시각에서 봤을때는 단순 전입신고와 점유를 했을때는 니가 산다고 신고했으니 별다른 확인방법이 없습니다. 그리하여 나라밥 먹는 관공서에서 확인하고 도장찍어준 확정일자를 받았으니 너는 배당받을 자격이 있다고 하는겁니다.
이 내용을 인지하셨다면 머리속으로 정리하시면 대항력과 우선변제권의 차이를 보다 쉽게 이해하실수 있을겁니다. 핵심은 법원의 시각에서 관공서의 확인을 받았느냐의 문제입니다. 신고만했다면 우선변제권이 없는 것입니다. 혹여나 어려운 부분이 있다면 댓글 남겨주시면 성심성의껏 답변드리겠습니다.
주택임대차보호법 우선변제권은 여기서 마무리하도록 하고, 다음 포스팅으로는 최우선 변제권에 관하여 작성해보겠습니다.