주택임대차보호법의 적용범위에 관하여 알아보겠습니다. 이번이 Part 2 로써 먼저 Part 1의 입법목적을 보시고 오면 조금의 이해도가 더 생기지 않을까 합니다. 적용범위에 대해서는 자연인과 외국인, 그리고 법인까지 알아보겠습니다. 민사특별법의 주택임대차보호법은 민법의 임대차의 법률에 우선합니다. 이러한 경우를 해결하기 위해 신법 우선주의, 특별법 우선주의라는 것이 있습니다. 같은 사안에 대하여 각기 다른 규정이 있는 경우 최근에 만들어진 법이나 특별법을 우선 적용한다는 의미입니다.
1. 주택임대차보호법의 적용범위
1-1 주택임대차보호법의 보호대상(인적 적용범위)
자연인
주택임대차보호법은 자연인인 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하기 때문에, 그 보호대상은 원칙적으로 대한민국의 국적을 가진 사람입니다. (주택임대차보호법 제1조)
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해설
– 계속해서 중복되는 내용이니 이부분은 넘어가도록 하겠습니다. Part 1 주택임대차보호법의 입법목적에 관한 글을 읽으시면 확인 가능한 내용입니다. 링크는 글 상단에 있습니다. 다만, 자연인이라고 하는 표현은 법률에서 ‘인’의 하위개념으로 행위능력을 가진 개인, 즉 사람을 가리키는 것입니다.
외국인 및 재외동포
주택을 임차한 외국인이 외국인등록을 하고 전입신고에 준하는 체류지 변경신고를 했다면 예외적으로 주택임대차보호법의 보호 대상이 됩니다. (출입국관리법 제31조, 제88조의2 제2항 및 대법원 2016.10.13. 선고 2015다14136 판결)
대법원 2016.10.13 선고 2015다14136 판결
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해설
– 외국인의 경우에는 체류지 변경신고를 하면 전입신고를 한것과 동일한 효과를 볼 수 있습니다. 만약 외국인이 체류지를 변경하였을때에는 전입한 날부터 15일 이내에 새로운 체류지의 시,군,구 또는 읍,면,동의 장이나 그 체류지를 관할하는 지방출입국, 외국인관서의 장에게 전입신고를 하여야 합니다. 이렇게 하면 외국인도 대항력을 갖출수가 있습니다.
2021년 기준으로 국내에 거주하고 있는 외국인은 213만명입니다. 코로나 여파로 줄어들었을테고 지금은 어느정도 회복했을지 모르겠습니다. 만약 경매입찰을 고려하고 있고 해당 물건이 아파트라면 내국인의 전입신고 열람은 현재의 법으로는 가능합니다. 하지만 외국인의 경우에는 전입세대 열람내역서에 기재되지가 않아 임차인이 없는것으로 인식할수 있습니다. 낙찰을 받은 뒤 물건지에 가보니 외국인이 살고있다면? 등기를 친 후에 “외국인 거소신고” 또는 “체류지변경신고”를 확인한 후에 선순위 임차인이라면 “매각불허가 신청”, “즉시항고”를 통해 이의 신청을 해야만 했습니다.
이러한 내용은 국민신문고에 민원이 꾸준히 제기되었으며, 2020년 12월 14일 이와같은 문제를 개선하기 위해 국민권익위원에서 전입세대 열람 내역서에 외국인 전입세대를 표시하는 방안을 마련할수있도록 법무부에 제도 개선을 권고했습니다. 마침내 2022년 12월 13일 신설되었습니다.
이 법이 시행된 시점은 얼마되지 않았습니다. 2023년 06월 14일부터 시행되었으며, 만약 법원경매의 진행에서 물건명세서, 현황조사서의 시점이 2023년 6월 14일 이전에 조사되었다면 외국인은 누락될 가능성이 있습니다. 관련 법은 출입국관리법 제88조 제2항을 면밀히 살펴보시면 됩니다. 주민센터에서 전입세대 열람을 하는것과 같은 외국인체류확인서 열람이나 교부를 신청할 수 있습니다.
만약, 현황조사서가 2023년 6월 14일 이전에 이루어진 물건이였고, 낙찰 후 이와같은 외국인 선순위임차인이 있을 경우에는 앞서 언급한대로 관련법을 토대로 “매각불허가 신청”을 진행하시면 되겠습니다.
법인
* 법인은 특별한 사정이 없는 한 주택임대차보호법의 보호를 받지 못합니다. 법인이 주택임대차보호법의 보호를 받기 위해 주민등록을 자신의 명의로 할 수 없을 뿐만 아니라, 사원 명의의 주민등록으로 대항력을 갖추어도 이를 법인의 주민등록으로 인정할 수 없기 때문입니다. (대법원 1997. 7. 11. 선고 96다7236 판결)
* 예외적으로, 한국토지주택공사와 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사는 주택임대차보호법의 보호대상이 됩니다. (주택임대차보호법 제3조 제2항 후단 및 주택임대차보호법 시행령 제2조)
* 또한, 규제 중소기업기본법 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생깁니다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생깁니다. (주택임대차보호법 제3조 제3항)
대법원 1997. 7. 11. 선고 96다7236 판결
주택임대차보호법 시행령 제2조 (대항력이 인정되는 법인)
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해설
– 주택임대차보호법의 적용범위에서 법인은 적용을 받을 수 있냐의 문제입니다. 1인 법인이 상당히 많아져 이를 활용한 절세를 생각하시고 계시는 분이 많으신데 월세계약을 생각하시는 분들도 많으신것 같습니다. 이때 적용범위가 어디까지냐를 따져보신다면 1인 법인의 경우에 대항력을 갖추기는 어렵습니다. 우리법에서 중소기업기본법에 따른 대항력은 인정이 됩니다.
1-2 주택임대차보호법의 적용범위(물적 적용범위)
* 주택임대차보호법은 주택, 즉 주거용 건물의 전부 또는 일부에 대해 임대차하는 경우에 적용되고 그 임차주택의 일부를 주거외의 목적으로 사용하는 경우에도 적용됩니다. (주택임대차보호법 제2조)
* 주택임대차보호법은 전세권등기를 하지 않은 전세계약(미등기 전세)에도 적용됩니다. (주택임대차보호법 제12조)
* 다만, 일시 사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 주택임대차보호법이 적용되지 않습니다. (주택임대차보호법 제11조)
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해설
– 일반 전세계약과 전세권설정계약의 차이를 이해하기 위해서는 주택임대차보호법 제12조를 보시면 쉽게 맥락을 파악하실 수 있으실것 같습니다. 그리고 주택임대차보호법의 적용범위가 건물의 전부 또는 일부에 대해 임차하는 경우에 적용된다고 나와있습니다. 다가구 원룸이 대표적입니다. 건물은 하나이지만 집은 여러집으로 구분되어있습니다. 이때 건물 일부에 대해 임차하는 경우에도 적용이 된다는 의미입니다.
이로써 주택임대차보호법의 적용범위에 대하여 알아봤습니다. 어려운 부분이 많이 존재하지만 내용이 너무 길어질듯하여 최대한 간략하게 기재하였습니다. 분명 어떠한 부분을 깊게 파고가시면 돈이 되는 법을 공부하실 수 있는 파트였습니다. 궁금하신 내용이 있으셨다면 댓글로 남겨주시면 성심성의껏 답변드리도록 하겠습니다. 다음 포스팅은 대항력과 우선변제권에 관하여 작성해보겠습니다.