제3자에 대한 대항력에 관하여 글을 써보겠습니다. 우선 이 내용은 아주아주 중요한 부분입니다. 모든 법이 그러하듯이 최소한의 것을 정해둔것이고 그 최소한의 것들을 지키며 살아가야하겠습니다만. 그냥 단순히 공부만 할 때도 중요하고, 경매공부를 할 적에도 중요한 부분이고, 실무에서 집을 구하는 임차인에게는 아주 생명줄과 같은 수준의 중요성을 보입니다. 하지만 실제로는 쉽게 까먹고 마는 내용에 불과합니다. 실제로 벌어지는 경우가 극히 드문일이니까요. 살면서 주변에 이러한 상황이 단 한번도 오지 않을 수 있습니다. 하지만 그 단한번이 온다면 아마 죽을만큼의 고통이 뒷따르는 아주 무시무시한 내용입니다. 그러니 이 글을 제발 집중해서 읽어주시기를 간곡히 부탁드리는 바 입니다.
주택임대차보호법의 입법목적[Part 1]에 관한 글 보러가기 <—
주택임대차보호법의 적용범위[Part 2]에 관한 글 보러가기 <—
1. 제3자에 대한 대항력
1-1 주택임대차보호법 제3조
“대항력이란 임차인이 제3자, 즉 임차주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 그 밖에 임차주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다. (주택임대차보호법 제3조 제1항)
* 해설
– 대항력이란 임차인이 제3자에게 주장하는 권리입니다. 경매에서는 가장 많이 꺼내는 단어이기도 합니다. 만약 임차인이 이 글을 읽으신다면 바로 앞에 빨간 글을 다시 한번 읽으시길 바랍니다. 왜 경매에서 많이 꺼내는 단어일까요? 경매는 어떠한 경우에 일어나는겁니까? 이 질문에 대해 생각해보신다면 대항력이 왜 중요한 부분인지 인지하시리라 봅니다. 그럼 제3자에 대한 대항력입니다. 그럼 제3자가 누구일까요? 그렇다면 당사자가 있다는 의미이기도 합니다. 당사자는 계약한 당사자입니다. 임대인과 임차인말이죠.
내가 아파트 전세 계약을 진행합니다. 그럼 등기부등본에 기재된 이름의 집주인과 만나서 계약서를 작성합니다. 그리고 이사하고 입주해서 살다가 계약기간이 만기가 되어 다른집으로 이사를 가려합니다. 이사 당일에 내가 아닌 나의 아내가 집주인에게 전세금을 돌려달라합니다. 집주인은 나와 나의 아내를 알고 있습니다. 하지만 당사자가 아니므로 돌려줘서는 안됩니다. 나의 가족, 나의 친구 그 누구도 안됩니다. 적법한 절차를 거칠려면 대리권을 부여받아서 법률행위를 하여야 하는 것입니다. 반대의 경우도 같습니다.
그럼 계약 당사자 이외의 사람은 제3자가 됩니다. 임차인의 경우 대항력을 갖추고 나면 제3자의 대표적인 경매 낙찰자가 오더라도 임차인은 대항할 수 있다는 겁니다. 대항한다는 것은 자신의 임대차계약을 주장할 수 있다는 겁니다. 주장할 수 있다면 전세금을 경매낙찰자에게 요구할 수 있다는 의미입니다. 그럼 대항력의 요건은 무엇인지 알아봐야겠죠? 대항력의 요건을 알아봅시다.
1-2 대항력의 요건
* 주택의 인도
주택임대차보호법에 따른 대항력을 획득하기 위해서는 ‘주택의 인도’가 필요합니다. (주택임대차보호법 제3조 제1항)
– 주택의 인도라 하는것은 또 다른 말로 점유라고 합니다. 점유는 사실상 지배하고 있는 권리입니다. 주택의 점유는 시건장치만으로도 지배한다고 할 수 있겠죠? 내가 거주하고 있다면 점유에 관해서 걱정은 하지 않으셔도 됩니다.
* 주민등록(전입신고)
주택임대차보호법에 따른 대항력을 획득하기 위해서는 임차인이 주민등록을 마쳐야 하며, 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 봅니다. (주택임대차보호법 제 3조 제1항)
– 전입신고와 점유를 하게 되면 비로소 제3자에 대한 대항력을 갖추게 됩니다. 하지만 내가 갖춘 대항력보다 빠른 날짜에 다른 임차인이 있거나 은행의 대출이 있을 경우 제3자에 대한 대항력은 없습니다. 등기부등본에 근저당도 없고, 다른 세입자도 없을때 이 요건을 갖추면 대항력이 생기는 것입니다.
1-3 대항력 관련 판례
* 대항력을 취득한 임차인이 그 가족과 함께 일시적이나마 주민등록을 다른곳으로 이전하면 전체적으로나 종국적으로 주민등록을 이탈한 것이므로 대항력은 전출로 인해 소멸되고, 그 후 임차인이 다시 임차주택의 주소로 전입신고를 하였더라도 소멸했던 대항력이 회복되는 것이 아니라 새로운 전입신고를 한 때 부터 새로운 대항력을 취득하는 것입니다. (대법원 1998.1.23. 선고 97다43468 판결)
* 대항력을 취득한 임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시적으로 옮긴 경우라면, 전체적으로 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없으므로 제3자에 대한 대항력을 상실하지 않습니다. (대법원 1996.1.26. 선고 95다30338 판결)
– 위의 두가지의 판례가 있습니다. 하지만 차이가 발생합니다. 대항력을 유지하거나 대항력을 잃거나…. 판례를 읽어보면 이해는 쉽게 가는 내용이라 판단됩니다. 아래의 대항력을 유지한다는 판례의 경우는 “세대합가”라고 합니다.
1-4 대항력의 효력발생 시기
* 대항력은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생기고, 전입신고를 한 때에 주민등록을 마친 것으로 봅니다. (주택임대차보호법 제3조 제1항)
*여기에서 “그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.”고 함은 다음 날 오전 0시부터 대항력이 생긴다는 취지입니다. (대법원 1999.5.25. 선고 99다9981 판결)
* 해설
– 위의 내용은 익일 “00”시부터 대항력이 생긴다는 내용입니다. 그리하여 요즘은 이사하기 전날 미리 전입신고를 하는 경우도 있습니다. 전세금 지급을 하지 않았지만 주민센터에서 전입신고를 받아주는지는 직접 확인해보셔야 할것 같습니다. 만일 내가 전입신고와 점유를 8월 1일에 하였으면 8월 2일 00시부터 대항력을 갖춥니다. 그런데 근저당설정이 8월 2일에 되었습니다. 이럴경우에는 00시부터 대항력을 갖춘 제가 앞선 순위가 됩니다.
조금 헷갈릴수 있는 부분이 있습니다. 너무 어려워 하지 마시고 차근차근 읽어보시다가 궁금한점이 있으시면 댓글로 남겨주세요. 성실히 답변드리도록 하겠습니다. 다음 포스팅은 우선변제권을 주제로 다뤄보겠습니다.