전세사기 피해자들에게 큰 도움이 되는 제도가 있습니다. 이 중에서는 여러가지가 있으나 설명드릴 내용은 “우선매수청구권”입니다. 이 제도는 “전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법”에 따라 전세사기 피해자들이 경매에서 우선적으로 부동산을 낙찰받을 수 있는 권리를 제공합니다. 오늘은 이 특별법에 따른 우선매수신고서 양식과 작성 방법에 대해 자세히 알아보겠습니다.
전세사기 피해자의 경매 낙찰과 우선매수청구권
전세사기 피해자는 집주인의 부도나 채무 불이행 등으로 인해 경매에 넘어간 부동산에서 큰 어려움을 겪습니다. 이를 해결하기 위해 정부는 “전세사기 특별법”을 제정했습니다. 이 법에 따르면 전세사기 피해자는 경매 절차에서 우선적으로 해당 부동산을 낙찰받을 수 있는 우선매수청구권을 행사할 수 있습니다.
내용이 어렵죠? 쉽게 풀어서 설명드려보겠습니다.
전세사기 우선매수청구권 유의사항
각 부동산 마다 채무자와 채권자가 있습니다. 채권자는 은행이 대부분이며, 은행에 이자를 갚지 않으면 은행에서 절차에 따라 경매를 진행하게 됩니다. 그럼 부동산마다 사건번호가 나오게되며 법원의 절차에 따라 경매가 진행됩니다.
여기서 많은 부동산 투자자들이 경매에 참여합니다. 집의 경우에는 학군이나 역세권(교통) 등 입지를 분석하고 그에 맞는 가격을 설정하여 입찰에 참여합니다. 다만, 일반적인 주변의 매매 가격 보다는 저렴하게 낙찰 받기를 원합니다.
좋은 부동산일수록 그리고 주변의 시세보다 저렴해 질수록 입찰자는 많아집니다. 하지만 대항력이 있는 임차인이 있을 경우 입찰에 참여하는 사람은 적을 수 밖에 없습니다.
그런데 대항력이 없는 임차인일 경우에는 입찰 참여자가 많을 수 있겠죠? 모든 사람이 제출한 입찰 가격에서 최고가 입찰금액 을 써낸 사람이 낙찰자가 됩니다. 그럼 다음 스텝 을 이어 보면서 설명을 이어가겠습니다.
전세사기 특별법 우선매수신고 방법 [필독]
전세사기 특별법에 의해 피해입은 임차인은 우선매수신고를 할 수 있습니다. 우선매수신고에는 다음과 같은 방법이 있습니다.
경매계 방문 신고전자소송 신고- 매각기일 당일에 신고!!
여기서 어차피 신고를 하실거라면 매각기일에 현장을 방문 하여 우선매수신고 를 하는 것을 추천드립니다. 아니 추천 정도가 아니라 그냥 그래야만 합니다. 1번과 2번으로 피해자들에게 보다 쉽게 참여할 수 있게끔 절차를 만들어 둔 것 처럼 해두었지만 절대 절대 하시면 안됩니다. 제가 정부의 대처에 분노하는 것이 이런 탁상행정에서 화가 치밀어 오릅니다.
왜냐하면 경매에 참여하는 사람이라고 해서 모두가 경매에 대해 잘 아는 사람은 아닙니다. 실수하는 사람들이 많기 때문에 어떤 사람이 실수로 높은 금액을 써낼 수 있기 때문입니다.
그럼 높은 가격에 써내어 낙찰된 금액 그대로를 우선매수신고하시겠습니까?
경매에서도 이러한 경우는 정말 흔하게 발생합니다. 지금 글을 쓰는 도중에 찾아온 자료입니다. 최근에 일어난 사례들입니다. 현재 진행중인 경매 사건들이기도 하구요. 경매 입찰자가 단순히 감정가보다 낮은 최저가만을 보고 입찰에 참여하였다가 선순위 임차인이 있는 것을 알고 입찰금을 포기한 사례 입니다.
경매에 입찰한 사람 조차 실수로 높은 금액을 써낸 낙찰 금액을 그대로 매수하겠다구요? 그런데도 전자소송이나 경매계에 방문하여 미리 제출하실 겁니까? 얼마에 낙찰될지 알구요?
사건 번호를 클릭하면 자세한 내용을 보실 수 있습니다.
- 사례 1 : 대구10계 2023 타경 1616
- 사례 2 : 서대구2계 2023 타경 1385
- 사례 3 : 포항4계 2022 타경 36128
- 사례 4 : 대구9계 2023 타경 5083
그나마 피해자가 거의 발생하지 않은 대구 경북권을 보더라도 이 정도가 나오며, 기획적 전세사기로 많이 알려진 화곡동이나 대전, 인천 일대를 보게 되면 훨씬 많은 사례를 볼 수 있습니다.
적절한 낙찰가에 관해서는 미리 전문가의 조언을 구하거나 사람을 믿지 못하겠다면 주변시세를 직접 알아보고 본인의 손해금액과 모든 정황들을 분석하여 조금이라도 피해를 줄일 수 있으며, 상황에 따라 오히려 저렴하게 매입하게 되는 결과를 가져올 수도 있습니다.
전세사기 특별법과 우선매수신고서 양식
“전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법” 제20조 제1항에 따르면, 전세사기 피해자는 경매 부동산의 최고가매수신고가격과 동일한 가격으로 해당 부동산을 우선매수할 수 있습니다. 이를 위해 필요한 서류가 바로 우선매수신고서입니다.
아래의 “우선매수신고서 양식”을 클릭하면 다운로드가 진행됩니다.
우선매수신고서 작성방법
우선매수신고서를 작성하는 방법은 다음과 같습니다.
사건 정보 기재
- 사건번호, 채권자, 채무자, 소유자, 매각기일, 부동산의 표시 등 경매 관련 정보를 정확히 기재합니다.
신고내용 작성
- 임차인의 이름과 우선매수 의사를 명확히 밝힙니다.
- 민사집행법에 따른 매수신청보증을 제공하고, 최고매수신고가격과 동일한 가격 으로 부동산을 매수하겠다는 의사를 명시합니다.
첨부서류 준비
- 전세사기 피해자임을 증명하는 서류를 첨부합니다. (이미 해당 사건에 제출된 경우 제외)
- 기타 필요한 서류가 있다면 함께 첨부합니다.
작성일 및 서명
- 작성일을 기재하고, 임차인이 서명 또는 날인합니다.
- 주소와 연락 가능한 전화번호를 함께 기재합니다.
수신처 명시
- 해당 경매를 진행하는 법원에 제출합니다.
- 제출 방법은 위에서 다시 확인해보시기 바랍니다.
전세사기 피해자를 위한 조언
전세사기 피해자라면, 경매 절차에서 우선매수청구권을 활용하는 것이 매우 중요합니다. 이를 통해 주거 안정을 확보하고, 불필요한 경제적 손실을 최소화할 수 있습니다. 우선매수신고서를 작성할 때는 정확한 정보를 기재하고, 필요한 서류를 빠짐없이 첨부하는 것이 중요합니다.
전세사기 피해자 우선매수신고 자주 묻는 질문
전세사기 피해자 우선매수청구권 FAQ
우선매수청구권 결론
“전세사기 경매 낙찰”, “전세사기피해자”, “전세사기 특별법”, “우선매수청구권”, “우선매수신고서 양식”, “우선매수신고서 작성방법”에 대해 알아보았습니다. 전세사기 피해자들이 주거 안정을 되찾을 수 있도록, 관련 법률과 제도를 잘 활용하시기 바랍니다. 경매 절차에서의 우선매수청구권은 큰 힘이 될 수 있으며, 이를 통해 경제적 손실을 최소화하고 안정적인 주거 환경을 확보할 수 있습니다.