전세권이란? 전세권은 안전한 제도인가? 전세권은 도대체 무엇이길래 다들 전세권 전세권 하는것인지 알아보는 시간을 가져보겠습니다. 법이라는 것이 나와는 먼 이야기처럼 생각하실 수 있겠지만 어쩌면 현재까지 알뜰살뜰 모아놓은 전재산이 들어가는 거사를 치뤄야 함에도 내가 모른다는 이유만으로 관심을 끄고 산다는건 너무하다고 생각하지 않으십니까? 현재까지 전세사기의 피해자들이 이러한 길을 걸어왔다는 점을 명심하시면서 지금부터 저와 차근차근 전세권 제도에 관해서 알아보도록 하겠습니다.
이해를 돕기 위해서 예시를 들어 말씀드리겠습니다.
우리는 살아가면서 어떠한 상황을 마주쳤다고 가정해봅니다. 그러면 성별에 따라 혹은 나이에 따라 직업, 성향, 당시의 입장에 따라 제 각기 다른 판단을 내릴수 있습니다. 내 일이 아니니 쉽게 판단을 내리는 경우도 있으며 내로남불이 대표적인 사례라고 할 수 있겠습니다. 그런데 우리 나라에서 만든 법률은 각자의 입장을 헤어리기 보다는 이 법으로 각자의 입장을 맞춰가는 것입니다. 그러니 전세권 제도를 통해서 나의 사정을 맞추어가면 된다는 결과가 나옵니다. 이제부터 전세권 제도에 관한 법률을 살펴볼 이유가 되었습니까? 큰 재산이 걸린 일이기에 집중하여 보시기를 바랍니다.
전세권의 존속기간과 계약의 갱신[Part 3] 글 보러가기 <—
전세권이란? [전세권의 의의]
1. 전세권의 개념
“전세권”이란 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좆아 사용, 수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자나 기타 채권자보다 전세금을 우선변제를 받을 권리를 말합니다. ([민법] 제303조 제1항)
1-1 부동산을 점유하여
= 부동산의 점유는 대부분의 교육자료에서 볼 수 있듯이 거주하는데 최소한의 물품이라고 하여 이불과 같은 침구류와 식사하는데 필요한 물품들이라고 나오지만 실무에서 보면 시건장치(도어락)만으로도 해당 부동산의 점유를 인정한다는 판례가 있습니다.
1-2 그 부동산의 용도에 좆아 사용, 수익
= 부동산 용도가 주택(아파트, 빌라, 원룸, 단독주택 등)이라면 그 용도에 맞게 사용한다는 의미입니다. 돈을 내고 사용하니 수익이라는 표현이 들어간것입니다.
1-3 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자나 기타 채권자보다 전세금을 우선변제 받을 권리
= 이걸 설명하는데 아주 어렵기도 한데 집중하여 읽으시고 잘 이해하도록 해보시길 바랍니다. 아주 쉽게 설명해서 전세로 들어간 집이 경매로 넘어갔습니다. 그러면 전세금을 받아야하는데 누구한테 받냐는 문제가 생깁니다. 경매가 넘어간 정황은 너무 많은 사례가 있어 단정짓기 어렵지만 대표적인 사례로 누군가에게 돈을 빌렸고 제때 변제하지 않아 경매가 진행되는 경우입니다. 그러면 법원에서 경매를 진행하게 되고 누군가는 경매를 통해서 집에 관한 소유권을 가지게 됩니다. 그럼 내 전세금은 새로운 주인에게 받아야하는것인지? 법원에게 받아야 하는것인지? 아니면 최악의 상황으로 돈을 받을 사람없이 그냥 사라지는 것인지 문제입니다. 그래서 이것이 가장 중요한 부분입니다.
법률을 다시 확인해보시면 “그 부동산 전부에 대하여” 라고 나옵니다. 만약 아파트의 방한칸을 전세로 얻으셨거나 다가구 원룸처럼 원룸 한칸을 이용하고 계시다면 해석이 달라질 수 있습니다. 이것을 설명하려면 포스팅을 하나 작성할 수 있을 정도로 글이 길어지기 때문에 추후 별도의 추가 포스팅을 게재하도록하고 아파트를 가정하여 집 전체를 전세로 사용하고 있다고 글을 작성하겠습니다. “후 순위 권리자나 기타 채권자” 말 그대로 후순위 입니다. 선순위와 후순위의 개념은 날짜로 나뉘게 됩니다. 등기부 등본상의 날짜로 전세권이 2023년 01월 01일이고 oo은행 근저당권이 2023년 01월 02일이라면 전세권이 선순위가 되고 oo은행은 후순위라 부르게 됩니다. 이것을 실제 사례로 연결해보겠습니다.
아파트
– 전세계약을 하실적에 해당집에 대출금이 있으면 대출금을 없애는 조건으로 계약을 진행합니다. 대출이 있으면 그집에 전세계약을 안하는것이 정상적인것입니다. 이것은 실제 법률을 모르더라도 대부분의 사람이 알고있는 상식입니다. 그리하여 전세계약을 하실 당시에 대출이 없는 상태로 계약을 진행하시게 되고 잔금날짜에 맞춰서 법무사를 통하여 전세권 설정을 준비하시면 되시겠습니다. 여기서 전세계약 당시에 써야하는 특약사항에 관해서는 별도의 글을 게시하겠습니다.
빌라
– 아파트와 동일한 개념입니다. 위의 아파트관련 내용을 잘 살펴보시면 되겠습니다. 설명을 조금 추가하자면 빌라가 왜 아파트와 같은 개념이냐하면 아파트는 집마다 등기부 등본이 존재합니다. 그러므로 대출이 있는지 전세권이 있는지 소유자가 누군지 등기부등본으로 확인이 가능합니다. 빌라도 같은 개념입니다. 건물은 하나이지만 집 집 마다 구분되어 등기가 되어있습니다. 하지만 원룸 다가구 건물의 경우에는 건물 하나이고 등기부 등본도 하나입니다. 그러므로 대출이 있는 경우 대출을 없애지 못하고 전세계약을 하게 되어있는 것입니다. 이 부분 잘 파악하시면 도움이 되실겁니다.
다가구 원룸, 투룸, 쓰리룸, 주인세대
– 다가구의 경우에는 대출이 있더라도 전세계약을 진행합니다. 여기서 선순위 후순위가 많이 나뉩니다. 은행은 당연히 1순위가 될것이고 은행의 근저당이 설정된 날짜 이후로 먼저 전입신고를 받은사람이 2순위, 3순위, 4순위…. 순위자가 세입자들간의 경쟁처럼 정해지게 됩니다. 추가로 중요한 부분이라 얘기하고 가겠습니다. 다가구 건물에 전세든 월세든 계약하려고 하는데 그 해당 집에 원룸4개, 투룸2개, 쓰리룸2개, 주인세대 총 11집이 있다고 가정합니다. 그런데 그 다가구 건물은 신축이 아니라 3~4년 된 건물이라고 한다면 이미 모든 집에 사람이 살고있을겁니다. 그 중 한집에 나왔고 내가 계약하려 한다면 이미 11집중에서 은행이 1순위 세입자들끼리 날짜에 맞게 2순위부터 11순위까지 다 정해져있을겁니다. 지금 계약하려한다면 나는 12순위가 되겠지요. 가장 늦은 후순위가 되는겁니다.
전세권 개념의 정리
전세권의 의의 중에서 전세권 개념이라는 법률이 단 2줄에 불과하지만 그냥 읽어봤을때 일반인들이 이해하기엔 너무 복잡하고 어려운 내용들입니다. 하지만 최대한 쉽게 하나하나 설명드리려 노력했는데 잘 이해 하셨나 모르겠습니다. 다음 시간에는 전세권의 특성에 관하여 포스팅을 작성해보도록 하겠습니다. 이해가 안가시는 분이 계시다면 아래에 댓글로 문의주시면 되겠습니다.