전세권의 효력에 관하여 알아보도록 하겠습니다. 앞서 전세권이란 무엇인가? 전세권 제도에 관해서 알아봤습니다. 두번째로는 전세권 설정(취득)을 알았고, 세번째는 존속기간과 계약의 갱신에 대해서 알아봤었습니다. 이제 네번째 전세권의 효력에 관해서 알아보도록하겠습니다. 이전 설명에 관해서는 링크를 남겨둘테니 먼저 읽어보시고 아래의 글을 확인하는 것이 좋을것 같습니다.
전세권의 존속기간과 계약의 갱신[Part 3] 글 보러가기 <—
1. 전세권의 효력
1-1 전세권자의 사용, 수익권
전세권자는 그 부동산의 용도에 좆아 사용, 수익할 권리가 있습니다.(민법 제303조 제1항)
그러나 전세권자가 전세권설정계약 또는 그 목적물의 성질에 따라 정해진 용법으로 이를 사용, 수익하지 않은 경우에는 전세권설정자는 전세권의 소멸을 청구할 수 있으며, 전세권설정자는 전세권자에 대하여 원상회복 또는 손해배상을 청구할 수 있습니다.(민법 제311조)
– 전세권자의 사용과 수익권에 관한 내용입니다. 전세권자는 전세금을 지급한 세입자입니다. 부동산의 용도라 함은 정해진 용법이라고 하는데 계약당시의 계약서에 기재된 용도로 사용하지 않은 것을 의미합니다. 전세권 설정자는 집주인입니다. 세입자가 정해진 용도로 사용, 수익하지 않은 경우에 집주인은 전세권의 소멸을 청구할 수 있다는 내용입니다. 이에 따른 원상회복과 손해배행을 청구할 수 있습니다.
1-2 건물의 전세권, 지상권, 임차권에 대한 효력
타인의 토지에 있는 건물에 전세권을 설정한 때에는 전세권의 효력은 그 건물의 소유를 목적으로 한 지상권 또는 임차권에 미칩니다.(민법 304조 제1항)
이 경우에 전세권설정자는 전세권자의 동의없이 지상권 또는 임차권을 소멸하게 하는 행위를 하지 못합니다.(민법 제304조 제2항)
– 위 내용은 전세권의 효력에 있어 토지의 소유자와 건물의 소유자가 다른 경우에 적용하는 내용입니다. 타인의 토지에 있는 건물에 전세권 설정을 하게되면 전세권 효력은 건물 소유를 목적으로 한 지상권과 임차권에 미칩니다. 전세권설정자(건물소유자)는 전세권자(임차인)의 동의를 받지 않고 지상권 또는 임차권을 소멸시키지 못합니다. 하지만 전세권자의 동의와 관계없이 지상권자(건물소유자)의 지료 미납으로 인한 지상권이 소멸할 경우, 토지소유자는 건물소유자에게 건물철거와 동시에 대지인도를 청구할 수 있습니다. 하지만 퇴거를 청구할 수는 없어요. 건물소유자니까요. 퇴거청구는 토지소유자가 건물세입자인 전세권에게 할 수는 있습니다. 만약 건물세입자가 전입+점유=대항력을 갖췄더라도 토지소유자에게 대항할 수는 없습니다. 건물세입자의 대항력은 건물에 대한 것이고 토지에 대한 대항력을 갖춘것이 아니기 때문이죠.
1-3 법정지상권의 성립
대지와 건물이 동일한 소유자에 속한 경우에 건물에 전세권을 설정한 때에는 그 대지소유권의 특별승계인은 전세권설정자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 봅니다. 그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정합니다.(민법 제305조 제1항)
이 경우에 대지소유자는 타인에게 그 대지를 임대하거나 이를 목적으로 한 지상권 또는 전세권을 설정하지 못합니다.(민법 305조 제2항)
– 토지와 건물을 동일인이 소유하고 있을때 내용입니다. 토지는 타인에게 양도하고 건물은 전세를 줍니다. 이럴경우 토지의 양수인은 건물소유자(전세권설정자)에게 지상권을 설정한 것으로 보는겁니다. 이에 따라 토지의 양수인은 토지에다가 법정지상권이 설정되어 있기 때문에 토지를 임대하거나 이 토지에 지상권, 전세권을 설정할 수 없는것이구요.
1-4 전세권자의 유지, 수선의무
전세권자는 목적물의 현상을 유지하고 그 통상의 관리에 속한 수선을 하여야합니다.(민법 제309조)
– 위 내용은 필요비와 유익비에 관한 내용과 연관성이 있는 내용입니다. 임대차계약하는것과 전세권 설정계약의 대표적인 차이점이라고 볼 수 있습니다. 일반적으로 이 내용을 숙지하고 계시는 분이 많이 없다고 봅니다. 전세권 설정을 계획중이신 분들께서는 이 내용을 면밀히 살펴보시고 판단을 내리는 것을 추천드리는 바 입니다. 민법 제634조는 임차인의 통지의무를 규정하고 있습니다. ‘임차물의 수리가 필요하거나 임차물에 대해 권리를 주장하는 자가 있는 때에 임차인은 지체없이 임대인에게 이를 통지해야한다. 그러나 임대인이 이미 알았다면 그러지 않는다’라고 명시하고 있습니다. 만약 임차인이 발견한 하자를 통지하지 않아 임대인이 알지 못했다면, 그에 따른 책임을 임대인에게 물 수 없을 수 있습니다. 임차인은 수리를 요하는 상황이 발생할 경우 임대인에게 해당 내용을 알리는 것이 중요합니다.
집수리와 관련한 다른 법률로는 민법 제623조 ‘임대인의 의무’, 민법 제374조 ‘특정물 인도 채무자의 선관의무’, 민법 제615조 ‘차주의 원상 회복 의무와 철거권’이 있습니다. 이 모든 법률을 한번에 해석하기엔 글의 내용이 너무 길어지니 별도의 글을 게재하도록 하겠습니다. 관련 법률의 링크는 남겨둘테니 직접 확인해보시고 궁금한점은 댓글로 남겨주시면 답변드리겠습니다.
1-5 상린관계 규정의 준용
상린관계에 관한 규정은 전세권자간 또는 전세권자와 인지소유자 및 지상권자간에 이를 준용합니다.(민법 319조)
– 상린관계 규정의 준용이라는 말이 어렵습니다. 준용 방식은 전세권의 효력을 동일한 규정으로 반복하는것을 회피하고 규율대상이 유사하고 입법의 간결성을 가하려는 경우에 주로 활용합니다. 반복을 회피하기 위해서 준용규정을 남발하다보면 법령의 내용을 명확하게 파악할 수 없습니다. 해당 법을 보면서 준용하는 다른 법을 함께 찾아야하는 번거로움도 발생하여 이해하기 어려워 진다는 단점이 있습니다. 민법 319조의 규정들이 전세권자간 또는 전세권자와 이웃이 한땅에 살고있는 소유자 및 지상권자 사이에 준용된다고 규정하는 내용입니다. 전세권도 토지를 이용할 수 있는 권리여서 이웃간의 토지이용문제를 규정하는 것은 당연한것입니다. 만약 전세권이 토지와 관계가 없다면 준용규정은 필요가 없을지도 모릅니다.
1-6 전세금 증감청구권
목적 무동산에 관한 조세, 공과금, 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 전세금이 상당하지 않게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있습니다. 그러나 증액의 경우에는 약정한 전세금의 20분의 1을 초과하지 못하며, 전세금의 증액청구는 전세권설정계약이 있은 날 또는 약정한 전세금의 증액이 있은 날부터 1년이내에는 이를 하지 못합니다.(민법 제312조의 2, 민법 제312조의 2 단서의 시행에 관한 규정, 제2조 및 제3조)
– 전세금 증감청구권은 전세권의 효력으로 계약당시의 전세금이 경제사정의 변동으로 부동산가격이 폭등했거나 혹은, 폭락했을때 증감할 수 있다는 내용입니다. 말그대로 증감입니다. 증액을 할수도 있고 감액을 할 수도 있다는 내용입니다. 감액의 경우에는 한도를 정해두지 않고 있으며, 증액의 경우에는 전세금의 5%를 증액을 청구 할 수 있습니다. 증액의 청구는 계약날짜로 1년이내에 할 수 없으며, 이전에 증액을 하였다면 증액한 날로 부터 1년 이내에 할 수 없다는 내용입니다.
– 건물의 전세권설정자가 전세권의 존속기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 전세권자에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전전세권과 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 본다. 이 경우 전세권의 존속기간은 그 정함이 없는 것으로 본다.
1-7 전세권자의 물권적청구권
전세권자는 전세권에 대한 침해가 있는 경우에 반환청구권, 방해제거청구권, 방해예방청구권을 행사할 수 있으며, 점유권에 기한 물권적청구권도 행사할 수 있습니다. (민법 제319조, 제213조, 제214조, 및 제204조부터 제206조까지 참조)
이로써 전세권의 효력에 관해서 일어나는 내용을 확인해봤습니다. 어려운 내용들도 존재하기 때문에 이해하는데 어려움이 있을테지만 전세권의 효력에 관해서 이해가 안가는 부분이 있으셨다면 댓글로 남겨주시고 다시한번 차근차근 읽어보신다면 이해가 되는 부분이 있으실수 있으니 여러번 체크해보시길 바랍니다. 이로써 전세권의 효력에 관한 글을 마치며 다음 포스팅은 전세권의 처분에 관한 주제를 다뤄보도록 하겠습니다.