전세권의 처분 [Part 5] 이것만보면 전세권 합격이다!!

전세권의 처분에 관해서 알아보겠습니다. 지금껏 Part 1 전세권 제도부터 전세권 취득(설정), 존속기관과 갱신, 그리고 전세권의 효력[Part 4]까지 알아봤었습니다. 그럼 이제 전세권의 처분에 관해서 알아볼 시간입니다. 전세권 제도에서 언급했듯이 실무로 봤을때 전세 집을 얻으려고 할때 전세계약을 맺게 됩니다. 그러나 이런 전세집을 얻는 계약과 전세권은 엄연히 다르다는 것을 인지하셔야 합니다. 여기서 자체적인 인지 오류가 나올 수 있으니까요. 전세집을 얻는 계약만으로는 임대차계약이라 봐야하겠구요. 그런 전세계약을 토대로 지료를 지급하고 등기하는 것을 전세권이라고 합니다. 그리하여 전세권에 관해서 긴 내용들을 풀어서 해석해봤습니다. 그럼 전세권을 처분하는 행위에는 어떠한 것들이 있는지 알아보는 시간을 가져보겠습니다.

전세권 제도[Part 1]에 관한 글 보러가기 <—

전세권 설정[Part 2]에 관한 글 보러가기 <—

전세권의 존속기간과 계약의 갱신[Part 3] 글 보러가기 <—

전세권의 효력[Part 4]에 관한 글 보러가기 <—

전세권의 소멸[Part 5]에 관한 글 보러가기 <—

전세권의 처분

1. 전세권의 처분

1-1 전세권의 양도, 임대 등

전세권자는 전세권을 타인에게 양도 또는 담보로 제공할 수 있고 그 존속기간내에서 그 목적물을 타인에게 전전세 또는 임대할수 있습니다. 그러나 설정행위로 이를 금지한 때에는 그렇지 않습니다. (민법 제306조)

민법 제306조

 – 전세권자는 전세권을 타인에게 양도할 수 있다는 내용입니다. 존속기간 즉, 계약기간 내에서 전세권을 양도할수도있고, 임대를 줄 수도 있습니다. 하지만 계약서의 특약으로 양도나 임대행위를 금지한다는 내용을 기재했을때에는 이러한 행위들이 제한됩니다. 

1-2 전세권양도의 효력

전세권양수인은 전세권설정자에 대하여 전세권양도인과 동일한 권리의무가 있습니다. (민법 제307조)

민법 제 307조

 – 양수인은 매수자이고 양도인은 매도자입니다. 그럼 예를 들어보겠습니다. 양도인이 양수인에게 전세권을 양도하였고, 민법 제307조 전세권양도의 효력에 따라서 집주인의 전세보증금 반환 의무는 양수인에 대하여 발생하게 됩니다. 양수인 또한 집주인으로 부터 전세금을 돌려받을 권리가 생기는 것입니다.

 

전세권의 처분

1-3 전전세 등의 경우의 책임

전세권의 목적물을 전전세 또는 임대한 경우에는 전세권자는 전전세 또는 임대하지 아니하였으면 면할 수 있는 불가항력으로 인한 손해에 대하여 그 책임을 부담합니다. (민법 제308조)

판례

* 전세권이 존속하는 동안에 전세권을 존속시키기로 하면서 전세금반환채권만을 전세권과 분리하여 확정적으로 양도할 수 있는지 여부

– 전세권은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 그 용도에 따라 사용, 수익하는 권리로서 전세금의 지급이 없으면 전세권은 성립하지 않습니다. 이처럼 전세금은 전세권과 분리될 수 없는 요소일 뿐 아니라, 전세권에 있어서는 그 설정행위에서 금지하지 않는 한 전세권자는 전세권 자체를 처분하여 전세금으로 지출한 자본을 회수할 수 있도록 되어 있습니다. 그러므로 전세권이 존속하는 동안은 전세권을 존속시키기로 하면서 전세금반환채권만을 전세권과 분리하여 확정적으로 양도하는 것은 허용되지 않습니다. 다만, 전세권 존속 중에는 장래에 그 전세권이 소멸하는 경우에 전세금 반환채권이 발생하는 것을 조건으로 그 장래의 조건부 채권을 양도할 수 있을 뿐입니다. (대법원 2002.8.23. 선고 2001다69122 판결).

민법 제308조

– 전세권의 특징 중 하나가 전세계약을 하고 지료를 지급하여 전세권을 등기한 전세권자는 집주인의 동의 없이 전전세를 주는 것이 가능한것입니다. 즉, 전세권을 설정할때는 집주인의 동의가 필요합니다. 전세권을 설정해도 된다는 승낙을 얻어야하니까요. 하지만 처분행위를 할때는 집주인의 승낙을 요하지 않습니다. 만약 계약당시 계약서에 처분행위금지에 관한 특약을 써넣을때에는 처분행위가 금지되겠습니다. 어찌됐건 전세권자가 집주인의 동의 없이 전전세 할 수 있는 것에 반해 그 어떠한 책임도 부여하지 않는다면 집주인 입장에서는 가혹한 일이 될것입니다. 따라서 민법 제308조는 전세권자에게 책임을 부여하면서 집주인을 보호하고 있다고 볼 수 있습니다.

“불가항력으로 인한 손해”가 바로 그것입니다. 예를 들어보면 천재지변으로 인하여 집이 붕괴되어 손해보는 일을 발생하였을 경우입니다. 만약 전전세를 주지 않았더라면 지진이나 홍수등으로 인한 피해를 피할수 있었을까요? 전세권자의 불가항력에 대한 책임도 있다고 하는 것입니다. 조금 이상한 부분이 있죠? 저는 이 법률이 너의 재산을 보호하기 위하여 전세권을 설정하였다면 그 전세권을 다른 사람에게 양도하지 마라는 뜻으로 여겨집니다. 이 부분도 약간의 이해는 가는 것이 이러한 임대 행위를 할 적에 금지행위에 관한 특약이 없을때 전전세를 줄터인데 집주인의 동의가 없이 양도하였으니 모르쇠로 나올지도 모르니 사전에 불가항력으로 인한 손해에 대한 책임까지 부여해서 집주인의 동의가 없이 임대를 주더라도 책임감 있게 행동하라는 취지인것 같습니다.

혹여나 현재 전세권을 설정하시고 급히 이사를 계획중인 분이 계신다면 집주인과 상의하시고 집을 인근 공인중개사 사무실에 내놓고 계약이 된다면 전세권을 말소하신다음 새로운 임차인이 전세권을 설정하던 전세보증보험에 가입을 하던 그에따라 진행하시는 것을 추천드립니다.

전세권의 처분

이로써 전세권의 처분에 관하여 알아봤습니다. 이번 내용은 그렇게 어려운 내용은 없었을 것으로 보입니다. 하지만 “이 부분 뭐지?” 헷갈리시는 내용이 있으시다면 아래의 댓글로 남겨주시면 성심성의껏 답변드리도록 하겠습니다. 다음 포스팅 주제로는 전세권의 마지막 파트 “전세권의 소멸”에 관하여 작성해보도록하겠습니다. 링크를 남긴 법 조문을 함께 보시면서 해석을 이해하는데 도움이 되시지 않을까 합니다. 만약 왔다갔다하며 보시기에 어려우시다면 화면 내에서 간략하게 보시는게 더 도움 되실 수도 있으니 개인성향에 맞게 보시기를 바랍니다. 긴글 읽어주셔서 감사합니다.

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