전세권의 소멸에 관하여 알아보겠습니다. 이번 내용만 하게되면 전세권의 모든 내용을 살펴보게됩니다. Part 1 전세권 제도에서부터 Part 6까지 법률이라는것은 다양한 시각과 입장에 따라 바뀌는 주관적인 것이 아닌 객관성을 띄고 있습니다. 고로 법률을 살펴볼때 정확한 핵심을 짚어볼 필요가 있습니다. 최대한 쉬운 문구를 사용하며 해석하고 있지만 나에게 익숙한것이 모든이들에게 익숙한것이 아니기에 어렵게 느끼시는 분도 계실꺼라 봅니다. 궁금한 사항이 있으시다면 댓글에 남겨주시면 상세히 답변드리도록 하겠습니다. 그럼 전세권의 마지막 Part 전세권의 소멸을 시작해보겠습니다.
전세권의 존속기간과 갱신[Part 3] 글 보러가기 <—
1. 전세권의 소멸
1-1 전세권의 소멸청구와 소멸통고
전세권자가 전세권설정계약 또는 그 목적물의 성질에 의하여 정하여진 용법으로 이를 사용, 수익하지 않은 경우에는 전세권설정자는 전세권의 소멸을 청구할 수 있고, 전세권의 존속기간을 약정하지 않은 때에는 각 당사자는 언제든지 상대방에 대하여 전세권의 소멸을 통고할 수 있으며 상대방이 이 통고를 받은 날로부터 6월이 경과하면 전세권은 소멸합니다. (민법 제311조 제1항 및 제313조)
– 목적물의 성질에 의하여 정하여진 용법으로 사용, 수익한다는 의미는 집을 보고 계약금을 넣고 계약서 작성을 하던 당시에 계약서에 기재된 용도에 맞게 사용하여야 한다는 내용입니다. 만약 용도에 맞지 않게 사용할 시에는 집주인은 세입자에게 전세권의 말소를 청구할 수 있습니다. 협의를 하는것이 아니라 청구하는 것입니다. 전세권의 존속기간을 약정하지 않은 때에는 각 당사자는 언제든지 상대방에 전세권 소멸을 통고할 수 있습니다. 이 해석을 잘 보셔야 하는게 언제든지 말은 할 수 있다는 내용입니다. 전세권 소멸을 통고하면 그 날로 부터 6개월이 경과하면 전세권은 소멸합니다. 언제든지 전세권을 소멸할수있다는 아닙니다. 기한이 없는 전세권 약정에서 언제든지 전세권설정계약을 그만하자 말을 할수있고 그 말을 한 날짜로부터 6개월 이후에 전세권 말소등기를 하고 집주인은 전세금을 돌려주는 동시이행의 항변권이 발생되는 것입니다. 동시이행에 관한 부분은 뒤에서 더 자세히 언급됩니다.
1-2 전세권 목적물의 멸실
* 불가항력으로 인하여 멸실 된 때
불가항력으로 인하여 멸실 된 경우 멸실된 부분의 전세권은 소멸합니다. 다만, 일부멸실의 경우에 전세권자가 그 잔존부분으로 전세권의 목적을 달성할 수 없는 때에는 전세권 설정자에 대하여 전세권전부의 소멸을 통고하고 전세금의 반환을 청구할 수 있습니다. (민법 제314조)
– 불가항력이라는 것은 나의 잘못이 아닌 누가 있더라도 발생한다는 의미를 갖고 있습니다. 예를 들어 지진, 홍수 같은 천재지변도 포함됩니다. 실무로 본다면 아파트의 경우 아랫집의 화재로 인하여 발생할 수도 있는데 이럴경우 전세권자는 전세권 소멸을 청구할 수 있을것이고 집주인은 그로인한 손해배상을 아랫집에 청구해야 할것입니다.
* 전세권자의 책임있는 사유로 인하여 멸실된 때
전세권자는 전세권설정자에게 손해를 배상할 책임이 있습니다. 전세권설정자는 전세권이 소멸된 후 전세금으로써 손해의 배상에 충당하고 잉여가 있으면 반환하여야 하며 부족이 있으면 다시 청구할 수 있습니다. (민법 제315조)
– 나의 책임있는 사유가 발생했을때 전세권 설정자는 손해금액에 대해서 변제받지 못하였다면 전세금에서 충당할수 있다는 내용입니다. 몇억하는 전세금에서 충당하고 손해금의 잉여가 발생하진 않겠죠? 물론 계약기간의 만기가 도래했을때 소멸된 후에 전세금에서 손해금으로 충당할수 있으니 이부분 체크하시길 바랍니다.
1-3 전세권 소멸의 효과
* 전세권의 소멸과 동시이행
전세권이 소멸한 때에는 전세권 설정자는 전세권자로부터 그 목적물의 인도 및 전세권설정등기의 말소등기에 필요한 서류의 교뷰를 받는 동시에 전세금을 반환하여야 합니다. (민법 제317조)
– 위에서 언급한대로 동시이행이라는것은 전세권 말소등기하는 서류를 챙겨서 주고, 집 열쇠를 돌려주고, 집주인은 전세금을 돌려주는 것을 말합니다. 이것이 서로 동시이행해야 한다는 의미입니다. 어느한쪽에서 돈도 돌려주지 않으면서 이것해달라 저것해달라 할수 없는거겠죠. 하지만 무엇이 선행되어야 하느냐는 실무에서 돈을 돌려주는것이 가장 마지막 단계입니다. 돈을 돌려줬는데 이행되지 않은 경우는 있어도 모든것이 협의하에 다 이루어지는데 돈을 돌려주지 않은 경우는 없으니까요. 돈을 돌려주지 못하는 상황에 직면한 집주인이라면 미리 언저리가 있었을것입니다. 당장 이사를 하는데 돈을 돌려주지 않는 집주인은 확률적으로 있을까요? 물론 이세상에 많고 많은 일들이 있으니 당연히 있긴하겠죠.
* 전세금의 우선변제권 및 전세권자의 경매청구권
전세권자는 그 부동산에 대해서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있으며, 전세권설정자가 전세금의 반환을 지체한 때에는 전세권자는 [민사집행법]에서 정한 바에 따라 전세권의 목적물의 경매를 청구할 수 있습니다. (민법 제303조 제1항 및 제318조)
– 임대차계약과 전세권설정계약의 차이점이 여기서 또 나옵니다. 경매청구권이 대표적입니다. 임대차계약이 전세계약이였고 전세금을 돌려받지 못하고 있다면 경매를 진행시키는데 상당한 시간과 노력이 필요합니다. 전세금 반환 청구 소송을 진행하시고 그 소송에서 승소하시면 그 판결문을 가지고 경매를 진행하게 됩니다. 이것을 강제경매라고 합니다. 하지만 전세권의 경우에는 소송을 거치지 않고 바로 경매를 청구할 수 있습니다. 물론 전세금 전액을 변제 받을수 있느냐 없느냐는 그 해당 집에 어느정도의 전세금으로 들어갔느냐 혹은, 해당 집이 얼마나 가격이 떨어졌느냐에 따라 달라지는 문제입니다. 이 법은 단순히 경매로 진행 하는 절차가 쉬우냐 복잡하냐의 차이입니다.
* 부속물수거권 및 부속물매수청구권
전세권이 그 존속기간의 만료로 인하여 소멸한 때에는 전세권자는 그 목적물을 원상에 회복하여야 하며 그 목적물에 부속시킨 물건은 수거할 수 있습니다. 그러나 전세권설정자가 그 부속물건의 매수를 청구한 때에는 전세권자는 정당한 이유없이 거절하지 못합니다. (민법 제316조 제1항)
위의 경우에 그 부속물건이 전세권설정자의 동의를 얻어 부속시킨 것인 때에는 전세권자는 전세권설정자에 대하여 그 부속물건의 매수를 청구할 수 있습니다. 그 부속물건이 전세권설정자로부터 매수한 것인 때에도 같습니다. (민법 제316조 제2항)
– 1항의 경우 원상회복의무에 관한 내용입니다. 임대차에서도 널리 사용되는 문구입니다. 계약기간이 끝난 시점에서 원상회복에 대한 책임이 있습니다. 하지만 전세권에서는 집주인이 그 부속물건의 매수를 청구한 때, 세입자는 정당한 이유없이 거절하지 못합니다. 예를 들어 천정형에어컨을 설치하였고 그것을 떼어가려할때 집주인은 그것을 떼어가면 흠이 생기고 세입자도 그 천정을 새로 하여야합니다. 이 경우 천정을 새로 하여야하는 원상회복의 의무가 생깁니다. 하지만 집주인은 천정형 에어컨이 마음에 들어 매수하겠다 하였을때 세입자는 정당한 이유가 없다면 거절하지 못한다는 내용입니다.
– 2항의 경우에는 집주인의 동의를 얻어서 천정형에어컨을 설치한 경우에는 세입자가 집주인에게 천정형 에어컨의 매수를 청구할 수 있다는 내용입니다. 1항과 2항의 차이는 집주인의 동의를 얻고 하였느냐 차이입니다. 전세권자의 시각에서 보면 집주인의 동의가 없다면 전세권자에게는 원상회복의무가 있고, 집주인의 동의를 얻은경우에는 그 물품을 집주인에게 매수청구할수 있다는 겁니다. 집주인 입장에서는 동의를 안해줬다면 떼어가고 원상회복해놓으라 할 수 있지만 그 물품이 마음에 들때는 사겠다 하면 정당한 사유없이 살 수 있으며, 동의 해줬을때는 마음에 들지 않는 물품이더라도 세입자가 니가 허락해서 설치한거니 사라고 했을때 반대로 정당한 사유없이 거절 할 수 없다는 겁니다.
* 전세권자의 유익비상환청구권
전세권자가 목적물을 개량하기 위하여 지출한 금액이나 기타 유익비에 관하여는 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 소유자의 선택에 좆아 그 지출액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있습니다. (민법 제310조 제1항)
위의 경우에 법원은 소유자의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있습니다. (민법 제310조 제2항)
– 유익비 상환 청구권은 이해하기가 항상 어려운 것중 하나입니다. 유익비는 필요비와 유익비에 관하여 이해를 하고 난 후에 다시 보시는것을 추천드립니다. 그냥 단순히 이 문구만 보면 이해가 쉽지 않아서 금새 까먹을 수 있는 내용입니다. 필요비와 유익비에 관해서 빠른시일내에 포스팅 해보도록 하겠습니다.