전세권과 임대차의 성질에 관하여 알아보도록 하겠습니다. 전세권과 임대차의 차이를 비교해보고 알아보는 3번째 포스팅입니다. Part 1에서는 개념에 관해서 알아보았고 Part 2에서는 존속기간의 차이를 비교해보았습니다. 세번째 성질에 관해서 알아보고 비교해보도록 하겠습니다. 성질이라고 하면 어떠한 효력을 발생시키기 위한 요건들이 있는데 그러한 요건에 대해 알아보도록하겠습니다. 이전 Part 1, Part 2에 관해서는 아래의 링크를 남길테니 먼저 확인하시고 Part 3에 대해 보시는것이 좋을것 같습니다. 그럼 전세권과 임대차의 성질에 관한 글을 시작해보겠습니다.
전세권과 임대차의 개념 비교[Part 1] 글 보러가기 <—
전세권과 임대차의 계약기간 차이[Part 2] 글 보러가기 <—
1. 전세권과 임대차의 성질
1-1 전세권의 성질
* 타인의 부동산에 대한 권리
– 전세권은 타인의 부동산을 점유해 그 부동산의 용도에 맞게 사용, 수익할 수 있는 권리입니다. (민법 제303조 제1항)
* 양도성
– 전세권은 물권이므로 전세권을 타인에게 양도 또는 담보로 제공할 수 있고 그 존속기간내에서 그 목적물을 타인에게 전전세 또는 임대할 수도 있으나 설정행위로 이를 금지할 수도 있습니다. (민법 제306조)
*전세금의 지급
– 전세권은 전세금을 지급해야 성립하며, 전세금은 등기해야 합니다. (민법 제303조 제1항 및 부동산등기법 제72조 제1항)
* 우선변제권
– 전세권자는 부동산 전부에 대해 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있습니다. (민법 제303조 제1항)
– 전세권설정자가 전세금의 반환을 지체한 경우 전세권자는 전세권의 목적물의 경매를 청구할 수 있습니다. (민법 제318조)
1-2 임차권의 성질
* 임차권의 대항력
– 임차인은 당사자 간에 반대 약정이 없으면 임대인에 대해 임대차등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있습니다. (민법 621조 제1항)
– 부동산임대차를 등기한 경우 그때부터 제삼자에 대해 효력이 생깁니다. (민법 제621조 제2항)
– 임대차는 그 등기를 하지 않아도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 경우 그 다음 날부터 제삼자에 대해 효력이 생깁니다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 봅니다. (주택임대차보호법 제3조 1항)
– 상가건물임대차는 그 등기를 하지 않아도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제삼자에 대해 효력이 생깁니다. (상가건물 임대차보호법 제3조 제1항)
– 건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등기하지 않아도 임차인이 그 지상건물을 등기한 경우 제삼자에게 임대차의 효력이 생긴다. (민법 제622조 제1항)
이로써 전세권과 임대차의 성질에 관한 법조문들을 알아봤습니다. 우선 임차권의 성질에서 임대차등기라고 하는것은 임차권등기를 말하는 것입니다. 혹여나 헷갈리실까봐 짚어 드립니다. 전세권에서 우선변제권에 관한 법 조문을 보면 후순위 권리자보다 우선하여 변제 받을 권리가 있다고 하는데 말그대로입니다. 반대로 이야기 하면 “선순위보다 우선하지 못한다.” 고로 물권에서는 등기한 날짜로 선순위와 후순위가 나뉘게 됩니다. 당연하게도 아파트에 전세를 계약할적에 선순위에 근저당이 있다면 전세계약을 하지 않는것처럼 잔금날짜에 내가 지급하는 전세금으로 근저당 말소등기를 하는 조건으로 계약을 하게 됩니다. 그리하여 그 집에 전세권을 설정하였을 때 그 뒤에 근저당, 가압류 등 등기가 된다해도 내가 선순위이기 때문에 우선변제권이 있는것입니다. 임대차의 경우에는 제3자에 대한 대항력과 우선변제권으로 나뉩니다. 이 내용은 설명하려면 장문의 글이 될 정도로 많은 내용이 되는데 상세한 설명은 별도의 포스팅을 작성하도록 하고 간단한 설명을 남기겠습니다.
전입신고 + 점유 = 제3자에 대한 대항력
전입신고 + 확정일자 + 점유 = 우선변제권
이러한 공식이 나옵니다. 첫 문단에 임차권등기에 관한 내용이 나왔는데 “등기를 한 날부터 효력이 생긴다.” 이 말에 함정이 있습니다. 함정이라는 것은 자칫 잘못하면 다르게 이해할 수도 있다는 의미입니다. 임차권등기 자체의 효력 발생은 등기한 날부터 효력이 생기는게 맞습니다. 임차권 등기의 효력이라고 해야할까요?
예시를 들어보겠습니다. 내가 빌라에 월세로 살고있었습니다. 보증금이 5,000만원이였고 전입신고와 점유를 갖춰서 대항력이 있었으며 가장 빠른 날짜로 거주 중이였습니다. 하지만 후순위로 근저당이 설정되었습니다. 임대차 기간이 종료되었음에도 집주인은 보증금을 돌려주지 않았습니다. 하지만 임대차종료 시점에 맞춰 다른 집을 계약을 해둔상태였고 이사를 갈 수 밖에 없었습니다. 이때 전입신고는 한곳에 밖에 못하는 상황이고 분명 2곳 모두 대항력을 갖춰야 하는 상황입니다. 이럴때 사용하는 것이 임차권등기입니다. 임차권등기의 효력은 등기를 갖춘날짜부터 효력이 발생됩니다. 임차권등기를 하게되면 전입신고 날짜가 함께 기재되어 등기됩니다. 임차권등기가 된 후에는 전입을 다른곳으로 옮겨도 임차권등기가 되어있으므로 인해서 대항력 유지가 가능합니다. 만약 내가 빌라월세에 늦은 날짜로 후순위였다면 임차권등기를 한다고 해서 대항력이 발생하는것이 아니라는 것을 이해하고 넘어가시면 도움이 되실거 같습니다.
이로써 전세권과 임대차의 성질에 차이를 알아보았고 Part 3으로 나눠서 포스팅을 작성해봤습니다. 어려운 부분도 분명 존재하고 있으니 이해가 잘 안가셨던 부분이 있으시다면 댓글로 남겨주시면 성심성의껏 답변 드리도록 하겠습니다.