전세권과 임대차의 계약기간 차이에 관해서 풀어보겠습니다. 이전의 Part 1에서는 아주 간단한 포스팅이였죠. 전세권과 임대차의 개념에 관해서 파악해보았습니다. 아주 간단한 내용들이라 어려움없이 금새 Part 2로 넘어오셨을것 같습니다. 쉬어가는 시간도 필요할것입니다. 계약기간의 차이라고 하는것은 법조문에서는 존속기간의 차이라고 합니다. 단어의 차이가 있을뿐. 내포하고 있는 의미는 같으니 어려워하지 마시고 집중해주세요. 그럼 시작해보겠습니다.
전세권과 임대차의 차이[Part 1]에 관한 글 보러가기 <—
전세권과 임대차의 성질[Part 3]에 관한 글 보러가기 <—
1. 전세권과 임대차의 계약기간 차이
1-1 전세권
* 전세권의 존속기간
– 전세권의 존속기간은 10년을 넘지 못합니다. (민법 제312조 제1항)
– 당사자의 약정기간이 10년을 넘는 경우에는 이를 10년으로 단축합니다. (민법 제312조 제1항)
– 건물에 대한 전세권의 존속기간을 1년 미만으로 정한 경우에는 이를 1년으로 합니다. (민법 312조 제2항)
* 전세권의 존속기간을 정하지 않은 경우
– 전세권의 존속기간을 약정하지 않은 경우 각 당사자는 언제든지 상대방에 대해 전세권의 소멸을 통고할 수 있습니다. (민법 313조)
– 상대방이 전세권의 소멸통고를 받은 날로부터 6개월이 경과하면 전세권은 소멸합니다. (민법 제313조)
* 전세권의 갱신
– 전세권의 설정은 갱신할 수 있으나, 그 기간은 갱신한 날로부터 10년을 넘지 못합니다. (민법 제312조 제3항)
– 건물의 전세권 설정자가 전세권의 존속기간 만료 전 6개월부터 1개월 사이에 전세권자에게 다음의 통지를 하지 않은 경우에는 그 기간이 만료된 때에 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 봅니다. (민법 제312조 제4항)
– 이 경우 전세권의 존속기간은 그 정함이 없는 것으로 봅니다. (민법 제312조 제4항)
1-2 임차권
* 임차권의 존속기간
– 일반적으로 임대차계약의 기간은 당사자의 약정에 따라 정한 기간이 만료될 때까지 존속됩니다.
– 임대차기간의 약정이 없는 경우 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있습니다. (민법 제635조 제1항)
– 상대방이 계약해지의 통고를 받은 날로부터 다음의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생깁니다. (민법 제635조 제2항)
* 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월
* 동산에 대하여는 5일
* 임차권의 갱신
– 임차인은 임대차기간이 만료한 경우에 계약의 갱신을 청구할 수 있습니다. (민법 제643조 및 제283조)
– 임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하고, 임대인이 상당한 기간내에 이의를 하지 않은 경우에는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. (민법 제639조 제1항)
여기까지 전세권과 임대차의 존속기간에 대해서 비교해보았습니다. 전세권의 경우 설정계약 시점에서 10년넘게 설정하더라도 10년으로 보고, 1년 미만으로 설정하였다면 1년 계약한 것으로 봅니다. 전세권 갱신의 경우도 갱신한 날로부터 10년을 넘기는 설정을 할 수 없습니다. 만약 계약 종료시점에서 6개월에서 1개월 사이에 아무런 의사표현을 하지 않았다면 전세권 만료일로 부터 동일한 조건의 전세권이 설정된것으로 봅니다. 이렇게 전세권에서 묵시적갱신이 일어났을 때 그 기간의 정함이 없는것으로 봅니다. 기간을 정하지 않았을 경우에는 언제든지 소멸을 통고할 수 있으며, 통고한 날로부터 6개월이 되면 전세권은 소멸합니다.
임대차 계약의 경우에는 차이가 있습니다. 우선 동일한 내용은 계약이 끝나는 시점에서 임대인, 임차인 둘다 아무런 의사표현이 없다면 묵시적갱신이 이루어집니다. 동일한 조건으로 다시 임대차 한것으로 봅니다. 임대차의 경우에도 기간을 정하지 않은 임대차에서 누구든지 언제든지 계약해지를 통고할 수도 있습니다. 하지만 집주인이 계약해지를 통고한다면 6월이며, 세입자가 계약해지를 통고한다면 1월입니다.
이렇게 법에서는 약자를 보호하는 취지의 법 조문을 자주 볼 수 있습니다. 반대 시각에서 보면 집주인은 잘 못한것도 없지만 불합리한 법조문이기도 합니다. 상가건물의 주인의 경우에는 수익률에 따라 상가건물의 가치가 바뀌기도 하는 만큼 수익률로 접근하여 매매 거래가 이루어지기도 합니다. 그에 따라 공실률은 최대의 적이라고 할 수도 있습니다. 그런데 통고 1개월의 시간을 준다는 것은 참으로 불합리해 보이기도 합니다. 하지만 어디까지나 이론적인것일 뿐 실무에서는 이런 경우가 드물다고 볼 수 있습니다. 상가에는 권리금이라는 제도가 존재하고 있기 때문에 상가 임차인이 갑자기 나가는 경우가 적고 만약 갑자기 나간다고 한다면 새로운 임차인 입장에서는 권리금이 없는 상가를 구하는것이 됩니다. 임대인 입장에서는 권리금이 없는 상가이기 때문에 월세를 조금 더 받을 수도 있는것이지요. 그러니 이렇게 단순한 법조문만으로 해석하기에는 실무는 더욱 복잡하고 많은 사례들이 존재합니다.
존속기간에 관한 내용을 해석하다 옆으로 샌듯하네요. 임차권에 관한 규정은 존재하지만 이것이 민사특별보호법에서의 주택임대차보호법과 상가임대차보호법이 존재함으로 법조문이 부딪히는 경우에는 민사특별법이 우선하게됩니다. 공부를 하는 입장에서 임차권에 관해서 숙지는 하고 계시되 실무에서 적용되는 사례는 민사특별법이 더욱 많이 부딪히게 될것입니다. 민사특별보호법에 관해서는 추후에 다루기로 하겠습니다. 긴글읽어주셔서 감사합니다.
다음 포스팅으로는 전세권과 임대차의 성질에 관해서 알아보고 비교해보도록 하겠습니다.