장기일반민간임대와 공공임대주택의 차이점에 대해서 알아보도록하겠습니다.장기일반민간임대의 종류와 그 안에서 차이점을 비교하고 공공임대주택은 어떠한 것인지 알아보신다면 비교하기가 쉬울거 같습니다. 그리고 임대주택에서 어떠한 전세자금대출을 알아봐야하는지 까지 같이 알아보면 좋을거 같습니다.
장기일반민간임대와
공공임대주택 차이점
장기일반민간임대와 공공임대주택에 대해 알아볼게요. 우선 하나씩 먼저 설명하면서 시작해보겠습니다.
장기일반민간임대
장기임대에 대한 설명으로 시작해보겠습니다. 장기임대는 공공지원 민간임대와 장기일반민간임대로 2가지로 구분됩니다. 우리가 일반적으로 언급하는 민간임대는 장기일반 민간임대주택입니다. 민간 건설사에서 국민주택기금 지원을 받지 않고 공급하는 임대아파트를 뜻하며, 기금을 지원받지 않기 때문에 공급방식이나 분양가 등의 조건도 관할지자체 시군구와의 협의만으로 설정이 가능합니다. (단, 전용 18평 미만은 제외)
임대주택등록제도
임대주택등록제도는 집주인에게 임대주택을 등록할 경우 세제 혜택을 부여함으로써 세입자가 임대료의 급격한 인상 없이 장기간 안정적으로 거주할 수 있도록 하는 제도입니다.
장기일반민간임대 기간
민간아파트 임대기간은 4년으로 단기 임대주택은 폐지되었으며, 8년 장기임대주택은 의무 임대기간이 10년으로 늘어났습니다.
장기일반민간임대 확정분양가
또한 임차인(세입자) 입장에서 매우 매력적인 확정분양가 계약 방식도 있습니다. 입주 후 10년 뒤에 분양전환을 해주는데, 그때 얼마에 분양전환을 해주겠다고 먼저 못 박고 진행하는 것이 확정분양가(임대기간 종료 후 최종 임차인에게 분양 전환될 가격을 미리 공지하고 계약)입니다.
민간임대아파트는 우선분양권을 보장하지만 확정분양가 조건이 없는 곳이 많기 때문에 필수적으로 체크해야 할 사항입니다. 그렇기 때문에 우선분양, 확정분양 조건이 같이 붙은 곳들은 임차권 프리미엄이 높게 나타나고 관심도가 높습니다.
공공지원 민간임대
공공지원 민간임대란 토지와 비용 면에서 정부의 지원을 받아 지어진 주택으로 장기간 임차할 목적으로 입주가 가능한 민간임대주택입니다. 특징으로는 청약통장 없이도 누구나 신청가능, 임대보증금 및 임대료 상승률(연 5% 이내) 제한, 주변시세의 약 95% 이하의 임대료로 오랫동안 거주가 가능하다는 점들이 있습니다. 다만 분양전환 우선권은 제한됩니다.
유형은 크게 일반공급과 특별공급 2가지로 나눌 수 있습니다. 일반공급은 주변시세의 약 90~95% 이하로 공급되는 주택으로 만 19세 이상의 대한민국 국적을 가진 무주택세대 구성원이라면 신청할 수 있고 최대 10년간 거주 가능합니다.
특별공급은 주변시세의 약 70~85% 이하로 공급되는 주택으로 청년, 신혼부부, 고령자와 같이 특정 조건을 갖춘 사람만이 신청 가능(해당 세대의 월평균 소득이 전년도 도시근로자 평균소득 120% 이하여야 신청 가능)합니다.
장기일반과 공공지원 차이점
공공지원민간임대와 장기일반민간임대의 가장 큰 차이점 중 하나는 청약 자격 요건입니다. 공공지원민간임대는 민간임대주택법 및 동법 시행령에서 정한 일정한 자격을 갖춘 임차인으로 한해 청약이 가능합니다. 반면, 장기일반 민간임대의 경우 공적지원을 받지 않기 때문에 청약할 수 있는 자격에 제한이 없습니다. 임대사업자(임대인)가 청약자격 등 공급기준을 임의로 정하여 임차인을 받을 수 있습니다.
공공임대주택
공공 임대주택이란 공공주택사업자, LH주택공사가 정부나 지자체에서 주택도시기금을 지원받아 토지를 매입, 주택 건설 후 임대 조건에 부합하는 취약계층에게 임대를 주고, 차후 분양전환 목적으로 공급이 되는 공공주택입니다. 여기에는 정부 지원으로 서울시 쉬프트 장기전세임대, LH공공임대, 리츠가 여기에 포함됩니다.
공공임대주택 종류
- 5년
- 10년
- 50년
- 분납임대주택
5년, 10년 공공임대주택은 임대기간이 끝나면 입주자들에게 분양 전환되는 주택입니다. 이와 같이 안정적인 장기주거 환경을 위해 조성된 민감 임대아파트의 경우 분양전환 여부를 꼼꼼히 살펴보고 관심을 가진다면 내 집 마련의 좋은 디딤돌이 되지 않을까 생각합니다.
이 글 읽으시다 공공분양에 관심있거나 궁금하시다면 제가 써놓은 공공분양 관련 글을 아래에 링크를 남겨둘게요. 필요하실 때 읽어보세요.
5년 / 10년 공공임대주택
임대기간 동안 임대로 거주하다가 분양 전환을 통해 소유권을 이전할 수 있는 주택으로 10년 공공임대주택의 경우, LH공사와 NH 1호 ~ 16호 등에서 공급하고 있습니다. 거주 5년 이후부터는 조기분양제도를 이용하여 분양전환을 좀 더 일찍 앞당기는 경우도 있습니다.
행복주택
청년(19세~39세/신혼부부.대학생 등)의 주거불안을 해소하기 위해 나라에서 국가재정과 주택도시기금을 지원받아 공급하는데요, 특히 대중교통이 편리하고 직주근접이 가능한 부지에 시세보다 저렴하게 공급하는 공공임대주택입니다. 행복주택의 거주기간은 6년에서 최장 10년까지입니다.
장기전세주택
SH 서울주택도시공사 / LH 한국토지주택공사 / GH 경기주택도시공사 등에서 공급하는 전세주택입니다. 월 임대료가 없는 전세로 이루어져 있습니다. 전세보증금 시세는 주변아파트 전세금의 80%선 정도로 저렴하게 공급되는것이 장점입니다. 최장 20년까지도 거주할 수 있으며, 4인가구도 거주가능한 국민평형은 물론이고 서울리츠에서는 40평대의 큰 평형도 공급하고 있기도 해요.
공공전세주택
공공전세주택은 공공주택사업자가 국가 또는 지방자체의 재정이나 주택도시기금을 지원받아 건설 또는 매입 · 임차해서 공급하는 주택입니다. 100% 전세 주택으로 구성되어 있으며, 무주택자면 누구나 가능합니다. 공공전세주택의 기간은 최대 6년까지 거주할 수 있고, 주변시세의 80~90%선에서 보증금이 적용됩니다.
이외에도 영구임대, 국민임대주택 등 여러가지 임대형태가 존재합니다. 그러니 본인의 성향과 상황에 따라 알맞은 임대방식을 선택하시는 것이 중요하겠죠?
전세자금대출
공공임대아파트에서 전세 보증금 대출 중 가장 익숙하며, 저렴한 금리는 주택도시기금 버팀목입니다. 예전에는 대환 시 서울보증은 불가했는데 이제는 SGI보증에서도 대환이 가능하게 되었다고 합니다. 만약 버팀목과 같은 대출 상품에서 한도가 부족하다면, SGI서울보증이 가장 좋다고 할 수 있어요.
금리는 금융기관 별로 조금씩 다르지만 1금융권이라면 큰차이를 보이지는 않아요. 한도는 최대 보증금의 95%까지 가능합니다. 다만, 개인 한도는 최대 5억까지라는 점 참고하셔야 하겠습니다.
장기전세대출 한도를 알아보시는 경우 서초지역은 장기전세보증금이 10억인 경우도 있습니다. 이런 경우에는 95%한도 내에서도 최대 5억까지만 나온다고 생각하시면 됩니다.
비강남권의 경우는 대부분 3~4억선으로 구성되어 있기 때문에, 개인신용이나 DTI 조건만 맞으면 최대 95%까지 이용할 수 있어요. 예를 들어 GH 다산진건 데시앙아파트 경우, 보증금이 276,000,000원일 경우 262,200,00원까지 가능해요. 본인 자금 5%만 있으면 입주가 가능합니다.
다만, 계약금은 직접 마련해야합니다. 계약금을 10% 넣었다면, 잔금 납입기간에 대출이 실행되면서 90%는 공사로 나머지 5%는 임차인에게 입금되는 방식입니다. 만약, 융통할수 있는 자금여력이 없다면 주변인들에게 사정을 이야기 하면 좋겠지만 사정이 있어 어려운 경우에는 단기적으로 마이너스 통장을 이용하는 경우가 많아요. 이율이 다른 대출에 비해서 높은 편이지만 중도 상환수수료가 없기 때문입니다. 이건 전세자금대출에 대한 설명 후 추가적으로 남길께요.
이어서 새로 입주할 때 뿐만이 아니라, 이미 임대아파트 보증금 대출을 이용하고 있다면 2년마다 재계약 시점에 금리가 바뀌게 됩니다.
- 캐피탈이나, 카드사, 저축은행 등 2금융권이용자이거나
- 시중은행인데 연장금리가 높은 경우이거나
- 새마을금고, 신협, 수협 등 조합권에서 이용중인 경우
모두 마찬가지로 전세자금대출 갈아타기를 통하여 보다 저렴한 금리로 이동하는 것 역시 좋은 방법이에요. 예를 들어 10년공공임대아파트에 입주할 당시에 신용점수가 낮았거나 또는, 한도가 100% 필요해서 어쩔 수 없이 2금융권의 일반상품을 이용했던 경우, 신용점수가 좋아지거나 혹은 95%만 필요한 경우에는 갈아타기를 통해 대환하면 이자부담이 낮아지는 방식입니다.
대환(갈아타기) 시에 보증금 인상분 또는 소득이 늘어나서 할증이 있는 경우도 해당보증금을 포함해서 최대95%까지 대출이 가능합니다. 인상분 납부유예도 가능하지만, 실제 납부보증금에 대해서 한도가 책정되게 됩니다. 예를 들면 100% 장기전세 임대아파트 보증금대출을 받는 경우라면, 차액인 5%는 임차인이 마련을 해서 95+5 = 100 이렇게 갈아타기를 진행해야 하는 것입니다.
마이너스 통장
마이너스 통장은 금융사 별로 천차만별이에요.
마이너스 통장 직장인대출은 연소득이 3,500만원 이하인 직장인들을 위한 전용 대출 상품으로 나와있어요. 직장인 마이너스통장은 대부분 금융사에서 취급하고 있는 상품일겁니다. 대출 가능한 최대 금액은 신청자의 연소득의 150%에 해당하는 금액까지 가능하며, 이 대출 상품의 실제 대출 가능 금액은 개인의 신용 정보, 재직 기간, 재직 중인 회사의 규모나 상태, 그리고 연소득 등 여러 조건에 따라 달라질 수 있어요.
또한, 다른 금융 기관에서 받은 대출의 총액도 대출 가능 금액에 영향을 줍니다. 대출의 기간은 최소 1년에서 최대 5년까지 가능하며, 건별로 대출을 받는 경우에는 만기일시상환 방식을 택하실 수 있습니다. 이 경우 대출 기간은 최대 10년까지 연장 가능하며, 한도대출의 경우는 마이너스 통장 방식을 선택하실 수 있고 이 역시 최장 10년까지 연장 가능합니다. 또한 원리금 균등분할 상환 방식을 선택하시는 경우, 대출 기간은 1년에서 5년 사이에서 선택하실 수 있습니다.
대출자격
6개월 이상 재직중이며, 연소득 3천5백만원 이하
- 건강보험공단 납부이력 기준
개인신용평점 기준 당행 CB 6(0)구간 이하 고객 제외
당행 CB구간의 세부내용은 우리은행 홈페이지 공지사항에서 확인 가능
개인신용평점 및 심사개준에 따라 대출이 제한될 수 있음
대출한도
최대 연소득의 150%
※ 개인의 신용정보, 재직기간, 재직업체, 연소득 등에 따라 최종 대출한도 결정됩니다.
※ 보유중이신 우리은행 대출 및 타 금융기관 대출에 따라 대출한도는 달라질 수 있습니다.
쓰다보니 마이너스통장에 대해서 까지 너무 자세하게 썼네요.
다시 한번 읽어봤는데 완벽한 글인거 같네요. 이 정도의 내용을 다시 한번 숙지하신다면 어려움 없이 해내실수 있을거 같습니다. 신혼부부 특별공급 1순위 청약통장에 관한 내용은 위에 링크로 남겨뒀었는데 아래에 다시 한번 달아둘테니 확인해보시면 도움이 되실거에요.