임차권등기명령 제도에 관해 알아보도록 하겠습니다. 이전까지 주택임대차보호법의 입법목적과 적용범위, 대항력, 우선변제권, 최우선변제권까지 Part 5개에 걸쳐서 알아봤습니다. 이제 여섯번째 시간 임차권등기명령 제도에 알아볼 시간이네요. 그럼 이러한 임차권등기는 어떤 제도이고 요건은 무엇이며, 어떤 상황에서 하게 되는지 실무에서 일어나는 상황을 풀어보겠습니다. 임차권등기제도에 관해서 이해를 하시려면 대항력과 우선변제권, 그리고 최우선 변제권까지도 넘나드는 상황이 연출되니 집중하시고 만약 이해가 어려운 부분이 있으시면 임차권등기의 요건을 살펴보시고 난 후에 대항력과 우선변제권 등을 따져보시는 것도 방법이 될 수 있습니다. 그럼 시작해보겠습니다.
1. 임차권등기명령 제도
1-1 임차권등기명령제도의 의의
“임차권등기명령제도”란 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 이사를 가려해도 이사를 가게 되면 주민등록의 계속성과 주택인도의 원칙상 대항력을 잃게 되어 이사를 갈 수 없는 문제가 있기 때문에 임차인의 보호를 위하여 임차인이 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 경우에 법원에 임차권등기명령을 신청하여 임차권등기가 되면 보증금을 받지 않고 주소를 옮겨도 대항력 또는 우선변제권이 유지되어 마음 놓고 이사를 갈 수 있도록 보완한 제도입니다.
* 해설
임차권등기는 임대차의 계약기간이 끝나야 합니다. 끝나야 한다는 건 묵시적 갱신도 없어야 한다는 겁니다. 임대인에게 “계약을 갱신하지 않고 이사를 나가겠다”는 의사표시를 하고 계약이 종료된 후 혹은 이전부터 돌려줄 보증금이 없다고 말을 했을겁니다. 그럼 그 시기부터 바로 임차권등기를 준비하셔야 합니다. 만약 미리 이사갈 집을 계약하셨고 그 계약한 집의 계약금을 포기해야할 상황이라면 문제가 복잡해집니다. 하지만 임차권등기를 해두고 이사를 가시는것이 당장에는 현금흐름에 문제가 있을지 모르지만 멀리보면 더욱 현명한 판단이 되실겁니다. 보증금을 언제 돌려받을지도 모르는 집에서 하루하루가 고통의 나날이 될지도 모르는 일이니까요.
1-2 신청요건 및 방법
- 임대차가 끝난 후
- 보증금이 반환되지 않은 경우
- 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시,군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. (주택임대차보호법 제3조의 3 제1항)
1-3 임차권 등기의 효력
- 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득합니다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않습니다. (주택임대차보호법 제3조의 3 제5항)
- 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분으로 한정)을 그 이후에 임차한 임차인은 우선변제를 받을 권리가 없습니다. (주택임대차보호법 제3조의 3 제6항)
* 해설
– 임차권등기는 만능 치트키는 아닙니다. 대항력 또는 우선변제권을 갖추고 있는 상태에서 계약의 종료가 되고 보증금을 돌려주지 않을 때 임차권등기명령 제도를 활용하는 방안이 있는겁니다. 만약 대항력을 갖추고 있었고 어쩔수 없이 이사를 가야하는 상황에 놓였을 때 먼저 이사를 가고 보증금을 나중에 받겠다고 약속받았다면 임차권등기를 해두고 전입신고를 이사간곳으로 옮겨야지 전입신고를 먼저 옮겨버리면 대항력을 상실하여 임차권등기는 무용지물이 됩니다. 물론 최우선 변제권을 받을 수는 있겠으나 대항력 및 우선변제권을 상실하는 일은 없으셔야 하겠습니다. 아래의 판례를 참고로 보시면 이해에 도움이 되실겁니다.
- 대항력을 취득한 임차인이 그 가족과 함께 일시적이나마 주민등록을 다른곳으로 이전하면 전체적으로나 종국적으로 주민등록을 이탈한 것이므로 대항력은 전출로 인해 소멸되고, 그 이후 임차인이 다시 임차주택의 주소로 전입신고를 하였더라도 소멸했던 대항력이 회복되는 것이 아니라 새로운 전입신고를 한 때 부터 새로운 대항력을 취득하는 것입니다. (대법원 1998. 1. 23 선고 97다43468 판결)
1-4 임차권등기 비용의 청구
- 임차인은 위의 규정에 따른 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다. (주택임대차보호법 제3조의 3 제8항)
* 해설
임차권등기명령을 하게 된 배경에는 임대인의 보증금 지급이 늦어졌기 때문입니다. 우리법에서는 임차권등기명령에 관한 비용의 책임은 임대인에게 있다고 보는겁니다. 만약 이러한 상황에 놓여지게 되신다면 너무 당황하지 마시고 차근차근 하나씩 해결해 나간다면 나의 재산을 지키는데 도움이 되실겁니다. 무엇보다 가장 핵심적인 부분은 집을 알아볼때가 가장 중요합니다. 집을 구하는 시기에 권리적으로 안전한 집을 찾으셔야만 대항력을 확보하고 우선변제권을 갖추실 수 있는데 대출금이 과도하거나 전세금이 과도한 깡통전세를 구하시게 된다면 이러한 법은 여러분을 지켜주지 않습니다.
“소잃고 외양간을 고친다”고 합니다. 물론 다시 소를 키우려면 고쳐야 하겠지만 소를 키우기 이전에 잘 키울수 있는 환경인지 확인하는게 가장 올바른 방법 아닐까요? 아는 만큼 재산을 지킵니다. 긴글 읽어주셔서 감사합니다. 궁금한점이 있으시다면 댓글로 남겨주시면 최대한 상세히 답변드리도록 하겠습니다.