용답동 청계에스케이뷰 분양가에 대해 분석해보고 주변 시세를 분석하여 시세차익을 확인해보겠습니다. 그동안 때늦은 블로깅으로 이제막 청약 경쟁률에 관한 글까지 마쳤네요. 그럼 주변 시세를 확인하여 분양권 당첨된 분들 혹은 앞으로 있을 분양예정 아파트에 어떠한 영향이 미칠지 차근차근 하나씩 알아보도록 하겠습니다.
용답동 청계에스케이뷰
주변시세 분석 및 시세차익 계산
청계에스케이뷰 사업개요
- 대지 위치 : 서울특별시 성동구 용답동 121번지 일원
- 대지 면적 : 7,359m²
- 용 적 률 : 499.90%
- 건 폐 율 : 52.85%
- 세 대 수 : 396세대 (일반분양 108세대)
- 주차 대수 : 총 437대 (공동주택 : 392대 / 판매시설 : 45대)
- 건축 규모 : 지하 5층 ~ 지상 34층, 3개 동
청계에스케이뷰 분양가
앞서 분양이 진행되었던 래미안 라그란데에 이어 창계에스케이뷰 또한 1순위에서 마감되며 서울의 다시(?) 분양권 시장의 바람이 불어오는 것인가? 하는 생각을 하게 되네요. 그동안 부동산시장은 침체를 겪으며 분양시장 또한 주춤했었는데 서울의 재개발 지역 신규 분양이 연속해서 완판되고있어요. 저 역시 여러모임을 통해 대화를 나눠보면 분양권투자에 관심도가 나날이 높아지고 있음을 느낍니다.
이번에는 서울 성동구 용답동 121번지 일원에 진행된 청계에스케이뷰에 대해서 분석을 해보고자 합니다. 자연스레 청계 SK뷰의 분양가부터 확인해봐야겠지요? 공급세대수와 분양가를 보며 시작해봅시다!
청계 SK뷰 공급세대수
청계 SK뷰 세대수는 총 396세대입니다. 그 중에서 조합원이 182세대를 가져가고, 장기전세 106세대가 있어요. 그러니 396세대에서 288세대를 빼고 나면 일반분양 108세대입니다. 또 108세대에서 특별공급에서 51세대를 가져가고 57세대가 남아요. 1순위 청약가점으로 승부보는 분이 아니라면 57세대에서 40%가 추첨제로 뽑히니까 장난아니죠? 청약경쟁률에서 나오는 것도 엄연히 따지고 보면 상당히 높은 경쟁률이 발생한다는 점.
이번 청약 경쟁률에서 가장 높은 경쟁률을 보인타입이 59A타입입니다. 13세대를 모집하는데 2,041 청약자가 나왔어요. 그럼 60%는 추첨제로 40%는 가점제입니다. 13세대의 40%는 5.2세대입니다. 가점제의 경우 소수점이하 올림하여 6세대가 가점제로 당첨되며, 나머지 7세대가 추첨제입니다. 청약 홈에서 확인된 청계 SK뷰의 59A 1순위 해당지역 청약경쟁률은 157 : 1을 기록하였습니다. 하지만 추첨제로 바라본 청약경쟁률은 총 2,041 중에서 6세대는 가점제 당첨으로 제외하고 2,035 : 7 경쟁률이 나오게 됩니다. 계산은 알아서들 해보시구요. 휴대폰 충전하느라 멀리있네요 ^^
청계에스케이뷰 59A 분양가
청계에스케이뷰 59B 분양가
청계에스케이뷰 59C 분양가
청계에스케이뷰 84 분양가
분양가를 한번에 기재해보겠습니다. 최고가 기준으로만 작성할께요.
- 59A타입 : 9억 6,420만원 (평당가 3,830만원)
- 59B타입 : 9억 5,910만원 (평당가 3,798만원)
- 59C타입 : 9억 6,990만원 (평당가 3,836만원)
- 84타입 : 13억 4,178만원 (평당가 3,801만원)
청계 SK뷰는 59타입과 84타입 두개의 타입으로 구성되어있고 25평형은 9억 6,000만원에서 9억 7,000만원으로 쉽게 보면 될거 같습니다. 35평형 84타입의 분양가는 13억 중반대로 평당 3,800만원으로 책정 되었어요. 앞서 위에서 언급한대로 조합원이 182세대를 가져갔는데 아마도 84를 쓸어간것으로 보이죠? 궁금하니 한번 체크해보죠.
청계 SK뷰 동호수 배치도
101동 2호라인에만 35평형이 존재함을 볼 수 있습니다. 전체에서도 큰 비중을 차지하지는 않네요. 장기전세 106세대가 44A, 44B타입으로 보입니다. 이참에 단지배치도를 함께 확인해봐야겠어요. 그러고보니 그동안 글을 올리면서도 입지분석에 열중하였지. 청계 SK뷰 자체를 들여다보지 않았네요.
청계 SK뷰 단지배치도
이거 뭐 말그대로 단지만 배치해놨네? 머지? 잠시만요.
청계 SK뷰 시설물배치도
101동 1호라인과 2호라인이 청계천에서 가장 가까우면서 뷰가 좋을듯 하네요. 그런데 제가 지금 글을 멈추고 한참을 봤거든요. 동호수배치도와 84평면도, 59B 평면도를 번갈아가면서 5분 정도 지켜본 결과 84B는 구조적으로 조금 아쉽네요. 평면도를 보며 말씀드릴께요.
청계 SK뷰 평면도
59B 평면도
84 평면도
위의 시설물배치도 101동 1호 2호 라인의 59B와 84가 각각 배치됩니다. 시설물배치도 상으로 건축물의 모양을 평면도 모양과 대조해보면 방향을 가늠해볼 수 있어요. 84타입의 경우 거실에서 TV를 설치하는 벽면이 어디로 느껴지시나요? 거실의 남쪽과 동쪽에 창이 나 있기 때문에 침실2의 벽면에 티브이를 설치하고 쇼파를 동쪽 벽에 두게 됩니다. 쇼파에 앉아서 바라보는 뷰가 제2마장교와 청계천이 함께 보일듯하네요.
59B의 경우 84의 건축물이 남쪽방향으로 조금 더 튀어나와있는 것을 볼 수 있습니다. 지도상으로 보더라도 상당히 많이 튀어나와있음을 느낄 수 있어요. 이정도면 무조건 시야가 가린다고 봐야합니다. 그렇다면 59B의 경우 양쪽이 다 벽면이라 TV설치를 반대로 할 수도 있어요. 하지만 반대편 조차 발코니1과 피난공간이 튀어나와 있어 막혀있습니다. 물론 거실 정면에 가까이 서서 바라보면 뷰를 느낄 수 있겠지만요. 59 타입의 경우 방3개 욕실2개를 빼다보면 자연스레 거실의 넓이가 작아집니다.
나머지는 각자가 알아서 판단하기시를 바라겠습니다. 값비싼 아파트에 흠을 잡는다는게 그렇네요. 사실상 교통과 입지에 있어서는 훌륭하다는 평가를 내릴정도로 좋은 곳이여서 찾다찾다보니 요런 작은거 하나 찾아서 계속 이야기를 이어나가기가 좀 그렇습니다. 다음으로 넘어가서…
103동의 경우는 사실 잘 모르겠습니다. 현재로써는 괜찮은 향으로 뷰도 나쁘지 않을것으로 보입니다. 앞쪽이 단독주택으로 형성되어 있으니까요. 하지만 이곳은 재개발 구역으로 어떤 건물이 올라오는지 저는 아직 잘 모릅니다. 그래서 판단하기가 어렵네요. 현재의 상태만으로 보았을때 고층에서 청계천 뷰가 나올것으로 보여서 괜찮은것 같습니다. 그래서 조합원의 선택이 많았던거 같아요.
청계에스케이뷰 주변시세
주변 시세를 확인하러 지도를 펼쳐보니 그래도 1군 아파트의 네임이 보입니다. 연식은 가까운 연도의 아파트는 아니군요. 그점을 고려하여 판단하면 될거 같습니다.
답십리동 힐스테이트 청계
답십리동 래미안 위브
주변 괜찮은 아파트 2곳입니다. 더 알아볼 필요도 없겠습니다. 10여분간 주변 아파트를 둘러봤는데 답이 쉽게 나왔네요. 현재 분양가는 그리 높은 편이 아니라고 단언할 수 있겠습니다. 래미안의 경우 2014년식입니다. 힐스테이트청계는 2018년식이구요. 청계 SK뷰는 입주일자가 2025년 07월 예정입니다. 래미안과 11년 차이가 나고 힐스테이트청계는 현시점에서는 5년된 아파트이지만 청계SK뷰가 입주할 시점이 되면 7살 차이가 나는 아파트가 되네요.
어쩌면 비교를 하는것이 맞나? 라는 생각이 들기도 합니다. 하지만 이점을 고려하여서 판단한다하더라도 현시점을 기준으로 청계에스케이뷰 84의 분양가 13억 4,000만원의 값어치는 충분히 해내는 가격이라고 느껴집니다. 저도 아파트 분양에 관한 블로그를 써야겠다 다짐하고 여러블로그를 보며 염탐?을 해봤는데 다들 분양가가 높다는 얘기만 있더라구요. 그런데 “이게 높다고 느낄 가격인가?” 싶네요.
다만, 주변 아파트에서도 전세가격의 회복은 없는 것으로 보아 아직 상승기류가 완전하지는 않다고 판단됩니다. 아파트 매매에서도 금리가 판도를 흔드는 것처럼 전세는 금리의 영향이 더욱 큽니다. 그 이유는 단순합니다. 아파트를 매매하고자 하는 경제력에서 100만원의 가치와 전세 거주하는 사람의 경제력에서의 100만원의 가치. 즉, 월급의 규모자체가 다르니까요.
3억원 전세자금 대출 2% = 600만원으로 월50만원의 부담이 가지만
3억원 전세자금 대출 4% = 1,200만원으로 월100만원의 이자부담을 안고 살아갑니다.
3억원 전세자금 대출 5% = 1,500만원으로 애 어린이집도 못보낼 판입니다.
이렇듯 금리가 조금 안정화될때까지 우리는 버텨야 하겠습니다. 그래야 빌라에 사는 사람들도 다시 아파트 전세를 찾게되고 수요의 증폭이 거주하는 아파트의 업그레이드로 이어지기 때문에 가격의 상승은 동반되겠죠. 아무쪼록 청계 SK뷰 당첨되신분들 축하드리겠구요. 비싸다는 말 그거 다……………………………………………………………..다ㅏ다다다다…………. 거짓말인거 아시죠? 이상 청계천을 만든 시장님의 유행어로 긴글을 마치겠습니다. 간단하게 쓰려고 했던 글이 이렇게 오래 걸렸네요. 끝까지 읽어주셔서 감사합니다. 다른글도 재밌는거 많으니 심심하실때 들려서 읽어주세요^^
