외국인 임차인과 임대차계약을 체결하는 경우, 특별한 절차는 없지만 몇가지 주의해야 할 사항들이 있습니다. “대한민국 이 좁은 땅에 외국인이 살면 얼마나 살까?” 하시는 분들이 계실것 같아 통계청 자료를 가져와 봤습니다. 2021년 11월 1일 기준 통계청 인구주택총조사에 따르면 국내 거주 외국인주민 수는 213만 4,569명입니다. 서울의 외국인은 42만 6,743명으로 가장 많이 거주하고 있습니다.
우리나라 인구가 5,170만명으로 봤을때, 4%에 해당하는 상당히 많은 외국인이 실제로 대한민국에 거주하고 있습니다. 이는 100명중 4명이 외국인이라는 것인데 이들은 이미 대한민국에서 거주를 하는 인구입니다. 이번 글에서는 대한민국에서 외국인 임차인과의 계약 절차, 필요한 문서, 그리고 계약서 작성 시 주의사항에 대해 자세히 설명하겠습니다.
만약, 외국인이 대한민국에서 집을 구하는 방법에 대해 궁금하다면 아래의 링크를 통해 글을 확인시면 도움이 되실겁니다.
외국인 임차인과 임대차계약 절차
외국인 임차인과의 계약 절차는 한국인 임차인과의 계약 절차와 크게 다르지 않습니다. 즉, 법적으로는 별도의 양식이나 특별한 절차를 요구하지 않습니다. 그러나 신분증은 한국인의 경우와는 달리 여권이나 외국인등록증을 이용하게 됩니다. 이 문서를 통해 신분을 확인하고, 계약서에는 주민등록번호 대신 외국인등록번호를 기재합니다.
계약서 작성 시 주의사항
외국인 임차인의 신분증(여권 또는 외국인등록증)을 체크할 때, 이름 역시 동일한 문서에 나와있는 것으로 기재해야 합니다. 이때, 외국어 이름은 한글로 정확히 전환되어야 하며, 가능하다면 영문 이름도 병기하는 것이 좋습니다.
3. 외국인 임차인과 임대차계약 – 민법
3-1 임대차의 개념
- “임대차”란 당사자 일방(임대인)이 상대방(임차인)에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 계약을 말합니다. (민법 제618조)
3-2 임대차의 성립
- 임대차는 임대인과 임차인 사이에 목적물을 사용, 수익하고자 하는 약정에 의하여 성립합니다. (민법 제618조 참조)
3-3 임대차의 존속기간
- 임대차의 존속기간은 당사자의 약정으로 정할 수 있습니다. 민법의 임대차 규정에는 최단기간에 대한 보장규정이 없지만, 주택임대차보호법 제4조에서는 2년의 최단기간의 보장규정을 두고 있습니다. 반면, 최장기간에 대한 제한규정은 과거 민법 제651조에서 규정하고 있었지만, 헌법재판소의 위헌결정에 따라 효력을 상실하여 최장존속기간에 대한 제한은 없습니다. (헌재 2013. 12. 26. 2011헌바234 참조)
4. 임대인의 권리와 의무
4-1 외국인 임차인과 임대차계약 체결 시 임대인의 권리
차임증감청구권
- 임대물에 대한 공과부담의 증감이나 기타 경제사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때에는 임대인은 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있습니다. (민법 제628조)
목적물반환청구권
- 임대차가 종료한 경우 임대인은 목적물의 소유자로서 임차인에게 목적물의 반환을 청구할 수 있습니다. (민법 제213조)
4-2 외국인 임차인과 임대차계약 체결 시 임대인의 의무
목적물을 임차인이 사용, 수익하게 할 의무
- 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담합니다. (민법 제623조)
- 이러한 임대인의 의무에는 1. 임차물을 임차인에게 인도할 목적물 인도의무, 2. 임차물에 대한 제3자의 방해를 제거할 방해제거의무, 3. 임차물의 사용, 수익에 필요한 수선의무가 있습니다.
비용상환의무
- 임대인은 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 그 비용을 상환해주어야 하며, 임차인이 유익비를 지출하여 임대차종료시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인이 지출한 금액이나 그 증가액을 상환해 주어야 할 의무가 있습니다. 이 경우 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있습니다. (민법 626조)
- 비용상환청구권은 임의규정이므로 비용상환청구권의 사전 포기 특약은 유효합니다.
- 사전포기 특약이라 함은 “원상복구의무”를 의미합니다.
임대인의 담보책임
- 임대차에는 유상계약에 관한 규정이 준용되므로, 임대인은 매도인과 같은 담보책임을 부담합니다. (민법 제567조)
5. 외국인 임차인과 임대차계약 시 신분확인 방법
5-1 외국인 신분확인 방법
- 외국인 등록증 확인
- 체류기간에 따라 90일 이하는 여권기준
- 90일 이상 체류는 외국인등록증 확인
단기 체류
- 국내에 90일 이하 체류는 등록하지 않으므로 여권기준으로 계약서 작성.
장기 체류
- 국내에 90일 이상 체류는 외국인등록을 해야 하므로 외국인등록증 기준으로 계약서 작성. 만약, 외국인등록증을 받지 못한 사람은 우선 여권기준으로 계약서를 작성 후 외국인등록증을 발급받으면 변경하면 됩니다.
6. 결론
외국인 임차인과 임대차계약을 체결하는 것은 처음엔 어려울 수 있지만, 몇가지 주의 사항을 지키면 어렵지 않습니다. 핵심은 외국인 임차인의 신분증 확인과 정확한 인적사항 기재입니다. 이 절차를 준수하면 외국인 임차인과도 안전하고 신뢰성 있는 계약을 체결할 수 있습니다.
그리고 부동산 계약에서 불안감을 가진 자는 돈을 주는 사람입니다. 돈을 지급받는 소유주 입장에서 크게 염려하실 점은 없으시며, “그래도 신분은 정확히 확인하자” 입니다. 아무쪼록 원만한 계약이 이루어지길 바랍니다.