신생아 특례대출이 핫하네요. 2024년 1월부터 시행 예정인 신생아 특례대출에 관해서 다뤄보겠습니다. 단순히 조건이나 금리등을 적으며 정보성을 주는 척하기 보다는 어떻게 활용할 수 있는지 분석해보도록 할테니 기대해주세요.
신생아 특례대출
우리는 열심히 일해서 연봉을 자본을 쌓는 시대에 살고있지 않습니다. 재테크와 관련된 수단이란 수단은 열과 성을 다해 달려나가야만 합니다. 그렇다고 해서 불법적인 일을 하자는것이 아닙니다. 예를 들면, 정치이야기를 하는것은 아니고, 법을 이용하는 자들은 대부분 부자의 행렬을 하고 있지만 법에 맞서 싸우는 자들은 그렇지 않은게 현실입니다. 참 아이러니 하죠.
신생아 특례대출이란?
우선은 신생아 대출에 대해 먼저 알고 시작해야할거 같아요. 2024년 1월에 시행 예정인 ‘신생아 특례대출’은 정부가 저출산 극복을 위해 도입한 정책금융상품으로, 주택 구입을 희망하는 가구들에게 저금리로 자금을 지원하는 것이 목적입니다. 그러나 이에는 몇 가지 주목할만한 특징과 논란이 존재합니다.
“정부가 저출산 극복을 위해 도입한 정책금융상품” 여기에 해답이 있는것 같습니다. 자, 다음 이어가 볼게요.
신생아 특례대출 조건:
혼인 여부와 상관없이 출산만이 관건
이 대출은 혼인 여부와 상관없이 대출 신청이 가능하다는 특징을 지니고 있습니다. 이는 ‘꼼수’의 여지를 남기기도 합니다. 미혼 남녀 중 남성이 주택 보유자일 경우, ‘선 출산 후 혼인신고’를 통해 다주택자가 될 수 있다는 내용이 되는것이죠. 어디서 많이 보던 내용입니다. 분양권 신혼부부 특별공급에서 이와 같은 사례들을 많이 접했더랬죠.
꼼수의 미묘한 현실성: “선 출산 후 혼인신고”의 활용
5년? 7년? 전에만 하더라도 제가 출산 전까지 혼인신고는 안하는게 이득이라는 말을 할때만 하더라도 저를 보는 눈이 이상했었습니다. 결혼하는데 “굳이 그런거 때문에 혼인신고를 미루냐”면서 말이죠. 하지만 현 시대에서는 미혼 부부 중에서도 이미 ‘출생신고 후 혼인신고’를 선호하는 사람들이 늘어나고 있습니다. 자본주의 시대가 낳은 문화라고 해야할까요? 그럼 이것을 어떻게 활용할 수 있을지 기사 몇줄을 읽어보고는 바로 탁!! 떠올랐습니다.
주택을 이미 보유한 상태에서 출산 후 혼인신고를 하는 경우, 무주택 가구로만 신청 가능하다는 규정이 있습니다. 혼인 여부와 상관없이 출산만을 기준으로 대출을 받을 수 있는 점이 핵심 포인트입니다. 정부에서도 이와 같은 문제를 알고 있었을 것입니다. 하지만 전례없는 출산율로 미래를 생각하면 암담한것이 현실입니다. 대한민국 미래를 위해서는 “부정수급자가 있더라도 일단 많이 낳아라”는 시그널이라고 해석됩니다.
어차피 아이를 가지려고 한다면 이정도 시그널을 활용해야지 않을까요? 그렇다고해서 이런것이 법을 어기는 것은 아니기에 각자의 판단은 필요할것으로 보이네요. 내가하면 사랑 남이하면 불륜, 내가하면 투자 남이하면 투기, 내가하면 절세 남이하면 탈세 등등 각자의 해석과 판단이 필요할 것으로 보입니다.
그렇다면 아이가 있는 사실혼관계이지만 전입신고를 따로두고 유지하신다면 일시적 1가구 2주택을 활용해 부부가 3주택으로 비과세 혜택을 누리실것으로 보입니다.
- 와이프 + 자녀 = 신생아 특례대출 1주택
- 남편 = 1가구 일시적 2주택
이런 상황을 연출해 볼 수 있겠네요. 가장 극적인 상황이며, 1가구 2주택의 비과세를 노려보는것이 가장 현실적이긴 해요. 물론 자본금을 필요로 하긴 하지만 지금부터 해야할일은 전세가율이 높은 아파트를 찾아내는 일과 시세로 거래하기 보다는 경매로 낙찰받는것이 이득이 될 수 있겠네요. 이번달에 제가 본것만 하더라도 전세가 보다 낮은 금액으로 낙찰된 아파트가 3개나 됩니다. 그럼 특례대출의 LTV와 DSR에 대해서 살펴볼게요.
금리 및 혜택: 파격적인 대책으로 평가되는 이유
신생아 특례대출은 특례보금자리론에 비해 낮은 금리로 제공되며, 파격적인 대책으로 평가받고 있습니다. 최저 금리는 연 1.6%로, 최대 3.3%까지 변동되며, 대출 받은 뒤 5년까지는 동일한 금리를 유지합니다. 아이를 더 낳을 경우에는 추가 혜택이 주어지기도 합니다.
- 신생아 특례 구입자금 대출 소득요건
– 부부소득 : 부부합산 총 소득 1.3억원 미만 - 신생아 특례 전세자금 대출 소득요건
– 부부소득 : 부부합산 총 소득 1.3억원 미만 적용
구입자금 특례 소득별 금리는 최소 1.6%에서 최대 2.7%까지 적용되며, 부부합산 총 소득은 최대 1.3억원 까지 해당하면 최대 금리 3.3% 이하로 적용 받을 수 있습니다.
전세자금 특례 소득별 금리는 기존 대출상품의 경우 최소 1.2%에서 최대 2.4%이며, 부부소득 합산 7,500만원에서 부터 1.3억원 구간에 있으면 이용이 불가능하였으나 전세자금 특례를 이용하면 최대 3.0%이하 금리 이용이 가능합니다. 해당 금융상품을 이용하면 저금리 대출 혜택을 활용하여 대출 갈아타기가 가능할 것으로 예상이 되네요.
신생아 특례대출 LTV
신생아 특례대출 LTV의 경우는 70% 이내에서 반영되 적용될 예정이며, 발표 내용으로는 80% 한도가 책정될 것으로 보입니다. 감정가 시세가 분양가 보다 낮을 경우 감정가 시세로 대출이 가능하다고 하는군요.
신생아 특례대출 DSR
신생아 특례대출 DSR은 최소 40% ~ 60까지 적용될것으로 보입니다. 핵심 포인트는 신생아 특례대출 자격요건이 필수적으로 충족되어야 하다는거죠. 필수적인 요건은 다음과 같습니다.
- 신생아 출산일 기준 : 2년 이내 출생한 자녀를 둔 무주택 세대주
- 부부합산 연소득 : 1.3억원 이하
- 소득증빙자료 제출 가능 해야 함.
- DTI 60%이내 적용 할 경우
위의 조건을 충족하신다면 신생아 특례대출 시 최대 80% 한도로 대출이 가능할 것으로 예상이 됩니다.
신생아 특례대출 대환
신생아 특례대출을 실행하고 나머지 남은 잔금도 대출을 받아야 하는 경우가 발생합니다. 해당 경우일 때 사례를 적용해 이미지를 올려드리겠습니다.
신생아 특례대출은 잔금대출도 가능하며, 해당 금융 상품으로 대출을 실행할 경우 나머지 잔금은 신생아 특례대출의 대환 효과를 누릴 수도 있습니다. 특례보금자리론처럼 특례대출 대환의 경우에는 1주택자도 허용할 예정으로 정부에서 발표하였다보니 세부 대상은 추후 확정될듯하여 조금 더 기다려봐야 할거 같습니다.
그럼 2024년 부터 시행되는 대출 상품이다보니 2023년도 도시근로자 가구원수별 가구당 월평균 소득기준을 확인해야할거 같죠? 바로 아래의 링크에서 설명드립니다.