서장훈 흑석동 건물은 얼마의 가치를 가지고 있을까요? 지난 1편 양재역 2번출구에 위치한 대보빌딩에 이어 2편으로 흑석동 중앙프라자 빌딩을 준비해봤습니다. 대보빌딩은 옥외전광판으로 인해 +@ 금액이 붙어 어마무시한 가격이 예상되었죠. 그럼 이번 흑석동 건물에서는 어떤 가격으로 예측될지 궁금해 지네요. 서장훈이 보유한 부동산 두번째 흑석동 건물의 가격을 알아보도록 하겠습니다.
서장훈 흑석동 건물 가격은 얼마나 할까?
1편과 마찬가지로 이번 분석에서도 동일합니다. 저는 보수적인 접근을 선호하며 주변의 시세 체크를 선호하는 편입니다. 물론 현장에 가지 않아 주변환경에 관한 부분에 대한 체크가 미흡함으로 미리 양해바랍니다. 손품으로 보는것에는 한계가 있으니까요.
서장훈 흑석동 중앙프라자
흑석동 중앙프라자 건축물 내역
- 서울특별시 동작구 흑석동 183-1
- 대지면적 : 500m²
- 연 면 적 : 1,782.74m²
- 용도지역 : 준주거지역
- 사용승인 : 1991. 12. 13.
- 건 폐 율 : –
- 용 적 률 : –
- 건물규모 : 지상 7층 / 지하 2층
- 주 차 장 : 5대
- 주 용 도 : 제2종근린생활시설
- 주 구 조 : 철근콘크리트
건물이 7층 규모나 되어서 토지이음까지 확인할 필요는 없을것으로 보입니다. 철거하고 신축하기에는 비용적으로나 규제, 기간을 고려했을때 희박하며 이곳에 더 높고 좋은 빌딩일 짓는다는건 차라리 하나를 더 매입하는게 좋지 않을까요? 암튼 비현실적이므로 패스!!
서장훈 흑석동 건물 매입
- 2005년 01월 매입
- 매입 가격은 58억원 (평당 3,800만원)
- 지분 (서장훈 70% / 부모님 30%)
흑석동 건물의 가치를 매기려면 평당가도 중요하겠습니다만, 임대료가 상당히 많이 나올것으로 예상이 되네요. 물론 공실이 없다면 말이죠. 이곳의 임대료가 4,000만원을 받고 있다고 하네요. 이게 사실입니까? 월 4,000만원을 받고 있다면 대략적으로 보증금은 2억원 정도가 될것으로 보입니다. 그럼 수익률 계산이 말이 안되는데 일단 계산해보겠습니다.
- 매입가 58억원
- 보증금 2억원(추정)
- 월임대 4,000만원
- 연임대 4억 8,000만원
- 4억 8,000만원 나누기 56억원 는 수익률 8.57%로 나옵니다.
이게 현재 받고 있는 임대료가 4,000만원이고 그 매입당시에 임대료는 싼거겠죠? 워낙 방송에 나와서 자기는 건물주지만 임대료 안올린다고 떠들어 대서 그런줄로만 알았는데 임대료를 올린거겠죠? 안그러면 매입당시 저 수익률이라면 말이 안됩니다. 이 글을 읽는분이 저 수익률이라면 저 가격에 매도하시겠습니까?
서장훈 흑석동 건물 기지국설치
눈썰미가 있으신분들이라면 건물을 보실때 발견하셨을지 모르겠습니다. 바로 이 기지국인데요. 여러사람의 말들이 오가면서 좋다 나쁘다 말들이 많습니다. 안좋다는 의견에는 전자파 발생으로 건강에 해롭다는 인식이 있어서 입니다. 그런데 거주하는 곳도 아닌 상업시설이기에 더욱 문제가 될것이 없습니다. 건물주 입장에서 기지국 설치로 임대료의 증가가 일어난다면 더할나위 없을테죠.
기지국은 인구가 밀집된 사거리 기준으로 가장 높은 건물에 설치되는것이 일반적입니다. 예외적인 사항도 분명히 존재하지만 일반적으로 공통적인 부분은 전자와 같습니다.
기지국 설치와 임대료 책정에서는 건물주 개별로 협상이 이루어지다보니 금액대가 저렴하게 받고 계시는분도 계시고 많이 받고 계시는 분도 계십니다. 건물 임대료는 내 건물을 빌려주고 임대료를 받으니 옆건물이랑 주변 시세라는게 어느정도 예측도 되고 책정하기 수월하지만 옥상에 설치하는 기지국의 경우에는 다른 기지국을 설치한 건물주들이 서로 소통하는것도 아니고 옥상을 사용하는거다보니 이건 뜻밖의 횡재라는 느낌이 들 수도 있습니다.
당연히 책정되는 비용에 수긍할수밖에 없을테고 말이죠.
기지국 사용 임대료
기지국 사용임대료는 적게 받고 계시는 분은 연간 150받고 계시는 분도 계시더라구요. 하지만 서장훈처럼 주변의 인프라가 넓고 옥외광고판을 운영수익하셨고 두번째 매입건물조차 이렇게 기지국이 설치된 건물을 매입하는 것으로 봐서 이런 내용에 상당히 넓은 안목을 가지고 계신듯합니다. 많이 받으시는 분들은 연 1,200만원까지 받으시는 분을 봤습니다. 더 높은 금액을 받으시는 분이 계실지도 모르겠습니다.
그럼 왜이렇게 천차만별일까요, 그리고 재계약을 앞두고 계시는 분들의 고민은 “임대료를 높일수는 없을까?” 일겁니다. 만약 적은 금액을 받고 계시다면 어느정도 인상된 금액을 제시하셔도 무방하실겁니다. 왜냐하면 옥상에 안테나를 설치하는 공사가 여간 쉬운 작업이 아니기에 어느정도 높이는 임대료를 수긍할 수 밖에 없기 때문입니다.
서장훈 흑석동 건물 주변 실거래
서울특별시 동작구 흑석동 189-4
서울특별시 동작구 흑석동 190-29
서울특별시 동작구 흑석동 227-3
서장훈 흑석동 건물에 대한 의견
서장훈 흑석동 건물 주변으로 거래내역이 정말 깜깜하네요. 짤아내서 이정도인데 어쩌면 비교대상이 되지 않는 물건들이기도 하지만 어쨋든 최대한 비교분석해보겠습니다. 우선 첫번째는 속집입니다. 좁디 좁은 골목에서 외관사진을 어렵게 찍은듯한 사진을 볼 수 있어요. 이 건물이 19억원에 22년 07월에 거래되었으며, 평당 4,200만원입니다. 용도지역은 2종일주입니다.
두번째 거래사례는 골목안쪽 먹자골목 라인입니다. 이곳도 4미터 도로에 불과할 정도로 좁은 골목길입니다. 21년 04월에 거래되었으며, 평당 6,928만원으로 거래되었네요 용도지역은 2종일주로 첫번째 사례와 같습니다.
세번째 거래사례는 중앙대학교병원 후문에 위치해있으며, 지도상으로 카페이름이 있고 평당 6,900만원을 보여서 기대하고 로드뷰를 봤는데 실망스러운 외관이였네요. 22년 06월에 거래되었으며, 평당 6,928만원입니다. 이곳도 용도지역 2종일주로 같습니다.
서장훈의 흑석동 건물은 용도지역이 준주거지역입니다. 이미 여기에서 급이 나뉩니다. 검색을 하다보니 뉴스가 많이 떠있더군요. 흑석2구역 공공재개발 구역내에 서장훈 흑석동 건물이 포함된다는 뉴스입니다. 공공재개발은 토지보상을 감정평가액으로 해줍니다. 그렇게 되면 서장훈은 재개발되는것이 오히려 손해가 큽니다. 물론 이 뉴스가 2020년 뉴스이긴 하지만 과연 이 재개발은 진행이 될까요?
서장훈 흑석동 건물 가치
주변 용도지역 2종일주에 거래되는 다가구건물과 상가건물의 평단가를 보면 골목 안쪽임에도 평당 7,000만원의 거래가액이 나왔습니다. 이렇게 되면 최소 1억원은 충분하리라 보여집니다. 서장훈의 키만큼 이 주변에서 가장 큰건물이기도 합니다. 기존의 임대료를 계산해보아도 매매가 최소 150억원에서 출발할것으로 예상되네요. 만약 재개발의 진행척도가 있다면 감정평가를 높이기 위해 수단과 방법등을 쓸지도 모를일입니다. 상가건물의 가격은 부동산침체기에 아파트가격처럼 폭락하는 일이 거의 발생하지 않습니다. 향후 침체기가 안정화되면 200억원은 족히 매겨질 건물로 판단되네요. 현재 그런 가치를 지니고 있을지도 모르겠구요. 제가 보는 가치는 그렇다는 겁니다. 긴글 읽어주셔서 감사합니다. 다음 건물은 홍대로 가보겠습니다. 또봐요