서장훈 홍대 건물은 세번째 보유한 부동산입니다. 거의 대부분의 국민들이 알고 있을 정도로 서장훈의 부동산 재력은 익히 알고들이 있어요. 이모든건 이수근의 입에서 부터 시작되었지만요. 서장훈이 보유한 빌딩 건물 세번째 홍대건물에 대해 알아보는 시간을 가지겠습니다. 홍대는 쇼핑문화도 발달되어있지만 밤에 술집과 클럽 문화가 발달되어 있어 많은 사람이 찾는 곳입니다. 그럼 주변 시세 동향과 서장훈 홍대건물의 가격까지 예상해보도록 할게요.
서장훈 홍대 건물 가격은 얼마일까?
[2023년 09월 기준 가치분석]
서장훈 홍대 건물 개요
서장훈 홍대 건물 토지정보
- 지목 : 대
- 면적 : 324.3m²
- 용도 : 2종일반주거지역
- 도로 : 중로한면 (폭 12m이상 25m미만의 도로에 한면이 접하고 있는 토지)
- 형상 : 세장형 (정방형의 토지로 좁은 면이 도로에 접하거나 도로를 향하고 있는 토지)
- 지세 : 평지 (간선도로 또는 주위의 지형지세와 높이가 비슷하거나 경사가 미미한 토지)
서장훈 홍대 건물 건축물대장
- 사용승인 : 2014. 09. 05.
- 건물규모 : 지상 5층 / 지하 2층
- 연면적 : 1,215.86m²
- 건폐율 : 58.82%
- 용적률 : 199.13%
- 주용도 : 제1종근린생활시설
- 주구조 : 철근콘크리트구조
- 주차장 : 8대 (기계식 8대 포함)
- 승강기 : 1대
서장훈 홍대 건물 거래내역
- 거래시점 : 2019년 07월
- 거래가격 : 14,000,000,000원
- 토지평단 : 142,710,428원
- 건물평단 : 38,064,409원
거래금액 아래의 문구에서 볼 수 있듯이 “본 부동산의 토지거래단가가 직전 단가 대비 58% 상승하여 거래되었습니다.”라고 기재되어있다. 이전의 매입하였던 2건의 거래와는 다른 스타일이 눈에 띈다. 서초동 건물은 경매로 저렴하게 매입하였고, 얼마지나지 않은 시점에서 흑석동 건물도 높다는 느낌이 들지않았지만 홍대건물은 상당한 가격에 매입함으로써 기존의 건물 매입에 도움을 주던 사람이 아닌 서장훈 독자적으로 건물 매입을 알아본것이 아닌가 할정도로 높은 금액에 매입한 느낌이 든다.
혹자는 이런 생각을 할수도 있겠다. 시간이 20년가까이 흘렀는데 당연히 가격이 높다고 말 할 수도 있겠다. 단지 금액이 높아서가 아니라 매입하는 방법에 있어서 기준이나 스타일이 전혀 달라서라고 말할수 있겠다. 양재역 2번출구의 다보빌딩과 흑석동 건물은 둘다 공통점이 있다. 그 해당지역에 가장 좋은 자리에 위치해 있거나 전광판의 부수입이 있다. 건물 가치 대비 미미하다고 느낄지 모르지만 흑석동에도 주변 가장 높거나 메인 건물에만 설치된다는 기지국이 설치되어 있다. 그러나 홍대건물은 앞서 매입한 건물들과 공통점이 없어서 꺼낸 말일 뿐이겠다.
서장훈 홍대 건물 주변시세
밸류맵으로 근방을 둘러보아도 대략적인 매매가격의 흔적들이 보인다. 음 우선 이렇게 생각해보자. 상가 건물들은 한번 올라간 가격은 다시 내려오지 않는다는 뚱딴지 같은 말들을 늘어놓는 경우가 있는데 이건 진짜 말같지도 않은 내용이겠다. 제 아무리 부동산 불패 대한민국이라지만 일반적인 상식에서 거스를 수는 없는거다. 부동산 가격이 오를때는 저금리 영향이 컸다고 말하면서 지금처럼 고금리 상황에서는 이렇게 부동산 거래가 주춤할때 가격을 내리지 않을거라고 보는가? 그냥 단지 건물주의 욕심에서 나오는것이지 거래가 일어나려면 당연히 내려가는게 수순인것이다.
100억을 대출했다 가정해보면 이자가 3%, 3.5%, 4%, 4.5%, 5% 연 이자금액이 얼마씩 차이가 나는가? 1%이자가 연 1억의 이자를 움직인다. 월 8,333,333원이되고 수익률이 저만큼 깍이는형태인거다. 그럼 월세를 내는 임차인들을 기준으로 살펴보자. 고금리 현상이 지속될때 장사는 잘되는가? 소비하는 우리들은 어떠한가? 거주하는 아파트의 담보대출 혹은 전세자금대출, 학생들의 학자금대출 등등 대출금리가 상승할때 월급이 상승하지는 않는다. 고로 대출로 인한 지출이 커지면 어떠한 소비 구간에서 지출을 줄여야하는데 무엇을 줄일텐가? 술자리를 줄이던가 돈없는 학생이라면 차라리 자취방에서 술을마시 비중이 커질것이다.
이것이 자영업자들이 요즘 불경기라 말하는 고금리여파이다. 월세납입자의 월세지급능력이 저하되는데 건물주는 대출금리의 상승으로 월세를 올리겠다?그냥 지옥으로 오라는것과 같다. 코로나때 착한임대인으로 월세 빼주는것보다 지금 이 시국에 월세유지해주는 임대인이 더 고마울지도 모르겟다.
내가 하고자하는 이야기를 잘 이해하셨으리라 생각하며 이제 손품으로 제약이 걸린 주변시세동향을 살펴보도록 하겠다. 이것은 단지 “아 이정도의 시세를 보이는구나” 하는 정도의 파악인거지. 내가 만약 매매에 손을 대고자 한다면 직접 발로 뛰면서 모든것을 체크해볼것이기 때문에 재미로만 봐주길 바란다.
1. 서울특별시 마포구 서교동 363-1
일단 이건물 내역만 보고도 바로 감이 올듯하다. 서장훈은 건물을 너무 높은 가격에 매입한거 같다고, 시간이 되시는 분들은 이 지번을 검색하여 로드뷰를 보기 바란다. 옥상에 얼마나 많은 기지국이 설치되어 있는지를 이것이 바로 메인건물이라는 것을 방증하는 것이고 토지면적당 단가도 서장훈이 매입한 건물보다 평당 천만원이 넘게 저렴하다. 매입시점이 3년이라는 시간이 흘렀는데도 말이다.
잘들 알다시피 2019년부터 2022년까지 부동산 시장이 어떠했는가? 폭등의 폭등을 더하던 구간이였음에도 매매가격을 더 저렴하게 매입하였다는게 이해가 되는가? 이는 서장훈이 건물 매입단가를 제대로 눈탱이 맞았다는 의미로 해석이된다. 다른 해석가능하신분있으면 댓글로 남겨주시고…
2. 서울특별시 마포구 서교동 407-1
서장훈 홍대 건물 바로 옆의 코너 건물이다. 이 또한 평단가 1억 2,882만원으로 서장훈이 매입한 평단 1억 4,271만원보다 1,400만원가까이 차이가 난다. 물론 규모면에서 더 작은 건물이긴 하지만 코너건물이라는 점에서 그 가치가 다르지 않을까? 각자의 판단으로 맡겨본다.
3. 서울특별시 마포구 서교동 367-9
이 건물은 2019년 08월 서장훈이 홍대에 건물을 알아볼때 존재했던 건물일듯하다. 서장훈 홍대 매입시기가 2019년 07월. 그럼 이 건물과 북쪽 한블럭 위에 서교동 363-21번지 물건을 고민했을듯 한데 서교동 363-21번지 물건은 2019년 07월 평단가 7,000만원에 거래가 되었다. 물론 서장훈 건물 앞의 도로보다 폭이 좁다고는 하지만 2배차이가 나는건 이해하기 힘들다. 현재 소개하는 서교동 267-9번지 또한 코너에 위치한 건물로 평단가 9,698만원에 거래되었다.
4. 서울특별시 마포구 서교동 405-5
이 물건은 2020년 09월에 거래되었다. 평단가는 1억 2,800만원으로 이 역시 평단가 1,000만원이 훌쩍 넘게 차이가 난다. 코너의 높은 건물은 뭐다? 기지국이 들어선다!! 이 건물에서도 볼 수가 있다. 기지국에 관해 궁금하다면 아래의 서장훈 흑석동 건물에 관한 글을 참고해주길 바란다.
5. 서울특별시 마포구 서교동 395-17
이 건물은 하하와 김종국이 정육식당을 하는 상가의 건물이다. 건물이 초기에는 150억원의 매물로 나왔으나 거래된 금액은 아래에서 볼 수 있듯이 138억원에 거래가 되었으며, 평단가는 1억 3,774만원이다. 이 건물도 코너건물이지만 서장훈 건물보다 저렴한 평단가를 보이고 있다. 하지만 지금껏 봐온 평단가에서 가장 근접한 금액에 도달했는데 거래 시점이 2022년 06월이다. 이건물과 서장훈의 건물을 비교하여 어느 건물의 가치가 높다고 생각할지는 각자가 판단하자.
6. 서울특별시 마포구 서교동 403-1
이건물은 주변에서 다소(?) 떨어진 위치에 있지만 개인적으로 좋아하는 외형을 갖추고 있어 가져와봤다. 이 건물의 거래시점은 얼마되지 않은 2023년 05월에 거래가 되었으며, 평단가는 9,531만원에 거래되었다. 지도상으로 3면 코너 건물로 보일 수도 있겠으나 실용가치는 2면 코너건물에 가까운것으로 확인이 된다. 건물의 외관이 마음에 든다. 이런 건물은 리노베이션을 통하여 멋진 건물로 재탄생될 가능성이 높다.
이렇게 서장훈 홍대 건물 주변시세에 관해서 알아보았는데 어떠한가? 개인적으로는 그동안의 투자가 너무 대단한 물건들이여서 서장훈이라는 사람의 투자방식에 대한 기대가 컸던 모양이다. 오히려 실망스러운 부분도 느껴진다. 물론 이 건물이 시간이 흘러 2030년이 되고 2040년이 되어서는 500억, 1,000억이 할지도 모르지만 현재 서장훈 홍대 건물의 가치는 매입한 금액까지 도달하지 못한것으로 파악된다. 현재 가치 130억원? 난 이쯤이 적당하다고 생각한다. 나도 생각할 수는 있지 않은가 ^^
신축의 장점을 내세우려거든 당신의 말이 맞으니 창을 닫아도 좋다. 10년 뒤가 되고 20년 뒤가 되면 신축의 가치가 있는가? 그럼 결국 토지 평단가로 주변 시세에 맞게 형성될것이다. 그것이 수요와 공급의 원칙 일부분이다. 오늘 너무 빡센 글을 써서 이만 마치도록 하겠다. 다들 긴글 읽어줘서 땡쿠 ~