서장훈 건물 부자인건 방송에서 자주 떠들어대던 내용이라 전국민이 알 정도로 유명한 내용입니다. 자료를 따로 찾아보지 않더라도 IMF시설 경매로 취득했다던가 재산 규모가 조단위라는 방송내용들이 귀를 자극시켜 아직도 기억에 남아있습니다. 그런데 실상은 어떠한지 제대로 된 내용은 없고 추정되는 금액만 온통 있다보니 직접 분석을 해봐야겠습니다.
서장훈 건물 가격 과연 그 가치가 얼마일까?
앞서 언급드린 대로 건물의 가치를 매길적에 보수적인 접근이 필요합니다. 그리고 그 가치를 매길때 개인적으로 다른 접근을 할 수도 있어요. 그렇기에 제공간에서 저만의 방식으로 접근하는 것이므로 딴지를 거신다면 당신의 주장이 맞습니다. 그럼 시작해보겠습니다.
서장훈 서초동 다보빌딩
다보빌딩 건축물 내역
- 서울특별시 서초구 서초동 1366-7 다보빌딩
- 대지면적 : 376.9m²
- 연 면적 : 1,474.78m²
- 사용승인 : 1986. 11. 27.
- 건 폐 율 : 53.49%
- 용 적 률 : 264.64%
- 건물규모 : 지상 5층 / 지하 2층
- 주 차 장 : 7대
- 주 용 도 : 제2종근린생활시설
- 주 구 조 : 철근콘크리트구조
서장훈 경매 낙찰
첫번째 건물은 양재역 2번출구 앞 다보빌딩입니다. 서장훈의 첫번째 건물이기도 한 이 건물은 IMF 막바지 시절 경매로 매입한 건물로 당시 경매 낙찰가를 보면 28억 1,700만원에 낙찰을 받았습니다. 감정가 3,854,024,800원이였으며, 선순위 근저당이 임의경매 신청한 건으로 임차인 1층, 2층, 3층 있었지만 당시의 상가임대차보호법이 2009년 1월 30일에 생긴것으로 보아 임차인들은 별다른 저항을 할 수 없었던 것으로 보입니다. 서장훈이 경매로 낙찰받은 물건의 사건번호는 중앙3계 1999-22입니다.
서장훈 첫 건물은 대출 82%
낙찰가 2,817,000,000원에서 현금 5억원을 가지고 23억 1,700만원을 대출받았다고 알려져 있습니다.
대출 비율이 82%를 조금 넘네요. 경매에서 82% 대출을 받는다는 것은 어려운일은 아니기 때문에 그렇게 무리한 대출은 아니였던거 같습니다. 서장훈 연봉도 높은 선수였으니까요. 그 시절 23억 대출을 소화할 수 있다는 것이 지금의 부를 만든 근원이 되지 않았나 싶네요.
토지이음으로 토지에 관하여 들여다보니 듣던대로 용적률 800%가 적용되는 토지였습니다. 옆건물들이 고층 빌딩이라는 점에서 높은 건물을 지을만한 충분한 가치가 있을것으로 보여지지만 한가지 숙제가 주어져 있죠. 바로 전광판입니다. 아시는바와 같이 서장훈 서초동 건물에는 옥외 전광판이 설치되어 있습니다. 건물이 낮아서 전체적인 임대료 규모가 낮다는 점이 아쉬울수 있지만 전광판의 수입이 사실상 너무도 크기에 만족스러울것으로 판단됩니다. (전광판은 임대주었다고 함)
서장훈 건물 전광판
- 규격 : 13m x 8.3m
- 운영 : 06:00 ~ 23:00 (17시간)
- 1구좌 = 20초 기준 CF (일 100회 방송노출)
- 월 광고비용 : 1구좌당 1,000만원 전후 예상
- 총 광고 구좌 : 25구좌
서장훈 양재 다보빌딩 주변거래 시세
대체적으로 주변에 나와있는 매물들의 시세는 평당 4억원 중반대에 나와있는데, 이런걸로 평당가를 매기면 서장훈 건물은 114평입니다. 그럼 500억이라 봐야해요. 이런식의 가격을 형성하는것은 옳지 않아요. 눈길가서 클릭유도하는 신문사 기자들이나 할 행동이죠. 그리고 눈길 가는 거래내역이 있습니다. 바로 옆 서초르니드 오피스텔 예정지인데 예식장을 매입한 금액이 평당 2억원에 매입했습니다. 2020년도에 대지가 넓었음에도 저는 오히려 여기가 저렴한 금액에 넘겼다는 생각이 들어요.
2021년도에는 건너편 강남구 도곡동 957-14번지 520억에 거래된 빌딩을 볼 수 있는데 여긴 말그대로 빌딩으로 개발이 된 건물이라 평당 3억원에 거래가 되었습니다. 이 건물 실거래내역을 점목시키기도 애매해요. 그런데 그 바로 옆자리에 2층 건물이 거래된것을 발견했습니다.
2022년 06월에 평당 2억 7,340만원에 거래가 되었어요. 서장훈은 아마 이 거래 내역을 보고 환호를 질렀을지도 모릅니다. 이건 사진 몇장으로 설명하기 곤란하고 로드뷰를 직접봐야하는데 이 건물 앞으로 가보면 지하차도가 존재합니다. 운전자 입장에서 운전을 해보면 지하차도를 들어갈적에 시선분산이 자유롭지 않습니다. 터널의 좁아지는 어둠에 집중하게 되어있죠. 이 말은 옆건물을 쳐다보지도 못한다는 이야기가 됩니다.
이것은 건물의 노출성과 연관성이 깊고 건물의 노출성이 떨어진다는것은 그만큼 가치가 하락되는 요소입니다. 서장훈 건물의 노출성이 떨어졌다면 전광판 수익이 가능하지도 않았겠죠? 그럼에도 불구하고 이곳의 실거래는 2억 7,000만원이나 되는 가격에 거래가 되었으니 서장훈의 건물 가격은 얼마로 봐야할까요? 최소 3억 그 이상은 당연히 바라봐야할겁니다. 참고로 앞서 기재한대로 서장훈 건물의 전광판은 월 1억원에서 최대 2억 5,000만원의 수익을 거두고 있습니다. 임대를 주었다 할지라도 전광판도 부동산의 등기부등본에 등재되는 부합물입니다. (옥외 전광판만 별도로 매매가능)
상가 건물의 가치를 매길때 자주 쓰이는 방식이 수익환원법인데 임대료가 월 3,000만원 ~ 3,500만원가량 된다고 합니다. 연간 3억 중반에서 4억원 가량되네요. 더불어 전광판은 최근 미관 등의 이유로 지자체에서는 옥외광고판 설치를 불허하고 있는 추세라 그 가치가 높아졌다고 합니다.
전광판은 옥외광고물로 건물의 거래와는 별도로 거래됩니다. 건물만 매각하고 전광판은 그대로 보유할 수도 있다는 내용입니다. 그렇다면 전광판의 매각은 얼마정도로 책정될까요? 전문가들은 연간 10억의 임대료를 올릴때 120억 ~ 150억원의 가치를 보인다고 합니다. 전광판에 관한 이런 공식이 팩트라면 건물 매각가의 알파금액이 240억 ~ 300억은 될것으로 보이네요.
그럼 서장훈 건물 자체의 매각가는 최소 3억원이며, 최대 4억원으로 114평으로 환산해보고 여기에 전광판 알파 금액을 계산해보겠습니다.
- 평당 300,000,000 = 342억 + @최소 250억 = 592억
- 평당 310,000,000 = 353.4억
- 평당 320,000,000 = 364.8억
- 평당 330,000,000 = 376.2억
- 평당 340,000,000 = 387.6억
- 평당 350,000,000 = 399억
- 평당 360,000,000 = 410.4억
- 평당 370,000,000 = 421.8억
- 평당 380,000,000 = 433.2억
- 평당 390,000,000 = 444.6억
- 평당 400,000,000 = 456억 + @최대 300억 = 756억
서장훈 건물 앞 소형토지 투자
서장훈 건물에 관한 조사를 하다가 재미있는 땅을 발견했습니다. 이런 토지의 투자가 나쁘지만은 않은듯 하네요. 물론 아직 토지에 관한 공부가 잘 되어있지는 않습니다만 가격적으로 시대를 거슬러 가보니 충분히 매리트가 있는 가치투자가 될거 같다는 생각이 듭니다.
서장훈 건물 바로 앞에 존재하는 1.7평의 작은 삼각형의 땅입니다. 2011년에 1,100만원에 거래가 되었어요. 평당 1,000만원이 되지 않는 가격이네요.
그 후 11년이 지난 시점에서 감정가는 7,400만원이니까 약 7배에 가까운 가격 상승이 있었습니다. 공매 온비드로 나왔고 6,300만원에 낙찰받아갔네요. 이런투자에 관해서도 한번 생각을 해봐야겠네요.
서장훈 건물에 관하여 알아봤습니다. 젊은 시절부터 투자에 감이 있었다기 보다 “서장훈 부모님의 조언이 있지 않았을까“라는 추측이 듭니다. 우리 모두 서장훈을 부러워하기보다는 서장훈 부모님처럼 자식을 아끼는 마음으로 접근하는게 좋을것 같아요. 이상 서장훈 건물 가치분석에 관한 글을 마치겠습니다.
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좋게 봐주셔서 감사합니다. 블로그로 글을 쓰다보니 섬세한 분석을 쓴다는것이 사실상 쉽지 않은 일이지만 댓글에 큰 힘을 얻고 좋은 글을 많이 쓰도록 힘써보겠습니다.