부속물매수청구권에 관해서 알아보겠습니다. 부속물매수청구권에 대해서 검색하신 분들은 대부분 유익비와 부속물에 대한 개념에 궁금증이 생기셨을거라 생각합니다. 이전 포스팅에서는 필요비와 유익비에 관하여 작성했습니다. 만일 이 글을 먼저 읽게 되신다면 이전 글을 아래에 링크를 남겨둘테니 먼저 보시는 것이 이글에 대한 이해가 더 잘 되실듯 합니다. 필요비와 유익비에 관해서 충분히 인지하고 오셨다면 이해가 쉬우실겁니다. 그럼 유익비와 부속물의 차이에 대해 먼저 알아봐야겠습니다. 그러기위해서는 다시, 주물과 종물, 부합물과 부속물에 대해서도 개념 파악이 되어야 합니다. 그럼 시작해보겠습니다.
부속물매수청구권
1. 주물과 종물
1-1 주물(主物)
민법에서의 주물은 “주요물건”이라고 번역되며, 채무의 대상이 되는 주된 물건을 가리킵니다. 일반적으로 채무자가 채권자에게 지불해야 하는 물건, 즉 대금이나 재물등을 주물이라고 합니다. 예를 들어, 물건을 사기로 약속한 경우, 그 물건이 주물이 됩니다.
1-2 종물(從物)
민법에서의 종물은 “부수적인 물건”이라고 번역되며, 채무의 대상이 되는 보조적인 물건을 의미합니다. 주물과 함께 제공되거나 주물에 따라 발생하는 보조적인 물건을 종물이라고 합니다. 예를 들어, 주택을 구입하기로 약속한 경우, 집에 들어가는 가구나 기타 부속물들이 종물이 될 수 있습니다.
1-3 해설
민법에서 주물과 종물은 채무관계에서 중요한 역할을 합니다. 채무자는 주물을 이행하여 종물을 함께 제공하거나 종물에 따른 의무를 이행해야 합니다. 이러한 주물과 종물의 구분은 채무의 내용과 범위를 명확하게 하고, 채무자와 채권자의 권리와 의무를 보호하는데 도움이 됩니다. 주물과 종물을 구별하는 실익은 종물이 주물의 처분에 따르는 점도 있습니다. 처분은 소유권의 양도나 임대차의 경우도 처분으로 명시합니다. 민법은 주물위에 저당권이 설정되었다면 그 저당권의 효력은 종물에 까지 영향을 미친다고 합니다. 따라서 아파트를 매매 시 저당권이 설정되면 그 아파트의 샷시나 주방의 싱크대에도 효력이 미치게 됩니다. 만약 저당권이 설정 된 후의 인테리어 공사로 인한 종물에도 영향을 미치게 됩니다.
2. 부속물과 부합물
2-1 부속물(附屬物)
부속물은 부동산에 포함되어 있는 건물과 관련하여 사용되는 부가물건을 말합니다. 건물과 땅은 서로 분리되어 취급될 수 있지만, 부속물은 건물과 끊임없이 연결되어 건물의 기능과 사용을 돕는 물건입니다. 예를 들어, 주택의 경우 부속물로는 가전제품, 창문, 문, 천장 팬, 샷시 등이 있습니다. 부속물은 건물에 고정되어 있거나 사용되는 것으로, 건물과 함께 매매나 임대 대상으로 고려됩니다.
2-2 부합물(附合物)
부합물은 땅과 함께 있는 건물과 관련하여 존재하는 추가물건으로서, 건물의 주용도에 직접적으로 기여하거나 땅과 관련하여 유용한 물건들을 말합니다. 이러한 물건들은 땅과 함께 판매되거나 임대되며, 부동산의 일부로서 취급됩니다. 예를 들어, 농지의 경우 부합물로는 작업기계, 농기구, 배수 시설 등이 포함될 수 있습니다.
2-3 해설
부속물과 부합물은 부동산 거래에 있어서 중요한 요소로서 고려되며, 건물과 함께 취급되기 때문에 건물의 가치 및 사용가치에 영향을 미칩니다. 따라서 부동산 거래 시에는 건물과 함게 어떤 부속물과 부합물이 포함되어 있는지를 명확하게 확인하고 계약서에 기재하는 것이 중요합니다. 경매 입찰을 고려하고 계시다면 현장을 방문하여 주변인들과의 인터뷰를 꼭 하시길 바랍니다. 탐문수사가 제대로 이루어 지지 않는다면 곤란한 상황에 처할지도 모르니까요.
3. 부속물매수청구권 요건
- 부속물은 독립성을 유지하여야 한다.
- 부속물은 임차인이 소유자이어야 한다.
- 부속물은 건물 사용의 객관적 편익을 가져오는 물건이어야 한다.
- 부속물은 임대인의 동의를 얻거야 한다.
- 또는 임대인으로부터 매수한 물건이어야 한다.
- 임차인의 채무불이행이 없어야 한다.
4. 부속물매수청구는 언제?
임대차계약이 종료가 된 후 부속물매수청구를 임대인에게 할 수 있습니다.
5. 부속물매수청구권 강행규정
부속물매수청구권에 관한 규정은 편면적 강행규정이므로 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없습니다. (민법 제652조, 제646조)
부속물매수청구권을 포기하는 특약은 임차인에게 불리한 약정으로서 효력이 없는 것이 원칙입니다.
그러나 6번의 판례와 같이 특별한 사정이 있는 경우에는 부속물매수청구권 포기 특약이 유효하다고 볼 수 있습니다.
6. 부속물매수청구권 포기특약
대법원은 건물 임대인이 임차보증금과 임대료를 저렴하게 주는 대신 임차인이 부속물에 대한 시설비, 필요비, 권리금 등을 일체 청구하지 않기로 약정하였고, 임차권양수인들도 시설비 등을 청구하지 않기로 약정하였다면 임차인이나 양수인 등은 매수청구권을 포기한 것이고, 위 약정이 임차인에게 일방적으로 불리한 것이라고 볼 수 없다고 한 사례
7. 부속물매수청구권의 유치권
부속물매수청구가 인정되는 사례라면 임대차 종료시에 유치권을 행사를 할 수 있습니다. 그러나 임차인이 월세를 연체하는 등 채무불이행이 있었다면 해당 임차인은 매수청구권을 행사할 수 없습니다. 부속물매수청구권을 이유로 점유하면서 실질적으로 사용, 수익하였다면 월세에 상당하는 부당이득을 반환해야 하기도 합니다.
8. 부속물매수청구권 대상이 아닌 것
독립성이 없는 경우
부속물은 독립성을 갖추어야 합니다. 또한 임차인의 소유이어야 합니다. 다음은 이러한 요건을 갖추지 못한 사례입니다.
- 건물의 구성 부분은 비용상환청구 대상이 될 뿐 부속물매수청구권 대상이 아닙니다.
- 기존의 건물에 증축 또는 개축한 시설물에 대해서는 비용상환청구의 대상이 될 뿐 부속물매수청구권의 대상이 아닙니다.
- 임대인의 소유로 귀속하기로 한 약정한 것은 부속물매수청구권 대상이 아닙니다.
- 분리가 쉬운 물건은 수거해야 할 대상으로 부속물매수청구권 대상이 아닙니다.
- 분리가 되는 물건이 가치가 감소하지 않는 것은 수거해야 할 대상이므로 부속물매수청구권 대상이 아닙니다.
- 무형재산은 물건이 아니므로 부속물매수청구권 대상이 아닙니다.
특수 목적
부속물은 건물 사용의 객관적 편익을 가져오는 물건이어야 하므로 아래의 판례와 같이 임차인이 자신의 특수 목적을 위해 부속한 경우에는 부속물청구 대상이 아니라고 판단하였습니다.
- 2015가단16493(본소), 2015가단39212(반소) 판결
위 공사내역 순번1 ‘건축공사’ 중 ‘화장실내 건축공사, 주방공사, 강화유리, 출입문 공사, 벽체공사(일부)’와 순번2 ‘냉난방공사’, 순번3 ‘전기조명공사’는 모두 피고가 위 건물을 ‘커피전문점’이라는 특수목적에 사용하기 위하여 부속한 것일 뿐 이 사건 건물의 객관적 편익을 가져오는 물건이라고 볼 수 없어 부속물의 대상이 아니라고 할 것이고, 위 공사내역 순번1 ‘건축공사’ 중 ‘벽체공사(일부), 바닥공사, 천장공사’는 이 사건 건물의 구성부분에 해당한다거나 또는 위 건물의 객관적인 편익을 가져오는 물건이 아니라 할 것이므로 이 역시 부속물의 대상이 아니라고 할 것이다.
부속물매수청구권 에어컨
위의 판례를 링크를 통하여 보시게 되면 삼계탕전문점으로 운영하기 위하여 사무실로 이용되던 곳을 보일러, 온돌방, 방문틀, 주방내부, 합판을 이용한 전체적인 공사를 하게 되는데 이러한 공사를 임차인의 특수 목적을 위해 설치한 것들로 필요비, 유익비, 부속물이 아니라고 판단하였습니다. 이러한 결정에도 에어컨의 경우에 몇가지 사항을 충족한다면 부속물매수청구권이 인정될 여지도 있습니다.
- 세입자가 임대인의 동의를 얻어 설치한 에어컨.
- 임대인으로 부터 에어컨을 매수하여 부착한 것.
- 세입자가 상가건물의 공부상 용도와 일치하는 영업을 목적으로 냉난방 공사를 하였고 냉난방공사가 건물의 객관적 편익을 가져온다고 인정될 경우.
부속물 매수청구권이 인정되지 않는 대표적인 5가지
- 임차인이 월세를 연체하여 계약이 해지된 경우.
- 임대인이 시세보다 저렴한 임대료를 받으면서 부속물매수청구권 포기특약을 계약서에 기재한 경우.
- 임차인이 특수 목적으로 인하여 설치한 경우.
- 임대인의 동의를 얻지 못한 물건.
- 본체에 구성부분으로 되거나 임대인에게 소유권 귀속 약정을 한 경우.
9. 건물의 부속물
- 아파트의 경비실이나 수위실
- 학교의 체육관
- 공장의 식당 또는 창고
