부동산 월세계약서 작성 시 주의사항과 양식 다운로드에 대한 글입니다. 3시간 동안 정성스럽게 작성한 글입니다. 글을 읽는것을 즐기시거나 전세사기에 대한 두려움이 있으신 분이라면 한시간 정도 읽어야 이해할까 말까 할 정도의 깊숙한 내용입니다. 그만큼 위험하거나 주의해야할 사항을 보다 자세히 기재하였습니다. 자신있다면 읽기를 시작하세요.
부동산 월세계약서
부동산 월세계약서란?
부동산 월세 계약서는 부동산 임대 계약의 한 형태로, 임차인과 임대인 간에 월별 임대료 및 관련 조건을 규제하는 합의서입니다. 이 계약서를 작성하고 이해하는 것은 임대인과 임차인 모두에게 중요합니다. 아래에서는 부동산 월세 계약서와 관련된 중요 정보 하나하나씩 풀어드리겠습니다.
주택임대차표준계약서
임차주택의 표시
- 소재지 : 등기부등본을 떼어 확인 후 주소를 작성합니다.
- 토지 · 지목 : 등기사항전부증명서 표제부 또는 토지대장에 기재된 내용을 확인하여 적으시면 됩니다.
- 토지 · 면적 : 등기사항전부증명서 표제부 또는 토지대장에 있는대로 기재하면 됩니다.
- 건물의 구조 · 용도 : 건축물대장을 확인하시고 기재하시면 됩니다. 구조는 대부분이 철근 콘크리트 구조로 되어있으며 연식에 따라 주택 종류에 따라 벽돌조 또는 목조식으로 되어있습니다. 용도는 아파트, 다세대, 다가구주택 등으로 표시하면 됩니다.
- 임차할 부분 및 면적 : 등기부등본 및 건축물 대장을 참고하셔서 작성하시면 됩니다. (추후 대항력과 관련해 아주 중요한 사안입니다.)
- 미납 국세 · 지방세 : 빌라왕 전세사기 여파로 신설된 법입니다. 집주인의 동의를 얻지 않고도 집주인 미납국세에 관해서 열람 가능합니다. 임대차계약서를 작성 후에는 동의를 받지 않더라도 신분증을 지참하여 가까운 세무서 민원봉사실에 방문해서 확인하시면 됩니다. 임대차 계약 전 확인을 하기 위해서는 집주인의 동의를 받아야 열람 가능합니다.
- 선순위 확정일자 현황 : 마찬가지로 계약 전 확인하기 위해서는 집주인의 동의가 필요합니다. 선순위 확정일자가 무엇이냐 하면 이에 관한 설명은 자세히 써놓은 글을 링크 걸어둘게요. 무척 중요한 내용이기에 필독하시기를 권장합니다.
5번 내용을 추가적으로 말씀드리면, 대항력이 무엇인지 잘 모르시는 분들도 대항력을 갖추어야 한다 정도는 알고 있을 겁니다. 그럼 임차할 부분에서 무엇이 중요한 포인트인지 알려드릴테니 이건 꼭 체크해두시고 캡쳐까지 해두시길 바랍니다.
다가구원룸 : 전입신고를 할 때 계약서에 실수로 계약한 호수를 빠뜨렸더라도 지번까지만 확실하게 적고 전입신고를 받았다면 대항력을 갖춘 것으로 볼 수 있습니다.
다세대빌라 : 등기부등본에 기재된 호수와 계약하려는 집의 호수가 일치하는지 확인하고 자신이 계약한 건물의 호수까지 정확하게 계약서에 기재하고 전입신고를 받아야 대항력을 갖출 수 있습니다. 아파트도 마찬가지입니다. 오래된 아파트나 빌라의 경우 4를 싫어하는 경향이 있어 등기부등본 상 104호이지만 대문에는 105호로 표시된 경우가 종종 발생합니다. 표시는 105호로 표시되었더라도 계약서와 전입신고는 등기부등본 상 기재된 호수 104호로 하셔야 합니다. 꼭 확인하세요!! 밑줄 3줄!!
계약 내용
- 보증금 : 계약에 합의된 금액을 기재하면 됩니다.
- 계약금 : 통상적으로 보증금의 10%로 설정하지만, 서로 합의하여 금액을 조정하여 설정할 수 있습니다. 계약금을 지불하였거나 수령하였다면 집주인은 오른쪽에 영수자에 날인하셔야 합니다.
- 중도금 : 중도금은 매매에서 일어나는 사례이므로 패스해도 될거 같네요.
- 잔금 : 보증금에서 계약금을 뺀 금액을 잔금이라고 하고 “잔금일”은 계약이 시작되는 날을 의미합니다.
- 차임 : 월세를 차임이라고 합니다. 오른쪽 기재란에 계좌번호를 적으시면 됩니다.
- 관리비 : 집주인 혹은 중개인의 설명을 듣고 기재하시면 됩니다.
임대차 기간
임대인은 임차주택을 임대차 목적대로 사용·수익할 수 있는 상태로 202x년 OO월 OO일까지 임차인에게 인도하고, 임대차기간은 인도일로부터 202x년 OO월 OO일까지로 한다.
위 내용은 민법 제618조 (임대차의 의의)에 관한 내용입니다.
입주전 수리에 관한 부분은 집주인과 대화하며, 집내부를 꼼꼼히 살핀 후 상황에 맞게 기재하면 되겠습니다.
임차주택의 사용 · 관리 · 수선
- 임차인은 임대인의 동의 없이 임차주택의 구조변경 및 전대나 임차권 양도를 할 수 없으며, 임대차 목적인 주거 이외의 용도로 사용할 수 없다.
- 임대인은 계약 존속 중 임차주택을 사용·수익에 필요한 상태로 유지하여야 하고, 임차인은 임대인이 임차주택의 보존에 필요한 행위를 하는 때 이를 거절하지 못한다.
- 임대인과 임차인은 계약 존속 중에 발생하는 임차주택의 수리 및 비용부담에 관하여 다음과 같이 합의한다. 다만, 합의되지 아니한 기타 수선비용에 관한 부담은 민법, 판례 기타 관습에 따른다.
- 임차인이 임대인의 부담에 속하는 수선비용을 지출한 때에는 임대인에게 그 상환을 청구할 수 있다.
임대인 부담 : 예컨대, 난방, 상·하수도, 전기시설 등 임차주택의 주요설비에 대한 노후·불량으로 인한 수선은 민법 제623조, 판례상 임대인이 부담하는 것으로 해석됨
임차인 부담 : 예컨대, 임차인의 고의·과실에 기한 파손, 전구 등 통상의 간단한 수선, 소모품 교체 비용은 민법 제623조, 판례상 임차인이 부담하는 것으로 해석됨.
여기까지 내용에는 상당히 많은 민법 내용들이 들어가있습니다. 예를들면 임대인 부담과 임차인 부담, 임대인의 동의없이 구조변경을 못한다는 내용은 필요비와 유익비, 글이 너무 길어지니 아래의 링크를 참고해주시면 좋겠네요.
계약의 해제, 계약의 해지,
채무불이행과 손해배상, 갱신요구와 거절
제5조(계약의 해제)
임차인이 임대인에게 중도금(중도금이 없을 때는 잔금)을 지급하기 전까지, 임대인은 계약금의배액을 상환하고, 임차인은 계약금을 포기하고 이 계약을 해제할 수 있다.
제6조(채무불이행과 손해배상)
당사자 일방이 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 계약을 해제할 수 있으며, 그로 인한 손해배상을 청구할 수 있다. 다만, 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우의 계약해제는 최고를 요하지 아니한다.
제7조(계약의 해지)
① 임차인은 본인의 과실 없이 임차주택의 일부가 멸실 기타 사유로 인하여 임대차의 목적대로사용할 수 없는 경우에는 계약을 해지할 수 있다.
② 임대인은 임차인이 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나, 제4조 제1항을 위반한 경우 계약을 해지할 수 있다.
제8조(갱신요구와 거절)
① 임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신을 요구할 수 있다. 다만, 임대인은 자신 또는 그 직계존속·직계비속의 실거주 등 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 각 호의 사유가 있는 경우에 한하여 계약갱신의 요구를 거절할 수 있다. ※별지2) 계약갱신 거절통지서 양식 사용가능
② 임대인이 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호에 따른 실거주를 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 주택을 임대한 경우, 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.
③ 제2항에 따른 손해배상액은 주택임대차보호법 제6조의3 제6항에 의한다.
이부분은 설명을 따로 안드려도 자세히 쓰여져있어서 충분히 이해가 갈 내용이라 생각드네요.
계약의 종료, 비용의 정산, 분쟁의 해결
제9조(계약의 종료)
임대차계약이 종료된 경우에 임차인은 임차주택을 원래의 상태로 복구하여 임대인에게 반환하고, 이와 동시에 임대인은 보증금을 임차인에게 반환하여야 한다. 다만, 시설물의 노후화나 통상 생길 수 있는 파손 등은 임차인의 원상복구의무에 포함되지 아니한다.
제10조(비용의 정산)
① 임차인은 계약종료 시 공과금과 관리비를 정산하여야 한다.
② 임차인은 이미 납부한 관리비 중 장기수선충당금을 임대인(소유자인 경우)에게 반환 청구할 수 있다. 다만, 관리사무소 등 관리주체가 장기수선충당금을 정산하는 경우에는 그 관리주체에게 청구할 수 있다.
제11조(분쟁의 해결)
임대인과 임차인은 본 임대차계약과 관련한 분쟁이 발생하는 경우, 당사자 간의 협의 또는 주택임대차분쟁조정위원회의 조정을 통해 호혜적으로 해결하기 위해 노력한다.
제12조(중개보수 등)
중개보수는 거래 가액의 %인 원(□ 부가가치세 포함 □ 불포함)으로 임대인과 임차인이 각각 부담한다. 다만, 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가무효‧취소 또는 해제된 경우에는 그러하지 아니하다.
제13조(중개대상물확인․설명서 교부)
개업공인중개사는 중개대상물 확인․설명서를 작성하고 업무보증관계증서(공제증서등) 사본을 첨부하여 202x년 OO월 OO일 임대인과 임차인에게 각각 교부한다.
여기까지 내용도 딱히 설명드릴것이 없네요. 제12조와 제13조는 공인중개사를 거치지 않고 직거래 시 해당사항이 없는 내용이네요.
특약사항
- 주택을 인도받은 임차인은 _______년 ____월 ____일까지 주민등록(전입신고)과 주택임대차계약서상 확정일자를 받기로 하고, 임대인은 위 약정일자의 다음날까지 임차주택에 저당권 등 담보권을 설정할 수 없다.
- 임대인이 위 특약에 위반하여 임차주택에 저당권 등 담보권을 설정한 경우에는 임차인은 임대차계약을 해제 또는 해지할 수 있다. 이 경우 임대인은 임차인에게 위 특약 위반으로 인한 손해를 배상하여야 한다.
- 임대차계약을 체결한 임차인은 임대차계약 체결 시를 기준으로 임대인이 사전에 고지하지 않은 선순위 임대차 정보(주택임대차보호법 제3조의6 제3항)가 있거나 미납 또는 체납한 국세･지방세가 _______원을 초과하는 것을
확인한 경우 임대차기간이 시작하는 날까지 제5조에도 불구하고 계약금 등의 명목으로 임대인에게 교부한
금전 기타 물건을 포기하지 않고 임대차계약을 해제할 수 있다. - 주택임대차계약과 관련하여 분쟁이 있는 경우 임대인 또는 임차인은 법원에 소를 제기하기 전에 먼저 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청한다. ( □ 동의 □ 미동의)
※ 주택임대차분쟁조정위원회 조정을 통할 경우 60일(최대 90일) 이내 신속하게 조정 결과를 받아볼 수 있습니다. - 주택의 철거 또는 재건축에 관한 구체적 계획 ( □ 없음 □ 있음 ※공사시기 : ※ 소요기간 : 개월)
- 상세주소가 없는 경우 임차인의 상세주소부여 신청에 대한 소유자 동의여부 ( □ 동의 □ 미동의)
추가적으로 집주인이 필수적으로 추가하는 항목이 있습니다.
“기한내 새로운 세입자를 구하고자 한다면, 부동산 수수료는 세입자가 부담한다“는 내용입니다. 위에 적힌 표준임대차계약서에는 임차인을 보호하는 취지의 특약만 기재되어 있어서 양측의 협의하여 그에 맞는 사항을 기재하셔야 할거 같네요.
임대인 임차인 개업 공인중개사 정보
임대인과 임차인은 서로 신분증 확인을 하시고 계약서에 기재된 집주인의 이름이 주민등록증과 등기사항전부증명서에 나온 소유자 정보와도 일치하는지 반드시 확인하시기 바랍니다. 그리고 각각의 주소는 주민등록상 주소지를 도로명주소로 입력해 주시면 됩니다.
만약, 신분증 복사본을 받아 두시려면 아래의 개인정보동의서를 작성해두어야 합니다.
제가 글을 쓰다보니 많은 내용을 전달해드리고자 하는 마음에 3시간이나 걸렸네요. 너무 어렵게 쓴것은 아닌가 모르겠네요. 자주 겪는 일이 아니다보니 당연히 어렵게 느끼셨으리라 생각합니다. 하지만 어려운만큼 전재산 또는 상당히 많은 비중의 재산이 들어가는 중요한 계약이기 때문에 어렵게 느끼더라도 한번 두번 더 읽어보시고 도움이 되셨으면 합니다.
아래의 내용은 단순히 참고 사항이니 가볍게 보셔도 됩니다. 긴글 읽어주셔서 감사합니다.
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부동산 월세계약서 양식
부동산 월세 계약서 양식은 계약서를 작성하는 데 도움이 되는 템플릿입니다. 주요 항목은 다음과 같습니다:
- 임대인 및 임차인 정보
- 부동산 정보 (주소, 크기, 상태)
- 임대료 및 지불 일정
- 보증금 금액 및 환급 조건
- 임대 기간 및 갱신 조항
- 부동산 사용 및 유지 보수 조항
- 계약 해지 조항
- 기타 특별한 조항
부동산 월세계약서 양식을 사용하면 계약서 작성 과정이 간소화되며 필수 정보를 빠뜨리지 않을 수 있습니다.
부동산 월세계약서 작성법
부동산 월세계약서 작성법은 다음 단계를 따릅니다
단계 1: 계약 당사자 정보 입력
임대인과 임차인의 정보, 그리고 부동산에 대한 정보를 정확하게 입력합니다.
단계 2: 임대료 및 지불 일정 정의
월세 금액과 지불 일정을 명확히 기재하고, 계약 시작일과 만료일을 지정합니다.
단계 3: 보증금 관리
보증금 액수와 환급 조건을 규정하고, 보증금 관리 계좌 정보를 기재합니다.
단계 4: 임대 기간 및 갱신 조항 추가
임대 기간과 갱신 조항을 정의하여 임대 계약의 지속 여부를 결정합니다.
단계 5: 기타 조항 및 서명
부동산 사용, 유지 보수, 계약 해지, 그리고 기타 특별한 조항을 추가하고, 모든 당사자가 계약에 서명합니다.
부동산 월세계약서 작성 예시
아래는 부동산월세 계약서의 간단한 예시입니다. (실제 계약서는 법률 상담을 받아 작성해야 합니다.)
1. 계약 당사자 정보
임대인: [임대인 이름]
임차인: [임차인 이름]
부동산 주소: [부동산 주소]
2. 임대료 및 지불 일정
월세 금액: [금액]
지불 일정: 매월 [일]일
3. 보증금
보증금 액수: [금액]
보증금 환급 조건: [조건]
4. 임대 기간 및 갱신 조항
임대 기간: [날짜]부터 [날짜]까지
갱신 조항: 월 기준 [기간] 간격으로 갱신 가능
5. 기타 조항 및 서명
– 부동산 사용 및 유지 보수 조항 추가
– 계약 해지 조항 추가
– 임대인과 임차인의 서명과 날짜
마무리
부동산 월세계약서 작성은 신중하게 이루어져야 하며, 법률 상담을 받는 것이 중요합니다. 양식 및 예시를 활용하여 계약서를 작성할 때, 모든 당사자가 계약 조건을 이해하고 동의하는 것이 중요합니다. 부동산월세 계약서는 임대인과 임차인 간의 합의를 명확히 하며, 가능한 민사 분쟁을 피하는 데 도움이 됩니다.