부동산 계약에서 매수인의 중도금 선납 행위를 제한하는 특약을 써도 되는 것일까요? 쓴다면 어떠한 상황에 쓰면 될지 알아보도록하겠습니다.
부동산 계약
부동산 계약서를 작성하실 때 매수인의 중도금 선납 행위를 제한하는 특약을 작성하실 수도 있습니다. 이는 부동산 상승기에 적합한 특약이라고 볼 수도 있지만 토지에서는 빈번하게 일어나는 사례입니다.
예를 들면 산업단지로 지정되는 경우 처럼 토지에서 개발소식이 있으면 몇달만에 폭등하는 경우가 빈번하기 때문이죠. 이때 매수인이 가격이 오른 소식을 듣게 된다면 중도금 납입일 전에 미리 중도금을 지급하는 경우가 발생합니다. 이에 대한 내용은 아래에 링크를 통해 글을 먼저 읽어보시고 오시면 이 글이 조금 더 유익해질 수 있을거 같네요.
중도금 선납 행위를 제한하는 특약
이처럼 혹시나 모를 일에 대비하여 매도자가 취할 수 있는 예방책은 중도금 납입일이 도래하기 전에 중도금을 입금하는 행위는 무효라는 특약을 기재하는 방법입니다. 이런 특약이 법리적 해석으로 유효한 특약인지 확실히 알아보도록 하겠습니다.
대법원 판례
【판시사항】
[1] 민법 제565조 소정의 ‘이행에 착수할 때’까지의 의미 및 이행기의 약정이 있더라도 이행기 전에 이행에 착수할 수 있는지 여부(한정 적극)
[2] 매수인이 매도인의 동의하에 매매계약의 계약금 및 중도금 지급을 위하여 은행도어음을 교부한 경우 매수인은 계약의 이행에 착수하였다고 본 사례
【판결요지】
[1] 매도인이 민법 제565조에 의하여 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제하려면 매수인이 이행에 착수할 때까지 하여야 할 것인바, 여기에서 이행에 착수한다는 것은 객관적으로 외부에서 인식할 수 있는 정도로 채무의 이행행위의 일부를 하거나 또는 이행을 하기 위하여 필요한 전제행위를 하는 경우를 말하는 것으로서, 단순히 이행의 준비를 하는 것만으로는 부족하나 반드시 계약내용에 들어맞는 이행의 제공의 정도에까지 이르러야 하는 것은 아니라 할 것이고, 그와 같은 경우에 이행기의 약정이 있다 하더라도 당사자가 채무의 이행기 전에는 착수하지 아니하기로 하는 특약을 하는 등 특별한 사정이 없는 한 그 이행기 전에 이행에 착수할 수도 있다.
[2] 매수인이 매도인의 동의하에 매매계약의 계약금 및 중도금 지급을 위하여 은행도어음을 교부한 경우 매수인은 계약의 이행에 착수하였다고 본 사례.
이 소송의 변호사분은 책도 내시고 대학교 교수님이시네요.
【참조조문】
【주문】
상고를 기각한다. 상고비용은 피고의 부담으로 한다.
【이유】
1. 원심판결의 요지
원심판결 이유에 의하면, 원심은 판시 증거들에 의하여, 소외 현대기업 주식회사(이하 ‘현대기업’이라 한다, 위 회사의 실경영주는 원고이다.)는 1997. 12. 9. 소외 건원종합건설 주식회사(이하 ‘건원종건’이라 한다, 위 회사 및 피고의 대표이사는 소외 1이다.)와 사이에 현대기업이 피고 소유의 이 사건 부동산 중 석산허가지역 내에서 골재 생산용 파쇄기 1조 및 부속 건물과 시설물 일체를 임차하기로 하는 계약을 체결한 사실, 그 후 원고와 피고는 골재채취업을 영위하는 데 필요한 이 사건 부동산, 광업권, 장비 일체 등을 원고에게 매각하기로 합의하고,
1999. 4. 3. 계약당사자(매수인 원고 또는 현대기업, 매도인 피고 또는 소외 1, 건원종건)와 목적물을 달리하는 이 사건 부동산 매매계약, 광업권 매매계약, 장비 매매계약을 체결한 사실, 위 부동산 매매계약의 내용은 원고가 피고로부터 피고 소유의 이 사건 부동산을 계약금 5천만 원, 중도금 2억 5천만 원, 잔금 2억 원 등 합계 금 5억 원에 매수하기로 하는 것인 사실, 원고는 위 계약당일 피고의 동의하에 이 사건 부동산 매매계약의 계약금 5천만 원과 중도금 2억 5천만 원을 합한 금 3억 원의 지급을 위하여 액면 금 1억 원인 약속어음 3매(각 지급기일 1999. 8. 31., 1999. 9. 30., 1999. 10. 31., 이하 위 3장의 약속어음을 합하여 ‘이 사건 약속어음’이라 한다.)를 피고에게 교부한 사실을 인정한 다음,
이 사건 부동산 매매계약은 적법하게 해제되었으므로 원고에게 이 사건 부동산에 관한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 없다는 피고의 주장에 대하여 을 제1호증의 기재에 의하면, 피고가 1999. 8. 23. 원고에게 계약금의 배액인 1억 원에 상당하는 약속어음과 중도금으로 수령한 금 2억 5천만 원을 반환하겠다는 의사표시와 함께 이 사건 부동산 매매계약을 해제하겠다는 내용의 내용증명을 보낸 사실은 인정되나,
원고가 계약당일 피고에게 이 사건 부동산 매매대금 중 계약금과 중도금의 지급을 위해 전체 매매대금의 절반을 초과하는 액면 합계 금 3억 원의 약속어음을 교부하였는바, 이로써 원고는 이미 이 사건 부동산 매매계약의 이행에 착수하였다고 할 것이어서(판시 증거들에 의하면, 피고는 위 약속어음들을 각 그 지급기일에 추심한 사실을 인정할 수 있고,
피고의 주장처럼 그가 임의로 위 추심금을 장비 매매대금 등 다른 채권에 충당할 수 없는 것이므로 결국 중도금은 모두 지급되었다.) 피고로서는 더 이상 계약금의 배액을 제공하고 이 사건 부동산 매매계약을 해제할 수는 없다 할 것이고, 피고의 주장과 같이 원고와 피고 사이에 이 사건 약속어음이 정상적으로 지급되는 경우에 이 사건 부동산 매매계약이 효력을 갖기로 약정하였다거나,
당시 원고가 피고측에게 이 사건 약속어음 등 액면 합계 금 6억 원의 약속어음을 교부하면서 1999. 5.경에 이를 현금으로 대체하여 주기로 약정하였음을 인정할 증거도 없으므로, 피고의 이 사건 부동산 매매계약에 관한 위 해제통고가 적법하다고 볼 수 없다고 판단하였다.
2. 상고이유 제1점에 대하여
매도인이 민법 제565조에 의하여 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제하려면 매수인이 이행에 착수할 때까지 하여야 할 것인바, 여기에서 이행에 착수한다는 것은 객관적으로 외부에서 인식할 수 있는 정도로 채무의 이행행위의 일부를 하거나 또는 이행을 하기 위하여 필요한 전제행위를 하는 경우를 말하는 것으로서, 단순히 이행의 준비를 하는 것만으로는 부족하나 반드시 계약내용에 들어맞는 이행의 제공의 정도에까지 이르러야 하는 것은 아니라 할 것이고 ( 대법원 1993. 5. 25. 선고 93다1114 판결, 1994. 5. 13. 선고 93다56954 판결 등 참조),
그와 같은 경우에 이행기의 약정이 있다 하더라도 당사자가 채무의 이행기 전에는 착수하지 아니하기로 하는 특약을 하는 등 특별한 사정이 없는 한 그 이행기 전에 이행에 착수할 수도 있는 것인바( 대법원 1993. 1. 19. 선고 92다31323 판결 등 참조),
위와 같은 법리에 비추어 보면, 원심이 확정한 사실관계와 같이 원고가 피고의 동의하에 이 사건 부동산 매매계약의 계약금 및 중도금의 지급을 위하여 어음(위 어음은 소외 현대건업 주식회사가 발행한 은행도어음으로서 그 지급기일에 모두 정상적으로 결제되었다.)을 교부하였다면 원고는 이 사건 부동산 매매계약의 이행에 착수하였다고 못 볼 바 아니라 할 것이어서, 같은 취지로 판단한 원심판결은 정당하다 할 것이다.
원심판결에 계약해제 및 약속어음 발행과 그 법률적 효력에 관한 법리를 오해한 위법이 있다는 상고이유의 주장은 받아들일 수 없다.
3. 상고이유 제2, 3점에 대하여
기록에 비추어 살펴보면, 원심이 원고와 피고 사이에 이 사건 약속어음이 정상적으로 지급되는 경우에 비로소 이 사건 부동산 매매계약이 효력을 갖기로 약정하였다거나, 원고가 피고측에게 교부한 이 사건 약속어음 등을 현금으로 대체하여 주기로 약정하였다는 피고의 주장을 배척한 원심의 조치는 옳은 것으로 여겨지고, 거기에 심리를 다하지 아니하거나 채증법칙을 위반하여 사실을 잘못 인정한 위법이 있다고 할 수 없다.
이 점에 관한 상고이유의 주장 또한 받아들이지 아니한다.
4. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 송진훈(재판장) 변재승 윤재식(주심) 이규홍
“부동산 계약의 특이한 중도금 지급 조건과 법적 판결”
부동산 계약의 특수한 상황
부동산 거래에서 계약금과 중도금은 핵심적인 요소입니다. 하지만, 가끔은 이러한 거래에서 특이한 조건과 법적 판결이 발생할 수 있습니다. 민법 제565조와 관련한 ‘이행에 착수할 때’의 의미와 중도금 지급에 대한 특약, 그리고 관련 판결 사례에 대해 알아봅시다.
미리 알아둬야 할 부동산 계약의 특수한 조항
부동산 계약에서 중도금 지급은 일반적으로 계약금 지불 이후, 나중에 이루어지는 단계입니다. 그러나 가끔 계약 당사자들은 중도금 지급에 관한 특별한 합의를 할 수 있습니다. 이 합의에 따라 계약 당사자는 계약금 이후 중도금의 지급 조건을 정하게 됩니다. 이러한 특약은 주로 민법 제565조와 관련이 있습니다.
민법 제565조: 이행에 착수할 때
민법 제565조에 따르면, 계약 당사자는 계약금의 배액을 반환하고 계약을 해제하려면 매수인이 “이행에 착수할 때까지” 하여야 합니다. 이때 ‘이행에 착수한다’는 객관적으로 외부에서 인식할 수 있는 정도로 이행의 일부를 하거나 필요한 전제행위를 하는 경우를 의미합니다.
중도금 지급 특약의 중요성
이때 중요한 점은, 계약 당사자들이 이행에 착수하기로 약정했을 때, 중도금 지급과 관련된 특약이 있다면 중도금 지불이 예정된 시기와 방식에 따라 진행됩니다. 중도금 지불의 특약이 없다면 민법 제565조에 따라 이행에 착수해야 합니다.
부동산 계약서의 중요성
중도금 지불에 관한 특약이나 계약서의 내용은 부동산 계약서에 명시되어야 합니다. 정확한 계약서 작성과 그 내용을 준수하는 것은 모든 당사자에게 법적 보호를 제공하며, 불필요한 법적 분쟁을 방지할 수 있습니다.
판결 사례: 중도금 지급과 부동산 계약 해제
위에서 다룬 원심판결 사례는 중도금 지불과 부동산 계약 해제에 관한 법적 판결을 다룬 것입니다. 이 판결에서는 중도금 지불과 관련하여 민법 제565조의 내용과 특약의 중요성이 강조되며, 이에 따른 판결이 내려졌습니다.
부동산 거래와 관련된 법적 상황은 매우 복잡할 수 있습니다. 따라서 부동산 거래를 진행할 때는 계약서의 작성과 법률적인 측면을 신중하게 고려하는 것이 중요합니다. 중도금 지불에 관한 특약이나 다른 법적 합의사항은 양측이 합의하고 민법에 따라 행동할 수 있도록 해야 합니다.
부동산 거래에 대한 법률적인 상담이 필요하거나 자세한 내용을 파악하고 싶다면 법률 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.