보증금 잔금이 늦은 경우 대항력이나 우선변제권의 기준일은 어떻게 될까요? 이번 포스팅은 이와 같은 사례에서 어떤 판결이 나왔는지 알아보도록 하겠습니다. 대항력의 기준과 우선변제권의 기준을 공부할 때 혹은 실제 거주하는 분들에게 이러한 사례는 무수히 많습니다. 그 중 전입신고와 이사를 하였고, 확정일자까지 갖추었지만 이전에 살던 임대인의 과실이나 혹은 개인적인 사정에 의해서 보증금 잔금을 늦게 지급하는 일이 의외로 빈번하게 발생하곤 합니다.
보증금 잔금이 늦은 경우 대항력이나 우선변제권의 기준일은?
이전부터 없었던 일은 아니지만 올해만큼 전세사기로 인해 피해보신 분들이 매스컴을 통해 많이 소개가 되었습니다. 그렇다보니 전세집을 알아보고 이사할 때 조심해야하는 것들에 대해서 더욱 민감하게 반응하고 체크하는 버릇이 생긴것은 아주 긍정적인 사회적 현상이 아닐까 합니다.
하지만 상대의 과실이나 의도적인 행위로 인한 문제가 아니라 나의 과실로 인한 문제가 발생할때 그 책임은 뒷따르는 것이 일반적입니다. 그중 전세자금대출이 갑자기 안나오거나 이전 집주인의 문제로 보증금 회수가 안될때 상당히 막막한 현실에 부딪히기 마련입니다.
이때 한가지 걱정이 있습니다. 이미 계약금을 지불했고 이사까지 했지만 잔금을 내지 못했을 때 미래에 대해 생각하지 못하는 부분이 있을겁니다.
혹은 잔금을 늦게 치뤘지만 이후에 세월이 흘러 대항력 또는 우선변제권의 효력발생 기준일에 관하여 다툼이 일어났을지도 모르구요. 이와 같은 사례에서 대법원 판례가 있어 소개드리려고 합니다. 아래에서 확인해주세요.
판결 요약
김모씨 부부는 2012년 7월 16일 지모씨와 광주광역시 광산구에 있는 3층짜리 다가구주택의 101호를 보증금 6500만원에 2년을 기한으로 하는 임대차계약을 체결했다. 당시 101호는 비어 있는 상태였는데, 김씨 부부는 계약 당일 보증금 가운데 500만원을 지급하고 지씨의 양해를 얻어 현관 자동문 비밀번호를 제공받아 이튿날 이삿짐 일부를 옮겼다. 전입신고와 확정일자는 계약 당일 동사무소에서 곧바로 받았다.
김씨는 이삿짐을 옮겨놓은 17일부터 평일에는 이곳에서 출퇴근했다. 김씨의 부인인 강모씨는 이전 거주지에서 계속 살다가 한달여 뒤 나머지 보증금 6000만원을 지씨에게 지급한 뒤 남은 이삿짐을 들고 101호로 건너와 거주하기 시작했다.
한편 집주인 지씨는 이 집 303호를 최모씨에게 6500만원에 전세를 주고 2012년 8월 2일 전세권설정등기도 해줬다. 이후 주택이 다른 사람에게 팔렸는데, 새 집주인의 채권자가 이 주택에 대한 강제경매를 신청해 경매절차가 진행되면서 문제가 발생했다. 경매사건을 맡은 광주지법이 2015년 7월 열린 배당기일에서 최씨를 김씨 부부보다 선순위권자로 판단해 최씨에게 6029만원을 배당하면서 김씨 부부가 배당금을 전혀 받지 못한 상황이 벌어진 것이다. 김씨 부부는 “우리가 최씨보다 먼저 전입신고를 하고 확정일자를 받아 우선변제를 받을 권리가 있다”며 소송을 냈다. 최씨는 “임차인의 우선변제권은 임대료 지급이 전제돼야 인정되는 것”이라며 “잔금 지급일이 김씨보다 빠른 만큼 내 전세권설정등기가 앞선다”고 맞섰다.
하급심 판단은 엇갈렸다. 1심은 “임차인의 우선변제권 기준시점은 주택인도와 확정일자를 받은 날로 봐야 한다“며 김씨 부부의 손을 들어줬다.
그러나 2심은 “평일에 잠만 잔 것은 일반적인 거주형태라고 보기 어려워 실제 주택을 인도받은 것으로 볼 수 없을뿐만 아니라, 보증금을 500만원만 지급한 김씨 부부가 전세금 전액을 지급하고 전세권설정등기를 마친 최씨보다 더 보호받아야 할 위치였다고 보기 어렵다“며 최씨의 손을 들어줬다.
대법원은 1심 판단을 지지했다. 대법원 민사3부(주심 김재형 대법관)는 김씨 부부가 최씨를 상대로 낸 배당이의소송(2017다212194)에서 원고패소 판결한 원심을 취소하고 최근 사건을 광주지법으로 돌려보냈다.
재판부는 “주택임대차보호법 제3조 1항은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대해 대항력을 가진다라고 규정하면서 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 보고 있다”며 “같은 법 제3조의2 2항은 또 이와 같은 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매를 할 때 임차주택(대지 포함)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선해 보증금을 변제받을 권리가 있다고 규정하고 있다”고 밝혔다.
이어 “여기에서 ‘주택의 인도’라 함은 임차목적물인 주택에 대한 점유의 이전을 말하고, 이때 점유는 사회통념상 어떤 사람의 사실적 지배에 있다고 할 수 있는 객관적 관계를 가리키는 것으로서, 사실상의 지배가 있다고 하기 위해 반드시 물건을 물리적·현실적으로 지배할 필요는 없고, 물건과 사람의 시간적·공간적 관계, 본권관계, 타인의 간섭가능성 등을 고려해 사회통념에 따라 합목적적으로 판단하면 된다”면서 “이때 임대인이 임차인에게 현관이나 대문의 열쇠를 넘겨주었는지, 자동문 비밀번호를 알려주었는지, 이사를 할 수 있는지 등도 고려해야 한다”고 설명했다.
그러면서 “이처럼 주택임대차보호법은 임차인에게 우선변제권이 인정되기 위해 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖추는 것 외에 계약 당시 임차보증금이 전액 지급될 것을 요구하지는 않는다”라며 “따라서 임차인이 임대인에게 임차보증금의 일부만 지급하고 주택임대차보호법 제3조 1항에서 정한 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 다음 나머지 보증금을 나중에 지급했더라도 특별한 사정이 없는 한 대항요건과 확정일자를 갖춘 때를 기준으로 임차보증금 전액에 대해 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선해 변제를 받을 권리를 갖는다고 봐야 한다”고 판시했다.
김씨 부부의 우선변제권의 기준시점은 주택 인도와 전입신고를 마친 다음날인 2012년 7월 18일이므로 최씨보다 우선해 변제받을 권리가 있다고 본 것이다.
더 자세히 요약
김씨 부부
- 2012. 07. 16. 전입신고
- 2012. 07. 16. 비밀번호 받아 인도점유
- 2012. 07. 16. 확정일자
- 한달여 뒤 전세금 잔금 6,000만원 지급
최씨 부부
- 2012. 08. 02. 전세권설정등기 (설정액 6,500만원)
1심
- 김씨부부의 우선변제권이 최씨부부 전세권설정등기보다 앞선다.
2심
- 김씨부부는 계약금만 지불한 상황이라 온전한 계약이 아니므로 전세권설정등기가 앞선다.
대법원
- 김씨부부가 선순위다. -끝-
전세계약 시 행동요령
위 내용을 다시 실무로 옮겨서 알려드릴께요.
- 1. 전세계약을 한다.
- 2. 전세계약 한 집이 공실이라면 부부 중 한명 혹은 가족 중 한명을 계약당일에 미리 전입신고와 확정일자를 받는다.
- 3. 주인에게 양해를 얻어 일부짐을 미리 갖다놓는다.
- 4. 잔금날짜에 맞춰 잔금을 납입한다.
세대합가
제가 써드린 내용을 수긍하는 집주인이 있을 것이며, 아닌 집주인도 있을겁니다. 하지만 계약자 입장에서는 가장 베스트인 상황을 만드는것이네요. 부부 중 한명이 혹은 가족 중 한명이 미리 전입신고를 한다는 것은 세대분리가 되는 것이며, 이후에 잔금을 치루고 가족간의 전입신고가 합쳐지는 것을 세대합가라고 합니다. 이때 가족 중 가장 먼저 전입신고가 된 사람의 날짜로 대항력과 우선변제권의 날짜가 정해집니다.
전세권과 임대차
민법 제303조 전세권의 내용에서는 전세금 지급이 전세권 효력발생의 주된 요소입니다. 하지만 임대차 계약에서는 보증금이나 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다고 하였습니다. 김씨는 전세권이 아니라 임대차계약으로 전입과 점유, 확정일자를 받은 상황이며, 최씨는 전세권설정등기를 한 상황이였습니다. 이렇게 따져놓고 보니 역시 대법원이 왜 대법원인지 알 수 있는 거 같네요. 민법 조문을 남길테니 참고하시면 되겠습니다.
2017다212194
대법원 2017. 8. 29. 선고 2017다212194판결
판시사항】
[1] 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 대항요건인 ‘주택의 인도’의 의미
[2] 주택임대차보호법상 임차인에게 우선변제권이 인정되기 위하여 계약 당시 임차보증금이 전액 지급되어 있을 것을 요하는지 여부(소극) 및 임차인이 임대인에게 임차보증금의 일부만을 지급하고 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 다음 나머지 보증금을 나중에 지급한 경우, 대항요건과 확정일자를 갖춘 때를 기준으로 임차보증금 전액에 대해서 우선변제권이 있는지 여부(원칙적 적극)
【판결요지】
[1] 주택에 관하여 임대차계약을 체결한 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 대항력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다(주택임대차보호법 제3조 제1항). 또한 위와 같은 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매를 할 때 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다(같은 법 제3조의2 제2항).
여기에서 ‘주택의 인도’는 임차목적물인 주택에 대한 점유의 이전을 말한다. 이때 점유는 사회통념상 어떤 사람의 사실적 지배에 있다고 할 수 있는 객관적 관계를 가리키는 것으로서, 사실상의 지배가 있다고 하기 위해서는 반드시 물건을 물리적·현실적으로 지배할 필요는 없고, 물건과 사람의 시간적·공간적 관계, 본권관계, 타인의 간섭가능성 등을 고려해서 사회통념에 따라 합목적적으로 판단하여야 한다. 임대주택을 인도하는 경우에는 임대인이 임차인에게 현관이나 대문의 열쇠를 넘겨주었는지, 자동문 비밀번호를 알려주었는지, 이사를 할 수 있는지 등도 고려하여야 한다.
[2] 주택임대차보호법은 임차인에게 우선변제권이 인정되기 위하여 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖추는 것 외에 계약 당시 임차보증금이 전액 지급되어 있을 것을 요구하지는 않는다. 따라서 임차인이 임대인에게 임차보증금의 일부만을 지급하고 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 다음 나머지 보증금을 나중에 지급하였다고 하더라도 특별한 사정이 없는 한 대항요건과 확정일자를 갖춘 때를 기준으로 임차보증금 전액에 대해서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 변제를 받을 권리를 갖는다고 보아야 한다.
【참조조문】
[1] 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3조의2 제2항 [2] 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3조의2 제2항
【참조판례】
[1] 대법원 2003. 11. 14. 선고 2001다78867 판결
대법원 2005. 9. 30. 선고 2005다24677 판결
【전 문】
【원고, 상고인】 원고 1 외 1인 (소송대리인 법무법인 지산 담당변호사 김철 외 2인)
【피고, 피상고인】 피고 (소송대리인 변호사 추동기 외 1인)
【원심판결】 광주지법 2017. 1. 13. 선고 2016나50296 판결
【주 문】
원심판결을 파기하고, 사건을 광주지방법원에 환송한다.
【이 유】
상고이유를 판단한다.
1. 주택에 관하여 임대차계약을 체결한 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 대항력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다(주택임대차보호법 제3조 제1항). 또한 위와 같은 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매를 할 때 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다(같은 법 제3조의2 제2항).
여기에서 ‘주택의 인도’는 임차목적물인 주택에 대한 점유의 이전을 말한다. 이때 점유는 사회통념상 어떤 사람의 사실적 지배에 있다고 할 수 있는 객관적 관계를 가리키는 것으로서, 사실상의 지배가 있다고 하기 위해서는 반드시 물건을 물리적·현실적으로 지배할 필요는 없고, 물건과 사람의 시간적·공간적 관계, 본권관계, 타인의 간섭가능성 등을 고려해서 사회통념에 따라 합목적적으로 판단하여야 한다(대법원 2003. 11. 14. 선고 2001다78867 판결, 대법원 2005. 9. 30. 선고 2005다24677 판결 등 참조). 임대주택을 인도하는 경우에는 임대인이 임차인에게 현관이나 대문의 열쇠를 넘겨주었는지, 자동문 비밀번호를 알려주었는지, 이사를 할 수 있는지 등도 고려하여야 한다.
주택임대차보호법은 임차인에게 우선변제권이 인정되기 위하여 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖추는 것 외에 계약 당시 임차보증금이 전액 지급되어 있을 것을 요구하지는 않는다. 따라서 임차인이 임대인에게 임차보증금의 일부만을 지급하고 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 다음 나머지 보증금을 나중에 지급하였다고 하더라도 특별한 사정이 없는 한 대항요건과 확정일자를 갖춘 때를 기준으로 임차보증금 전액에 대해서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 변제를 받을 권리를 갖는다고 보아야 한다.
2. 원심판결 이유와 기록에 의하면, 다음의 사실을 알 수 있다.
가. 원고들은 부부 사이로 2012. 7. 16. 광주 광산구 (주소 1 생략)에 있는 신축 건물인 3층 단독주택(이하 ‘이 사건 주택’이라 한다)의 소유자 소외 1로부터 이 사건 주택 101호를 임차보증금 6,500만 원, 임대차기간은 인도일부터 2014. 8. 15.(24개월)까지로 정하여 임차하였는데(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다), 같은 날 소외 1에게 임차보증금 중 500만 원을 지급하였고, 나머지 6,000만 원은 2012. 8. 16. 지급하기로 약정하였다.
나. 원고들은 계약 당일 소외 1에게 이 사건 주택 101호로 바로 이사할 수 있는지 문의하였는데, 소외 1은 이를 승낙하고 원고들에게 비어 있던 이 사건 주택 101호의 현관 자동문 비밀번호를 알려주었다. 원고들은 2012. 7. 16. 이 사건 주택 101호로 전입신고를 마치고 확정일자를 받은 다음 2012. 7. 17. 2.5t 차량과 사다리를 이용해서 종전 거주지인 광주 북구 (주소 2 생략)(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)에서 이 사건 주택 101호로 가구 등 일부 짐을 옮겼다.
다. 원고 1은 그때부터 2012. 8. 17.까지 평일에는 근처 직장의 출·퇴근 편의를 위해서 이 사건 주택 101호에서 머물면서 주로 잠을 자는 용도로 사용하고, 주말에는 원고 2와 함께 종전 거주지인 이 사건 아파트에서 지냈다. 원고 2는 2012. 8. 17. 이 사건 아파트의 임차보증금을 반환받아 같은 날 소외 1에게 이 사건 임대차계약에 따른 나머지 임차보증금 6,000만 원을 지급하고, 나머지 이사를 마친 뒤 그때부터 원고 1과 함께 이 사건 주택 101호에서 생활하였다.
라. 피고는 2012. 7. 30. 소외 1과 이 사건 주택 303호에 관한 전세계약을 체결하고, 2012. 8. 2. 이 사건 주택에 관해서 전세금 6,500만 원의 전세권설정등기를 마쳤다.
마. 소외 1은 2012. 8. 21. 이 사건 주택과 대지를 소외 2에게 매도하였다. 이후 소외 2의 채권자 소외 3이 2014. 5. 26. 광주지방법원 2014타경12155호로 이 사건 주택과 대지에 관한 강제경매를 신청하여 경매절차가 진행되었다.
바. 광주지방법원은 2015. 7. 1. 배당기일에서 피고를 원고들보다 선순위인 5순위로 하여 잔여액 60,295,651원을 배당하는 내용의 배당표(이하 ‘이 사건 배당표’라 한다)를 작성하였다.
사. 원고들은 위 배당기일에서 피고의 배당액에 이의하고, 2015. 7. 8. 이 사건 배당이의의 소를 제기하였다.
3. 원심은, 원고 2가 2012. 8. 17.까지 이 사건 아파트에서 생활하였고, 2012. 7. 17. 이사할 때 사용했던 2.5t 트럭이 보통의 살림에 비해서 매우 적은 짐을 옮기는 데 사용되는 것이어서 주거 생활을 위한 이사로 볼 수 없다는 등의 이유를 들어 원고들이 2012. 7. 16.경 이 사건 주택 101호의 점유를 이전받은 것으로 볼 수 없다고 보았다.
그러나 이 사건 임대차계약 당시 이 사건 주택 101호가 비어 있었고, 임대인 소외 1이 임차인인 원고들에게 현관 자동문의 비밀번호를 알려주었으며, 원고들은 2012. 7. 17. 이 사건 주택 101호에 짐을 옮겨 놓았으므로, 늦어도 2012. 7. 17.에는 이 사건 주택 101호를 인도받았다고 보아야 한다.
앞에서 본 바와 같이 원고들은 이 사건 임대차계약 당일 임차보증금의 일부를 지급하고 이 사건 주택 101호를 인도받아 전입신고와 확정일자를 마친 다음 이 사건 임대차계약이 정한 바에 따라 나머지 임차보증금을 지급하였다. 따라서 우선변제권의 기준시점은 주택의 인도와 전입신고를 마친 다음 날인 2012. 7. 18.이라고 할 것이므로, 특별한 사정이 없는 한 원고들은 이 사건 주택과 대지의 경락에 따른 배당금에 대하여 피고에 우선하여 변제받을 권리가 있다.
그런데도 원심은 이와 달리 원고들이 2012. 7. 16.경 이 사건 주택 101호를 인도받았다고 볼 수 없고, 임차보증금 중 500만 원만 지급하고 나머지 임차보증금을 지급하기 전에 전세금 전액을 지급하고 전세권설정등기를 마친 피고보다 우선하여 변제를 받을 권리가 없다고 판단하였다. 원심의 판단에는 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3조의2 제2항에 정한 대항요건인 주택의 인도와 우선변제권에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이 점을 지적하는 원고들의 상고이유 주장은 정당하다.
4. 원고들의 상고는 이유 있어 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 김창석(재판장) 박보영 이기택 김재형(주심)