대항력이란? 주제로 경매에 관한 글을 적어볼까 합니다. 우선 이 내용을 작성하기까지 오랜 기간이 걸렸고 그 누구에게 배운내용이 아닙니다. 어떤 유명한 강사들도 이러한 디테일까지 설명하며 알려주지는 않으니까요. 하지만 저는 어느 누구에게 말하던 대항력에 관해서는 모든것을 이해하고 습득하였다 자신있게 말할수 있을 정도입니다. 대항력은 경매이론의 가장 기초적인 부분이라 할 수 있지만 어떤 수업이나 강의를 들을때는 이해가면서 고개가 끄덕여지지만 몇일? 몇주가 지나면 뭐가 먼지 생각조차 안나는 경우가 대부분입니다.
아마 이 글을 우연히 읽으시는 분이라면 정말 운좋은 케이스라 감히 말하겠습니다. 이 어려우면서도 간단한 대항력에 관한 이해도를 90%이상 끌어올릴 내용을 공짜로 보시게 될테니까요. 그럼 시작해보겠습니다.
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대항력이란?
1. 제3자에 대한 대항력
맨 처음 경매 공부를 시작하게 되면 말소기준권리에 대해서 설명을 시작하게 됩니다. 법률용어도 없는 것을 아주 잘 해석해서 만들었다는 생각이 지금도 존재합니다. 하지만 이 말소기준권리라는 단어로 인해 상당히 오랜기간 돌아온듯한 느낌은 나만 받는 걸까? 물론 이 내용은 주가 되지 않기 때문에 차지하고 대항력에 관하여 심도깊은 학습을 해보도록 하겠다. 준비되었다면 Let’s Go!!
제3자에 대한 대항력을 배울 때 대항력은 전입신고 + 점유이고, 우선변제권은 전입신고 + 점유 + 확정일자입니다. 이렇게 주입식 교육으로 배웁니다. 우리나라의 학습 자체가 주입식이고 응용이 되지 않는 단점이 경매학습장에서도 나타나고 있습니다. 그렇다면 전입신고는 무엇이고, 확정일자는 무엇이며, 제3자는 누구를 의미하는 걸까? 그 맥락을 짚어보겠습니다!!
2. 제3자는 도대체 누구인가?
대항력이라는 단어 자체를 보면 임차인의 입장에서 포커스가 맞춰진 단어입니다. 이를 해석해보면 임차인이 제3자에게 대항할 수 있는 권리를 뜻하죠. 그렇다면 임차인에게 제3자는 누구일까? 임차인이 존재한 이유는 무엇인지 생각해보면 됩니다. 임차인이 될 수 있었던건 집주인. 즉, 임대인과의 계약으로써 임차인이 된것이죠. 그럼 제3자가 아닌 당사자는 임대인과 임차인이 됩니다.
우리나라 법제도에서는 부부간의 일상가사대리권이 존재합니다. 하지만 부동산과 같은 큰 금액이 오가는 것에서는 일상가사대리권을 인정하고 있지 않습니다. 이 말은 임대인과 계약했다면 임대인의 남편이 오더라도 제3자가 될 수 있다는 말입니다. 제3자가 임대료를 본인에게 달라고 해서도 안되고 임차인이 제3자에게 보증금을 돌려달라고 말 할 수도 없는것이죠. 물론 계약서에 이러한 항목을 특약으로 기재하였다면 가능한 일이니 꼬투리 잡지는 않았으면 합니다.
제3자는 계약의 이해관계인이 아닌 자는 모두 제3자가 되며, 법원 경매로 낙찰받은 낙찰자는 당연히 제3자가 됩니다.
3. 대항력의 요건
- 전입신고 + 점유
3-1 전입신고
- 전입신고는 동사무소에 “저 해당 주소지에 거주할겁니다.”라고 신고하는 제도입니다.
- 주민센터 공무원은 별 다른 확인하지 않고 받아줍니다.
- 실무적으로는 동네마다 다르다고 말할수 있겠다. 가끔 확인하는 공무원도 존재합니다. 그 이유는 학군이 치열한 동네에서는 위장전입이 빈번하게 일어나다보니 간단한 확인을 거치는 경우가 종종 발생합니다.
3-2 점유
- 점유는 말그대로 해당 주소지를 점유하는 것이다.
- 주택의 인도라고도 불리우고 있으며, 사례로 설명하자면 임대차 계약을 맺고 잔금날짜에 잔금을 납입하면 집주인에게 키를 받게 됩니다. 키를 받았다는 것은 “점유를 인도 받았다”고 그 누구나 인식할 수 있는 대목이기도 합니다.
- 시건장치만으로도 점유로 인정하는 판례가 존재합니다.
이정도는 찾아보는 노력을 해보도록 하자!
대항력의 효력
대항력의 요건을 갖추었다면 이제 대항력의 효력이 발생합니다. 효력이 발생하는 시점은 다들 잘알고 있겠죠? 익일!! 이것만 기억하면 대항력에 관한 공부는 더이상 할것이 없습니다. 설마 익일에 관한 설명까지는 하지 않아도 되겠죠? 전입신고를 하면 다음날부터 효력이 발생합니다. 그러니 요건을 갖추려면 대항력 + 점유를 갖추어야 대항력이 발생하니까 전입신고를 하면 익일부터 대항력이 발생한다는 내용입니다.
자…. 우리는 우선변제권과 대항력을 동시에 이해해야 하니 그것이 어려운 부분일것이라 판단됩니다. 대항력에 관해서 알아보았으니 우선변제권에 관한 부분은 Part 2에서 다뤄보도록 하겠습니다. 사실 더 중요한 부분이 우선변제권이고 이 내용에서 제가 드릴수 있는 팁이 존재하니 필히 보시길 바라겠습니다.