달서구 갭투자에 관해서 한번 글을 작성해볼까 합니다. 물론 일반적인 매물로는 여전히 갭투자를 하기 버거우니 저렴하게 매수할수 있는 경매물건으로 적용해봐야겠죠. 경매는 여전히 낙찰가가 높게 형성되지는 않고 있으니 잘 찾아보면 갭투자가 현실적인 매물을 찾을지도 모르겠습니다. 그럼 바로 달서구 갭투자 매물을 찾아보도록 할께요.
달서구 갭투자, 전세금이 다시 오르고 있다?
저는 요즘 아파트에 관해서 조금 관심을 가지고 있는 편입니다. 늘 상가만 쳐다보다가 갑자기 왠 아파트냐구요? 대구는 여전히 미분양 아파트로 골치썩고 있지만 전국적으로는 나오는 아파트마다 완판이 되는 분위기가 서서히 잡혀가고 있기 때문입니다. 그간 공급이 없던 영향이기도 하고 아파트가격이 하락한 지점에서 분양가가 형성되니 청약으로 인한 분양아파트는 오히려 낮은 매수기회가 될 수도 있기 때문입니다.
대구는 여전히 미분양 해소가 더딘 분위기입니다. 이에 관련한 내용은 아래의 링크를 읽어보시면 자세히 분석해뒀으니 참고하시길 바라겠구요.
달서구 갭투자, 경매로 해답을 찾아보자.
참고로 권리분석은 별도로 기재하지 않을 예정이오니 양해바랍니다.
1. 이곡동 한빛마을
- 감정가 2억 200만원
- 최저가 1억 4,140만원 (70%)
- 네이버 1억 4,200만원 (1층)
- 실거래 1억 5,000만원 중반대
- 전세가 1억 1,000만원
- 최저가에 낙찰받을 것을 예상하더라도
- 갭투자 3,000만원 예상
감정가격은 22년 10월에 감정하였으므로 현재의 시세에 비하면 높은 감정가를 유지하고 있다. 그렇기 때문에 개의치 않아도 될듯하며 현재의 이곡동 한빛마을 24평형의 시세는 아래와 같다.
실거래 기준으로 1억 5천만원 중반대를 형성하고 있는듯하다. 1억 3,000만원까지 내려갔다가 이제 약간 회복한것일까? 거래량이 워낙 많은 아파트라 지지선이 분명해 보인다. 1억 4,000만원 이하에서 낙찰받으면 딱 좋은 구간일듯한데 아쉽게도 현재 최저가는 1억 4,140만원이다. 요즘은 전세금이 제일 중요하다. 대구 아파트 전세금은 워낙 많은 폭락을 보였으므로 1억원에 거래도 눈에 보인다. 하지만 현재 1억 1,000만원을 기준으로 삼는것이 좋을듯 싶다.
2. 용산동 성서7주공 (세븐하이츠)
- 감정가 2억 200만원
- 최저가 1억 4,140만원 (70%)
- 네이버 1억 6,000만원 (1층)
- 실거래 1억 5,400만원 ~ 1억 8,000만원
- 전세가 : 네이버에는 1억 4,000만원에 나와있지만 실거래가에는 1억 2,000만원
- 최저가에 낙찰받는다면 나쁘지 않을것으로 보임
- 갭투자 1,000만원 초반 예상
이것도 감정가액이 위의 1번 한빛마을과 같다. 감정시기가 비슷한 영향도 있겠으나 현재 가치를 비교해보면 세븐하이츠가 더 나은 물건으로 보인다. 금액은 같지만 회복한 금액대나 현시점의 전세금, 그리고 이전 최고정점에 올랐을 시기의 금액을 보더라도 모든면에서 한빛마을 보다는 세븐하이츠가 우세하다.
3. 감삼동 우방드림시티
- 감정가 2억 5,000만원
- 최저가 2억 5,000만원 (100%)
- 네이버 2억 7,000만원 (24층)
- 실거래 2억 4,000만원 ~ 2억 7,000만원
- 전세가 : 네이버 1억 9,000만원 실거래 1억 8,000만원
- 1회 유찰을 기다려야하는 물건
- 유찰되면 최저가 1억 7,500만원에서 경합한다.
- 낙찰가 2억원을 목표로 잡는다면 갭투자 2,000만원대로 괜찮은 투자가 될듯하다.
전용면적이 59.99인데 이건 우방드림시티 26평형 A타입과 B타입이 있는데 이중 B타입이다. 하지만 두타입 모두 별 차이가 없으므로 현재 네이버매물 최저가 2억 7,000만원으로 계산하였다.
4. 월성동 월성서한이다음
- 감정가 2억 5,500만원
- 최저가 1억 2,495만원 (49%)
- 네이버 2억원 (8층)
- 실거래 2억 3,000 ~ 2억 6,800만원
- 전세가 네이버 매물없고, 실거래 5월 1억 5,000만원
- 최근 실거래가는 다소 회복세를 보였으나 현재 나와있는 매물은 2억원으로 낮음.
- 이전 유찰은 최저가 1억 7,850만원에서 유찰을 보였으므로 낙찰가는 1억 7,000만원 선에서 노려보면 현실적일듯.
- 갭투자 2,000만원 예상
감정가 2억 5,500만원이며, 최근 7월 실거래가에서 이를 뛰어넘는 2억 6,800만원이 체결됨. 하지만 이런 내역을 너무 신뢰해서는 안됨. 왜냐하면 오래된 아파트의 경우에는 내부 인테리어의 차이에서 호가의 차이를 보이기 때문에 내부 인테리어를 어느정도 하느냐에 따라 3천 ~ 4천만원까지 차이를 보일 수 있음. 이는 아파트 가격대비 상당히 많은 차이를 보인다고 생각할수 있지만 인테리어의 비용을 생각한다면 충분히 가능한 가격차이가 있을수 있으니 면밀한 조사가 필요합니다.
현재 네이버 부동산에 등록된 매물은 2억원(8층)과 2억 1,000만원(3층)으로 2개에 매물이 등록되어 있음. 기존의 실거래가를 신뢰해야할지 네이버등록된 호가를 기준으로 금액을 설정할지는 유리한쪽으로 하기 마련인데 나라면 우선 저 부동산을 방문해보고 네이버 매물의 금액을 신뢰하고 방향을 잡는게 좋아보임. 경매는 보수적이게 낮은금액으로 설정할수록 판단미스가 줄어들기 때문.
5. 호산동 삼성한국형아파트
- 감정가 2억 7,000만원
- 최저가 2억 7,000만원 (100%)
- 네이버 2억 6,000만원 (1층)
- 실거래 2억 3,500 ~ 2억 9,000
- 전세가 1억 5,000 ~ 1억 8,000
- 현재 100% 물건으로 1회 유찰시 최저가 1억 8,900만원
- 낙찰가 2억원 미만에서 낙찰받아야 갭투자로 괜찮은 매물이 될듯한데 실거주 목적이라면 2억원이 넘는 금액에 입찰할것으로 보임.
- 갭투자 2,000 ~ 3,000만원 예상
현재 감정가 100%로 시간적 여유가 있는 물건입니다. 23년 04월 감정으로 감정가가 높게 책정된 물건이 아니네요.
6. 신당동 신당한화꿈에그린
- 감정가 3억 4,600만원
- 최저가 2억 4,220만원
- 네이버 2억 3,000만원 (7층)
- 실거래 2억 3,000 ~ 2억 5,000만원
- 전세가 네이버 1억 5,000이며, 실거래 1억 4,000만원
- 유치권신고가 되어있는 물건이며, 재매각으로 20% 입찰가를 준비해야함.
- 낙찰가는 2억원대에서 +- 생각해봐야할듯.
- 전세가 2억 초중반대를 보이다 1억 중반대까지 떨어졌으니 이건 회복하려면 시간이 많이 필요해보이는 물건이듯.
- 갭투자로 추천할 물건이 아님.
21년 9월 감정된 물건으로 3억 4,600만원에서 현재 2억 3,000만원까지 폭락한 아파트. 보통 주식이든 부동산이든 그래프로 그려보면 매물대가 존재하기 마련이고 부동산에서 거래량이 많았던 매물대를 무너지는 경우가 발생하기 아주아주 어려운데 현재 이 아파트는 간달간달한 수준을 보이므로 이전 매물대 가격 이하로 낙찰받는다면 낙찰가만큼은 괜찮을것으로 보임. 하지만 그럼에도 불구하고 전세가가 낮다는것은 흠이 될수 있음.
다음으로 유치권이 설정되어 있는 물건으로 특수물건인데, 거기다 2회에 걸쳐 매각대금을 미납하게된 물건입니다. 한번 살펴볼까요?
2명이 각각 단독 입찰로 최고가 낙찰자가 되었음에도 불구하고 대금을 미납하였습니다. 첫번째 매각은 입찰 보증금으로 냈던 2,422만원을 포기하게되었으며, 두번째 낙찰자는 4,844만원을 포기하게되었네요. 현장 방문시 점유자를 만나지 못하였다고 현황조사서에 나와있습니다. 전입세대 열람에서는 소유자만 전입신고가 되어있는 상황이구요. 유치권자의 신고금액은 2,530만원입니다.
아파트는 건물 자체 공사대금이나 발코니 확장공사대금 외에 유치권이 성립하는 사례가 없습니다. 만약 발코니 확장공사를 하였다면 이정도 금액이 나오나요? 진짜 몰라서 그렇습니다. 일단 이부분을 한번 알아봐야할것 같구요. 한화꿈에그린 아파트는 2005년 보존등기 되었습니다. 입주 당시 104동 1901호가 발코니 확장을 하여 분양받은건지. 그 이후에 발코니 확장하였는지 알아보면 유치권에 관한 부분을 해결할수도 있을듯하네요. 관리사무소에 먼저 체크해보면 좋을거 같아요. 19층이라 외부에서 확인하기는 어려울 것으로 보입니다.
임차인이 전입되어있고 거주중이라면 차라리 유치권의 존재를 쉽게 깨부시는데 임차인이 없는 경우가 오히려 더 까다롭습니다. 하지만 다행스럽게도 채권자의 유치권배제신청이 있었으니 채권자와 통화 후 면담을 시도하는것도 당연히 해야할 방법일겁니다.
2명의 미납자는 각자의 사정이 존재하겠으나 유치권으로 인한 리스크보다 입찰가 자체가 높았던 영향이 커보입니다. 만약 입찰가가 낮았더라면 어떠한 방법으로든 유치권과 싸우지 않았을까요?
실거래가를 보더라도 그렇고 네이버 부동산을 보더라도 2억 3,000만원이라는 금액이 기준가가 될듯 합니다. 경매로 낙찰받는다면 이보다 낮은 금액을 생각하는게 옳습니다. 가끔 아니, 자주 이런일이 발생합니다. 네이버에 올라와있는 금액보다 높은 낙찰가를 본다는건 자주 있는 일이죠. 그런데 유치권의 존부를 확정지을수 없는 물건을 이렇게 높은 금액으로 써낸다는것은 상식에 어긋나는 행동입니다. 법원 입찰장에서 낙찰 호명과 동시에 100여명의 사람들의 탄식을 듣고 싶지 않으시다면 낙찰가 선정을 신중히 해야할겁니다.
이렇게 달서구 갭투자 물건을 경매로 나와있는 물건들로 알아봤습니다. 더 많은 물건들을 다루고 싶었으나 힘드네요. 두번째 글을 좀 쉬었다가 빠른시간 안에 올리도록 하겠습니다.
달서구 갭투자를 알아보며 의외로 투자할만 하겠다 싶은 물건도 종종 보였어요. 물론 컴퓨터에 앉아서 본 것이고 저도 미리봐두고 글을 쓴게 아니라 하나씩 지금 당장 보며 글을 쓴거라 잘못 봤을지도 모릅니다. 신중한 투자를 하시되 성투가 되시기를 기원하겠습니다. 그럼 다음 글에서 뵙겠습니다.