계약기간 갱신 [Part 7] 주택임대차보호법 – 최단기간의 보장, 묵시적갱신, 계약갱신 요구 등

계약기간 갱신의 방법에 대해 알아보도록하겠습니다. 주택임대차보호법에서는 여러가지 제도를 강행규정으로 임차인을 보호하는 법 제도 입니다. 이러한 제도가 있음에도 법에 대한 이해없이 그저 누군가 시키는대로 계약서에 날인하고 나면 그때부터는 책임이라는 것이 뒷따릅니다. 쉽게 말해 일을 저질러놓고 추후에 해결하려한다면 골치아픈 일이 많아지겠죠? 그리하여 임차인을 보호하는 규정이 있다면 그것을 미리 숙지하고 유리하게 작성하지 않더라도 적어도 추후에 피해가 가는 일이 없도록 계약서 상의 불리한 조항이 없는지 체크할 수 있겠습니다. 그럼 주택임대차보호법의 제4조와 제6조, 제9조 등 살펴보며 해설을 해드리도록 하겠습니다.

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계약기간 갱신

1. 계약기간 갱신

1-1 최단존속기간의 보장

  • 기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 봅니다. 다만, 임차인은 2년미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다. (주택임대차보호법 제4조 제1항)
  • 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때 까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 봅니다. (주택임대차보호법 제4조 제2항)

주택임대차보호법 제4조

 * 해설

– 임차인의 경우와 임대인의 경우 각기 다른 시각이 존재합니다. 그리하여 최대한 자세히 설명을 해보려 합니다. 임차인의 경우에는 계약서 작성 당시 1년으로 계약을 하게된다는 가정입니다. 1년으로 계약서를 작성하였기 때문에 임차인은 계약기간을 1년으로 주장할 수도 있고 2년으로 주장할 수도 있습니다. 하지만 임대인은 1년으로 주장할 수가 없고 2년 계약한 것으로 보아야 합니다. 하지만 계약서 상으로 2년 계약을 하게 될 경우에는 임차인도 1년이라 주장할 수가 없게 됩니다. 계약서를 2년으로 인지하고 날인하였으니까 당연히 책임이 동반되는 것입니다. 임대인 입장에서 이러한 규정에서 흔들리지 않기 위해서는 계약서는 2년으로 작성하시는것이 바람직합니다. 공실의 위험부담까지 생각해보면 더더욱 그러는 것이 좋겠습니다. 특별한 사정이 없다면 말이죠.

1-2 계약의 묵시적갱신

  • 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않은 경우에도 또한 같습니다. (주택임대차보호법 제6조 제1항)
  • 다만, 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 이를 적용하지 않습니다. (주택임대차보호법 제6조 제3항)

* 위 주택임대차보호법 제6조 제1항의 개정규정은 2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용합니다. (주택임대차보호법 [법률 제17363호] 부칙 제2조)

  • 이 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다. 그러나 계약이 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있으며, 이러한 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다. (주택임대차보호법 제6조 제2항 및 제6조의 2)

주택임대차보호법 제6조 계약의 갱신

주택임대차보호법 제6조의 2 묵시적갱신의 경우 계약의 해지

 * 해설

묵시적갱신은 계약의 종료 시점을 2개월 앞에 두고도 임대인, 임차인 둘다 전화, 문자, 카톡 등 아무런 연락을 취하지 않았을 때를 의미합니다. 실무에서는 보통 이런 방식으로 연락을 하게되며 길가다가 만나서 말로 이야기하는 경우는 아주 극히 드문일이니까요. 이렇게 묵시적갱신이 이루어졌을때 계약기간이나 계약의 해지는 어떠한 방식이 있는지 알아봤습니다. 그리 어렵지 않은 내용이였던거 같습니다. 이해가 안가실만한 부분을 찾기가 오히려 어렵네요.

다음 계약갱신 요구에 관한 사항으로 넘어가도록 하겠습니다.

계약기간 갱신

1-3 계약갱신 요구 등

  • 위의 규정에도 불구하고 임대인은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. (주택임대차보호법 제6조의3 제1항 본문 및 제6조제1항)
  • 다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 계약갱신을 거절할 수 있습니다. (주택임대차보호법 제6조의 3 제1항 단서)

갱신 거절 사유

  1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
  2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
  3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
  4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
  5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
  6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
  7. 임대인이 다음의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는경우.

    * 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

    * 건물이 노후, 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

    * 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

  8. 임대인(임대인의 직계존속, 직계비속을 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
  9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
  • 임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있고, 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다. 그러나 계약이 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있으며, 이러한 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다. (주택임대차보호법 제6조의3 제2항, 제4항 및 제6조의2 단서)
  • 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다. 다만, 차임과 보증금은 주택임대차보호법 제7조의 범위에서 증감할 수 있습니다. (주택임대차보호법 제6조의 3 제3항)
  • 임대인(임대인의 직계존속, 직계비속을 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 않았더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상해야 합니다. (주택임대차보호법 제6조의 3 제5항)
  • 위 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음의 금액 중 큰 금액으로 합니다. (주택임대차보호법 제6조의 3 제6항)

– 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 주택임대차보호법 제7조의 2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함함. 이하 “환산월차임”이라 함)의 3개월분에 해당하는 금액

– 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액

– 임대인(임대인의 직계존속, 직계비속을 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액

주택임대차보호법 제6조의 2 (묵시적갱신의 경우 계약의 해지

주택임대차보호법 제6조의 3 (계약갱신 요구 등)

주택임대차보호법 제7조 (차임 등의 증감청구권)

주택임대차보호법 제7조의 2 (월차임 전환 시 산정률의 제한)

계약기간 갱신

이렇게 계약갱신에 관해서 알아보았습니다. 텍스트 수가 참 많네요. 갱신에서 임대차3법에 대한 내용들이 다수 존재합니다. 이 중에서 특이한 내용을 살펴보면 9번의 갱신거절 사유입니다. 갱신 거절을 하고 직계존속이나 직계비속이 아닌 제3자에게 임대를 줬을 경우에는 갱신거절로 인한 임차인의 손해배상을 해야합니다. 실제 사례도 보았는데 이 법 조문에 부합하려면 임차인의 상당한 노력도 필요합니다. 실제로 내가 이사가고 난 후에 그 집에 누가 사는지를 체크해야하니까요. 일반적으로 우리가 이사가고나면 예전 집에 누가 들어와서 사는지 관심 가지기도 쉽지 않을 뿐더러 알기도 쉽지 않습니다. 그 아래로는 손해배상이 합의가 이루어 지지 않았을 때 산정하는 방식까지 나와있습니다. 잘 살펴보시고 궁금하신 내용이 있으시다면 댓글로 남겨주시길 바랍니다.

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