경매 임장을 다녀왔습니다. 법원경매에 많은 관심이 쏠리고 있는듯한데 대구에서도 아파트투자만 하시다가 상가투자에 많은 관심이 쏠린 요즘인듯 합니다. 저도 간만에 경매 물건을 보기위해 대구 임장을 다녀왔는데 유익한 시간이였습니다. 제가 지금껏 경매임장을 다녀오면서 그에 관한 글을 단 한번도 남긴적이 없었던거 같은데 임장 후기를 글로 남겨보도록하겠습니다. 부족한 점 많더라도 편안히 읽어주시면 감사하겠습니다.
경매 임장기
경매 임장을 다녀온 내용을 작성하려하는데 그래도 블로그 글이니 만큼 임장기에 대한 내용을 작성하기 이전에 권리분석에 관한 부분을 정리하고 가야하겠죠? 임장은 물건분석에 치우쳐진 활동이므로 권리분석은 대부분 내부에서 끝나기 마련입니다. 유치권과 같은 현장에서 확인하는 케이스도 있지만 우리가 그리 어려운 특수물건을 다루지는 않으니까요.
대구4계 2022-121087[1]
기본정보
- 소 재 지 : 대구 북구 사수동 797 금호빌딩 주건축물 1동 4층 402호
- 경매 구분 : 임의경매
- 용 도 : 상가
- 감 정 가 : 237,000,000원
- 최 저 가 : 81,291,000원 (34%)
- 입찰보증금 : 8,129,100원 (10%)
- 매각 기일 : 2023.09.13(수) 10:00
- 경매개시일 : 2023. 12. 30.
- 배당종기일 : 2023. 03. 14.
말소기준권리
현재 비워져 있는 상태였고 임차인이 없는것으로 보였습니다. 선순위도 근저당이므로 걱정할 것이 없어보이는 물건이네요. 권리분석상으로 큰 하자를 발견하지 못하였으니 물건분석에서 돈냄새를 맡아봐야할 것 같습니다.
감정요약 / 물건번호 면적 / 감정가 / 최저가 / 과정
감정평가서를 작성한 날이 2023년 01월 05일 입니다. 유찰은 3회가 진행되어 현재 최저가 81,291,000원에서 시작되고 있구요. 그럼 바로 물건분석에 돌입해 보겠습니다.
물건분석
금호지구 지도
금호지구는 신도시 기준으로 보았을 때도 상당히 작은 규모를 보이는 곳입니다. 상가의 구역과 공동주택(아파트)의 구역이 확연하게 나누어져 있는 금호지구의 배치도인데 여기서 상가건물은 1번과 2번에 배치되어있으며, 지도의 남쪽 단독주택부지에는 상가는 찾기 어려운 동네입니다. 5시방향의 다가구주택단지는 1층은 상가 2층, 3층은 주택으로 이루어진 근린주택의 모습도 보이며, 오롯이 다가구주택(원룸)의 모습을 보이는 건물이 다수 존재합니다.
그러므로 30평 이하는 교습소, 30평 이상은 학원으로 허가를 받아야 합니다. 현재의 물건은 27.7평으로 교습소로 허가를 받을 수 있는 상가입니다. 어쨋건 1층의 상가만 존재하는 아랫쪽 다가구 단지에서는 학원가가 이루어지기 어려운 조건을 보이고 있는 만큼 1번과 2번 구역에서 학원을 하였을 때 충분히 경쟁력있는 곳인지 학생 수를 파악해보아야 할것 같습니다.
학교 / 학생 수
삼영초등학교
- 학생 수 611명 (남 322명, 여 289명)
- 교원 수 39명 (남 16명, 여 23명)
- 배정아파트 : 이편한세상금호, 천년나무5단지, 6단지, 8단지
- 삼영초등학교 홈페이지
사수초등학교
- 학생 수 975명 (남 489명, 여 486명)
- 교원 수 56명 (남 14명, 여 42명)
- 배정 아파트 : 브라운스톤강북, 대구금호스타힐스테이, 천년나무 1단지, 금호서한이다음
- 사수초등학교 홈페이지
사수중학교
- 학생 수 431명
- 학급 수 20
- 사수중학교 홈페이지
아파트 세대 수
대구삼영초등학교 배정 아파트
- LH 5단지 : 1,252세대
- LH 6단지 : 904세대
- LH 8단지 : 1,022세대
- 이편한세상 : 602세대
- 총 3,780세대
대구사수초등학교 배정 아파트
- 브라운스톤강북 : 959세대
- 대구금호스타힐스테이 : 591세대
- LH 1단지 : 1,088세대
- 금호서한이다음 : 977세대
- 총 3,615세대
금호지구의 총 세대수는 7,395세대입니다. 아파트의 세대수로 보면 다소 근소한 차이로 삼영초등학교에 배정되는 아파트 세대수가 더 많은 것을 볼 수 있지만 학생 수의 차이는 사수초등학교가 월등히 많은 것을 볼 수 있습니다. 이는 아랫쪽 단독주택과 다가구주택 그리고 옆동네의 다가구주택단지까지 사수초등학교에 배정되는 구역이 훨씬 넓은것이 이유가 될수도 있겠습니다. 한가지 더 삼영초등학교에 배정되는 아파트의 타입을 보면 40평형대에서 50평형대 까지 넓은 면적의 세대수가 상당히 많은 비중을 차지하는 것 또한 이유가 될 수 있겠네요.
제가 사수동을 처음 분석해보고 있는데 사실 예전에 어느 한 모임에서 사수동에 관한 분석을 하시는 걸 본적이 있습니다. 그때 기억으로 사수동에서 가장 좋은 상권을 1번으로 이야기 하는 것을 본적이 있는데 상권을 1번으로 본다면 학원의 경쟁력이 있는 위치는 2번상권에서 더 적합하다는 것을 느낄 수가 있습니다.
삼영초등학교 바로 옆에 위치해 있으며 사수초등학교와 사수중학교에서 가까운 다가구주택 단지에서는 학원이나 교습소를 운영하기에는 적합한 구역이 아니기 때문에 깔끔한 학원을 창업하고자 하는 학원원장입장에서는 2번의 상권이 매력있게 다가올듯 합니다. 현재까지 감정가에서 하락한 최저가 대비 면적을 보았을때 입지는 훌륭해 보입니다. 그렇다면 주변의 1층을 제외한 월세 시세를 슬쩍 봐야겠습니다.
네이버 부동산
무상임대드림???
같은 건물의 임대물건이 등록되어 있는데 “무상임대드림” 이런 문구가 적혀있습니다. 이게 도대체 무슨 말이지? 금액은 기재되어있지만 무상으로 임대를 준다고?? 입찰을 준비하시는 분께서는 필히 확인해보시길 바랍니다.
주변건물에서 임대현수막을 구경하기 어려웠습니다. 물론 1층에 임대현수막이 설치된 상가는 보였지만 2층 위로는 없는것 같더라구요. 이것은 긍정적인 메세지 아닐까요? 조금 더 자세히 들여다보죠.
인근 물건 월세 시세
- 3층 / 24평 / (2,000 / 75만원)
- 4층 / 30평 / (1,000 / 90만원)
- 4층 / 23평 / (1,000 / 60만원)
- 4층 / 50평 / (4,000 / 180만원)
- 4층 / 43평 / (2,000 / 150만원)
- 2층 / 30평 / (1,500 / 80만원)
- 3층 / 28평 / (1,000 / 70만원)
시세파악은 각자의 방법으로 시세를 파악하시면 되실듯합니다. 제가 입찰에 참여하지 않을 것이기 때문에 알고있는 시세를 다 알려드리는 것일 뿐입니다. 임대료 책정을 얼마로 할것이냐가 경매 입찰금액을 설정하는 기본중의 기본아니겠습니까? 시세를 판단하는건 각자가 알아서 하자구요 ^^
상가경매 임장 사진
건물의 외관에서 흠을 찾을 만큼 어지러운 곳은 아니였습니다. 현재 사진은 지도상의 북측에서 출입하는 문으로 아파트단지에서는 진입하기가 좋았습니다. 하지만 지대가 높아 북측에서 출입하는 곳은 2층으로 출입이되었고 남측에서 출입하면 1층입니다. 남측에서 건물로 진입하려면 북측으로 건물 뒤로 돌아와야 하는 구조의 건물이였습니다.
건물의 내부는 관리가 전혀 되어있지 않은 모습을 보였습니다. 관리비 미납 금액이 존재한다면 납입하기 싫을만큼의 상황이였습니다. 건물의 외부 컨디션은 나쁘지 않았지만 내부컨디션은 좋지 않았습니다. 이런 건물의 임차인들은 불평불만이 많을 수 밖에 없습니다.
건물 담당자의 연락처는 현장에 기재되어 있습니다. 사진으로 이렇게 남기면 개인정보의 문제가 발생할 수 있으므로 어차피 입찰을 준비중이시라면 경매 임장 연습삼아 방문해보시면 되겠습니다. 대구 상가투자 준비하시는 분들이 많은 요즘인것 같습니다. 혹여나 임장하신다면 연락처로 전화하셔서 관리비 미납금액 체크는 필수겠죠?
상가 해당 호실 앞의 쓰레기가 있었습니다. 이것은 이전 사용자가 방치해두고 간 물품이 아니라 401호의 물품들로 판단됩니다. 낙찰을 받으시고 난 후에 401호와 이야기로 풀면 해결이 쉽게 날듯 합니다. 지금 너저분한 상태이지만 저 물품들만 치우고 나면 복도는 깔끔한 상태로 돌아올것 같아 보입니다. 손댈곳이… 즉, 돈나갈 곳이 없어 보입니다.
내부는 물이 개방되어 있어서 들어가봤습니다. 분명 임차인이 없는것으로 보인다는 현황조사서가 있었지만 직접 눈으로 확인해보니 임차인이 철거하고 나간것인가? 아니면 처음부터 여태 아무도 임차하지 않았던 것인가? 궁금했습니다. 그래서 더 자세히 살펴본 결과
거푸집의 흔적이 아직도 남아있는것을 보아 이 호실에는 여태 아무도 임차하지 않았다는것을 알게되었습니다. 그렇다면 다시 되돌아가봅니다. 현재 소유주는 등기부등본상 2015년 11월에 소유권이전등기하였습니다. 여태 관리비 미납이라면 기본관리비만 하더라도 상당히 큰 금액으로 추정됩니다. 특별한 사정이 없다면 매매초기에는 납입하였을테고 이후에는 점차 납입하지 않았을텐데 관리비 조사가 이 물건에서 가장 핵심으로 생각되는 내용이 되겠네요.
작성하다보니 상당히 오랜 시간이 걸린 글이되었네요. 궁금한점이 있으시다면 글쎄요…. 이 블로그는 비밀의 장소로 활용하고 싶네요. 상가 경매 임장에 관한 글을 읽어주셔서 감사합니다.